Bonne et heureuse année 2012 : bilan 2011 et perspectives 2012 sur l’investissement locatif ?

Bonne année 2012 pour vous et vos proches pour 2012, puissent vos investissements être judicieux et source de liberté pour chacune et chacun d’entre vous

Voici un point sur les nombreux éléments qui comme de poupées russes s’imbriquent les uns dans les autres, mais tous n’ont pas la même importance

Bilans 2011 et perspectives 2012
Bilan 2011 : une année 2011 contrastée, mais finalement relativement bonne au final pour l’investissement locatif dans l’ancien .

• Si on regarde le verre à moitié plein : des revenus locatifs stables voir en légère hausse en cas de relocation dans les grandes villes, des plus values réalisées grâce aux prix très et volumes élevés des marchés des grandes villes en cas de vente, des opportunités qui existent dans les villes de moins de 10 000 habitants, une opportunité pour renégocier ses crédits en cours à taux fixe historiquement bas.
• Si on regarde le verre à moitié vide :  une très faible visibilité sur les prix du marché immobilier à moyen terme, des banques qui commencent a remonter les taux d’intérêts et être plus exigeantes dans leur délivrance de crédit immobilier, la fin du prêt à taux 0 qui aidait une grande partie des jeunes primo accédant a accéder à la propriété et donc soutenait le marché, de plus en plus de défauts de paiement de locataires avec la hausse du chômage, des garanties de locatives publiques avec une sinistralité élevée et des primes augmentées.  Une hausse importante de la fiscalité sur les plus-values et les taxes foncières

• Je pensais que le marché immobilier allait s’effondrer notamment en région parisienne (scénario – 30% sur 2 à 3 ans),  je n’ai donc saisi aucune opportunité sur Paris … toujours no comment… (marché a augmenté, moins qu’en 2010 toutefois).
• Je pensais qu’il fallait prendre ses profits en vendant une partie de ses biens (les moins bons) pour se repositionner ultérieurement … l’avenir nous dira si j’ai eu raison, j’ai vendu facilement et à un bon prix (pour laisser mon argent en banque, qui risque de faire faillite …).
• Je pensais qu’il fallait saisir les baisses de prix en Province dans les villes de moins de 10 000 habitants observées depuis 2008, car les enjeux financiers étaient plus faibles … bonne option vers le Bingo (j’ai acheté et rénové, on va voir si les ventes vont se réaliser) ?
• Je pensais début 2010 que les taux ne pouvaient plus baisser, j’avais donc renégocier une partie de mes prêts immobiliers … erreur partielle, action réalisée trop tôt, les taux ont baissés de 0,5 à 1% depuis …j’ai renégocier à nouveau en 2011
• Je pense que l’inflation va réapparaitre a 3- 5 ans, j’ai donc rallongé la durée d’une partie de mes crédits de 5 ans (en profitant des taux bas sur 20 ou 25 ans).
• L’immobilier locatif dans les grandes villes a représenté une valeur refuge en ces temps tourmentés de risque de faillite bancaire.  De nombreux acheteurs ont acheté cash (sans crédit) leur investissement locatif par peur.  Même si je partage leurs inquiétudes sur la situation des banques, ceci est une ineptie, car ils se privent du bénéfice  de la défiscalisation des intérêts d’emprunts rendant souvent ces investissements non rentables financièrement.  Choisir un mal pour un autre n’est pas à mes yeux l’objectif de l’investissement locatif

• Des volumes  de vente toujours importants notamment dans les grandes villes, rendant fluide les ventes mais en baisse ?
• Un premier ralentissement des banques sur la délivrance de crédits et une  hausse de taux pratiqués, rendant moins rentable les investissement
• L’immobilier locatif à petit prix toujours valeur refuge et donc avec des prix au m2 peu rentables sur le marché
• Une première baisse de prix partout en France ? de 0 à 10% selon les villes ?

• 2008 arrêt de l’activité globale, crise subprime, baisse des prix plus ou moins forte en province (0 à -20%), prix stables à Paris et explosion des taux courts termes X 3 sur taux courts en 6 mois
• 2009 taux bce à 1% et déflation avec forte hausse du chômage et arrêt de la demande de prêt par les particuliers et banques plus exigeantes pour délivrer les prêts
• 2010 : banques ré-prêtent massivement, crise de défiance des particuliers vis à vis de la bourse, l’ immobilier et l’or deviennent valeurs refuges; explosion des prix à Paris (+15 %) et forte hausse en banlieue (+ 5 à 10%) et grandes villes de province (+5%)
• 2011 : hausse des prix immobilier ; les banques ne se repretent plus entre elles et passent via la BCE pour se refinancer.  Soutien des banques a travers un prêt de       500 milliards d’euro en décembre 2011 mis a disposition des banques sur 3 ans à 1% par la BCE
• 2012 : le niveau de crédit concédé par les banques étant généralement (pas pour toutes) supérieur à l’épargne collectée, les banques doivent refinancer au plus vite cette ‘impasse de crédit’ au risque de se retrouver en faillite.  De plus, elles doivent se recapitaliser pour faire face aux pertes sur les dettes souveraines et répondre aux nouvelles normes internationales (Bale 3).  Une des solutions qui se présente à elles est de remonter les taux d’intérêts et d’être plus regardant sur les conditions pour octroyer un crédit.
• En décodé, risque de réduction de 15 à 25% l’encours de crédit délivré sur l’année 2012 selon les banques (autant avoir plusieurs banquiers car il y aura des politiques de crédit différentes selon les banques)
• Les années d’élection présidentielles voient une baisse de l’activité immobilière en général et donc du nombre de ventes.

• La visibilité sur l’économie et les éléments clés qui impactent l’immobilier sont tous tournés à la baisse : déflation, décroissance, crise du crédit et des dettes souveraines, explosion du chômage
• Être capable de saisir des opportunités : inflation (pas en 2012) ?  baisse des prix d’achat en province (surtout sur les petites villes) ? prise de profits via la vente de biens en région parisienne (surtout en banlieue) ?
• Se prémunir des risques : loyers impayés en s’assurant systématiquement, anticiper d’éventuels problèmes de trésorerie (vendre un peu et mettre de coté)

• Des opportunités d’achats risquées, car il faudra saisir vite les affaires … donc avec le risque de faire des erreurs de jugement, le marché étant généralement haut, là ou la demande locative est élevée.
• Hausse des taux (impact crise financière, hausse de l’impayé bancaire avec le chômage ? et prolongement de la crise) qui entrainera des gens à vendre et une baisse des prix immobilier ?
• Hausse des loyers en Ile de France, mais moins forte…
• La hausse du chômage a un impact de plus en plus fort sur la solvabilité des locataires (hausse de l’impayé) et retire mécaniquement des acheteurs potentiels du marché, un chômeur n’étant pas financé par une banque …

• Chômage à 5 millions de chômeurs (incluant ceux ayant eu une activité réduite), entrainera des problèmes de solvabilité locataires, baisse des prix du marché immobilier dans les zones géographiques touchées fortement ?
• Défiance envers les banques, bourses et dettes des États : entraine hausse immobilier, bourse, or, matières premières en tant que valeurs refuges ?
• Banques vont continuer à prêter, mais moins et plus cher : la baisse de l’épargne, du crédit à consommation, de la bourse ne leur laisse pas d’autres choix pour gagner leurs vies … mais ce mouvement est structurel et aura de plus en plus d’impact sur les prix de l’immobilier
• Incapacité de 90% des locataires parisiens d’acheter à Paris et développement des transports amène prix de la 1^ère couronne vers 4 à 5 k euro (-50% vs moyenne Paris) tendance à 5 ans ?
• Hausse prix m2 amène à une hausse des loyers à Paris et 1^ère couronne ; cela pose un problème de solvabilité des locataires. + 15 à + 20% a anticiper 5 ans en plus de l’inflation ?
• La fiscalité immobilière va s’accroitre dans les 5 années à venir, l’État trouvant dans l’immobilier une poule aux oeufs d’or (bien acheter à crédit pour limiter l’impact fiscal des revenus fonciers, rien en cash … même si un projet de loi visait a enlever ce bénéfice)
• Une instabilité législative a prévoir sur les 3 ans a venir, les caisses de l’Etat étant vides avec une forte hausse de la fiscalité sur l’immobilier

• Toujours intéressant d’investir en banlieue parisienne (si prix d’achat est inférieur à 3 k euro et travaux inférieurs à 500 euro par m2, sur métro parisien ) ou en Province si proche autofinancement, si il y a une forte demande locative
• Il faut d’autant plus acheter si vous pensez que vous aurez des difficultés a vous faire financer à l’avenir; attention a ne pas vous mettre la corde autours du cou avec un crédit.  Il vaux mieux être locataire et vivre heureux, que propriétaire et être inquiet a chaque échéance bancaire.
• Difficulté à trouver des biens intéressants les prix étant toujours élevés et les rentabilités faibles.
• Se protéger des impayés sur loyers à cause de la crise avec des assurances (coût 3% environ)

• Garder en tête, il y à des risques de moins value sur l’immobilier compte tenu des prix d’achat pour l’achat d’un premier bien pratiqués en 2011 ou en 2012 (les prix sont toujours beaucoup plus haut qu’il y a quelques années).Si vous disposez de nombreux biens ce propos est a relativiser via la moyennisation des prix d’achat.
• Il y a beaucoup plus de probabilité que les prix baissent dans les années à venir (des gains dans l’immobilier se calculent sur 10 ans minimum), que les prix montent, donc n’acheter que les investissements intéressants financièrement
• Si vous avez plusieurs appartements, prenez un peu de profits, vendez un peu, les prix sont historiquement hauts.  Cela vous permettra de faire autre chose avec votre argent ou … de saisir de nouvelles opportunités d’investissement grâce à ces apports.