Réforme de l’impôt sur la plus value J- 50 : le déclencheur de la baisse du marché immobilier en Ile de France ? Non ?

L’Etat a été dans l’obligation de laisser jusqu’au 1er février 2012 avant d’imposer une réforme de la plus value immobilière sur les investissements locatifs ou résidences secondaires.  Le ‘courage politique de nos dirigeants’ de faire passer une loi en août (volonté initiale et habituelle pour de nombreuses lois qui risquent d’être impopulaires) a été retoqué pour des raisons  légales… Même si bien sur les propriétaires occupants, ne sont pas concernés par cette loi.

Aujourd’hui, ‘le secteur locatif privé reste abondant en Île-de-France (plus d’un million de logements), sa part relative diminue (23% en 2006 contre 32% en 1984)’.  Il y a entre 130 et 170 000 ventes par an depuis 2007 d’appartements anciens.  Donc il n’est pas facile d’estimer l’impact de cette loi inédite, sur le marché immobilier

ENCORE DE L’INSTABILITÉ JURIDIQUE !!! Les investisseurs qui ne peuvent pas être désignés de spéculateurs (après 20 ans de détention d’un bien) vont se voir prélever une partie conséquente de leurs gains et donc taxés comme des spéculateurs.  Quel va être l’impact ? Fort ou pas …

Finalement, cela a eu peu d’impact.  Quelques propriétaires qui allaient être soumis à l’impôt sur la plus value ont retiré leurs biens de la vente (souvent les plus grands).  Des investisseurs disposant de petits biens se sont pressés e vendre.  Au final pour le moment cela n’a pas eu d’impact

Sur le long terme, bien sur cette loi va rendre l’investissement locatif moins rentable et encore moins liquide, rendant de type d’investissement moins attractif et participant dans les villes ou la demande locative est forte a faire monter les loyers de l’immobilier.

Un élément qui risque d’avoir un impact durable sur le logement en France  et en Ile de France ?

  • Pour beaucoup d’investissements immobiliers réalisés par ds particuliers, notamment dans le neuf, le rendement locatif est très faible.  Les investisseurs se décident en se disant que la plus value sera là pour leur retraite nette d’impôt lors de la vente de leur bien.
  • Si la plus value est taxée même après 20 ans de détention, la majeure partie des acheteurs auront plus de 75 ans quand leur bien sera exonéré.  En général on achète de l’investissement locatif après avoir acheté sa résidence principale, donc tard et après 40 ans .  Donc il y aura un d’intérêt moindre pour eux d’investir.
  • Cela risque de déstabiliser durablement le marché de l’investissement locatif et donc de réduire l’attrait des investisseurs pour le logement.
  • Cela entrainera une offre de moindre qualité, car peu rentable. En effet, la rentabilité d’un investissement se compose du rendement locatif pendant la durée de possession du bien, majoré ou minoré de la plus ou moins value dudit bien à sa vente.
  • Par conséquent, un risque est que les propriétaires réduiront leurs frais de maintenance et de rénovation des biens pour s’en sortir tout au long de leur possession.
  • Les investisseurs publics risquent d’être les seuls présents sur le marché, de nombreux particuliers se retirant, mais avec peu d’impact en nombre de logement du fait de la situation des finances publiques actuelle et du coût d’une politique de logement très élevé.

A court terme quel impact cette loi peux avoir sur les prix du marché immobilier, notamment franciliens :

  • 80 % de la plus-value reste imposable après quinze ans de détention dans la nouvelle loi, autant dire quasiment tout !
  • En région parisienne, les biens ont souvent triplé de valeur en 20 ans
  • Aujourd’hui, ‘le secteur locatif privé reste abondant en Île-de-France (plus d’un million de logements), sa part relative diminue (23% en 2006 contre 32% en 1984)’.
  • Il y a entre 130 et 170 000 ventes par an depuis 2007 d’appartements anciens (Source Notaire)
  • Donc cette loi peut avoir un impact réel

Exemple à partir du 1er février 2012 : sur un 40 m2 acheté en 1991, soit il y a 20 ans.

Avant la nouvelle loi : 0 euro de plus value a payer

  • Prix d’achat : 10 000 francs (soit 1 500 euro) par m2, soit 60 K euro au total
  • Prix du marché actuel :  aujourd’hui a 4 500 euro par m2, soit 180 k euro
  • Plus value imposable : 180 – 60 K = 120 K euro
  • Impôt sur la plus value et prélèvement sociaux : de 32,5%, soit 39 000 euro a payer
  • Gain réel net de l’impôt sur la plus value :  120 k euro – 39 k = 81 000 euro

Un client se présente sans condition de crédit et paie en cash : il a 50 jours pour trouver un bien

  • Le délai minimum pour acheter est de 2 mois : durée durant laquelle la préemption de la mairie de la ville concernée peut avoir lieu.
  • Donc il faut acheter au plus tard, le 30 novembre, avec les délais d’envoi (certaines mairie acceptent un remise en main propre) cela amène au 25 novembre
  • Il reste donc au mieux soit 50 jours environ pour passer l’acte pour une minorité qui a peur de la bourse et veux faire un coût sur l’immobilier

Comment va se gérer la période entre aujourd’hui et la mise en place de la nouvelle loi ?

Un client se présente avec une condition de crédit (la majorité) : il a 20 à 30 jours pour trouver un bien

  • Le délai minimum pour acheter un appartement est de 2 mois : durée durant laquelle la préemption de la mairie de la ville concernée peut avoir lieu.
  • Donc il faut acheter au plus tard, le 30 novembre, avec les délais d’envoi (certaines mairie acceptent un remise en main propre) cela amène au 25 novembre
  • Ensuite il faut négocier avec une banque entre 3 et 15 jours au mieux.
  • Obtenir une offre de prêt, ajouter les délais légaux de 10 jours et il débute le lendemain du jour de la réception de l’offre, donc cela fait souvent 12 a 15 jours avec la poste.
  • Il reste au mieux 20 à 30 jours si vous voulez acheter un crédit

Un client se présente achète ‘cash’ sans condition de crédit : il a 20 à 30 jours pour trouver un bien

Est ce que les vendeurs vont brader leurs biens et de combien ?
  • Oui si j’étais vendeur et que je trouvai quelqu’un de sérieux, je serai prêt a baisser au minimum de 10 à 15% s’il peut me garantir qu’il va payer sans crédit.
  • Voire de 25%, si je n’ai pas le choix ; un seul acheteur qui me fait une offre écrite.
  • On peut estimer que d’ici 1 à 2 mois les prix peuvent baisser de 10 à 15 % en moyenne (entre 0 et 30% avec une majorité de 5 à 20%)

Détail des impacts sur vendeurs et acheteurs :

  • Sur les vendeurs : il y aura plus d’offre sur le marché, donc une baisse des prix à anticiper ? Prêt a baisser ses prix pour vendre vite, donc une baisse des prix des transactions qui vont se réaliser pendant cette période, conclusion ?
    • ils peuvent être tentés de présenter des biens occupés à la vente ou des biens non rénovés dés que possible, toutefois cela aura un impact modéré car on ne peut pas mettre en vente très rapidement de manière optimale un bien (le petit coup de peinture qui va bien)
    • Pour vendre vite, il faut donc le présenter de manière non optimale baisser les prix, les clients payant comptant seront les rois
  • Les acheteurs : plus de demande, donc hausse de prix ?
    • Cela peut amener a ce qu’ils se précipitent pour saisir des opportunités, toutefois tout le monde ne peut pas acheter même à -20% vu les prix au m2 pratiqués en île de France en ce moment ; cela ne ramènerai les prix au niveau de 2008 et non de 1995 …
    • Toutefois, le volume d’acheteur risque d’être plus bas que celui de biens en ventes (le stock sur le marché est déjà conséquent)

Conclusion : est ce que cette loi peux enclencher une tendance baissière sur la région parisienne : impact sur les vendeurs et les acheteurs

Ce n’est pas simple de répondre … mais je crois que oui

  • Cela risque d’être la goutte d’eau qui fait déborder le vase.
  • Ajouter a cela les banques qui restreignent leurs encours de crédit débloqué, du fait de leurs problèmes de refinancement et c’est partie pour 2 à 3 ans de baisse
  • Bien sur tous les propriétaires occupants qui vendent leur bien, ne sont pas soumis à l’impôt sur la plus value, toutefois pour les petites surfaces un grand nombre d’entre eux sont des investisseurs

Soyons arrogant : baisse des prix de – 10% en 6 mois ?

 

Premiers retours suite à un échange avec un Notaire parisien :

Aucun impact à court terme ?

  • J’ai échanger avec un Notaire d’expérience, d’une grande charge parisienne qui lui pensait que cela n’aurait … pas d’impact a court terme.
  • Un Notaire est un bon observateur du marché et à vue pas mal de réformes fiscales passer …
  • Deux mouvement sont observés notamment chez les vendeurs qui ont leur bien depuis moins de 15 ans :
    • qui retirent leur bien de la vente car ils ne veulent pas payer la plus value et ne savent pas vraiment quoi faire de leur argent
    • ceux qui ne se voient pas grader au total 25 ou 30 ans qui mettent leur bien en vente et préfèrent prendre des profits réduits de l’impôt mais toujours très conséquents

A moyen terme un soutien aux prix haut ?

  • Selon lui, après février, il risque d’avoir beaucoup moins de biens en vente sur le marché car le mouvement de ne plus mettre en vente les biens avant 25 à 30 ans de propriété semble être important
  • Moins d’offre entraine une stabilisation ou une hausse des prix …si c’est encore possible

Résilience du marché parisien à la baisse ?

  • Est ce que la hausse des taux d’intérêt, la hausse des prix au m2 et la hausse des fiscalités n’auraient aucun impact sur les prix au m2 à Paris ?

 

Source : Le figaro.fr : sur la réforme de la plus value de leur Leader

  • Vendre rapidement à prix moindre ou tomber sous le joug d’une plus forte taxation des plus-values… Le choix est facile avec notre simulateur qui calcule l’impôt dû avant et après la réforme fiscale.
  • Le sésame de l’exonération des plus-values réalisées lors de la vente d’un bien immobilier autre que la résidence principale est reculé de quinze à trente ans de détention, pour les actes signés chez le notaire à partir du 1er février 2012. Compte tenu du délai – environ trois mois – requis entre la signature de la promesse de vente et l’acte définitif, les propriétaires ont jusqu’à début novembre 2011 pour trouver un acquéreur et bénéficier du régime actuel qui permet l’application d’un abattement de 10 %, à partir de la sixième année de détention, conduisant de facto à l’exonération totale en quinze ans.
  • Une fois ce délai passé, si l’abattement entre toujours en scène à partir de la sixième année de détention, il tombe à 2 % par an, jusqu’à la dix-septième année de détention, puis passe à 4 % par an, jusqu’à la vingt-quatrième année puis à 8 % par an jusqu’à la trentième année. En résumé, 80 % de la plus-value reste imposable après quinze ans de détention, moment fatidique de l’avènement de l’exonération, selon le régime actuel.
  • Le jeu des abattements étant relativement compliqué, vous pouvez utiliser notre simulateur de plus-values immobilières qui calcule l’impôt dû avant et après la réforme fiscale, en fonction du prix d’achat et du prix de vente du bien immobilier.
  • Le taux d’imposition est maintenu à 19 % pour les ventes ayant lieu en 2011 pour mémoire, il était de 16 % pour celles signées en 2010 auquel il convient d’ajouter 13,5 % de prélèvements sociaux dont le taux global a été augmenté de 1,2 % pour les biens vendus à partir du 1e octobre 2011. Au final, la note s’élève à 32,5 % !’

 

Paris Métropole : état des lieux du logement en juin 2010

Le parc locatif privé se contracte

  • Si le secteur locatif privé reste abondant en Île-de-France (plus d’un million de logements), sa part relative diminue (23% en 2006 contre 32% en 1984). La contraction du parc locatif privé affecte tout particulièrement les ménages jeunes (en phase de décohabitation, d’installation en couple), les actifs en mobilité professionnelle, les personnes récemment séparées … qui constituent le « public privilégié » de ce segment du parc.
  • Outre le secteur libre ordinaire, le secteur locatif privé comprend le « reliquat » du parc régi par la loi de 1948 ainsi que les logements en sous-location, les meublés, les hôtels meublés. Or ce sous-marché du secteur privé connaît une érosion particulièrement forte et ne représente plus que 3% du parc total en 2006 : entre 1984 et 2006, le secteur de la loi de 1948 a perdu 233 876 logements et les logements relevant de la sous-location, des meublés et des hôtels ont diminué de 22 831 unités.
  • De même, la disparition du parc locatif détenu par les investisseurs institutionnels (compagnies d’assurances, banques, …), notamment par «ventes à la découpe», a contribué à réduire le logement locatif à vocation familiale. Et ce n’est pas la relance ponctuelle et localisée de l’offre locative privée liée aux mécanismes d’incitation fiscale (dont les effets restent d’ailleurs limités dans les zones à marché très tendu) qui va changer la donne : cette offre nouvelle privilégie nettement les petits logements.

 

Les formalités préalables à la signature de l’acte de vente : la chambre des Notaires d’Ile de France précise les formalités liées à la DIA une référence

Condition de délivrances et d’acceptation d’un crédit immobilier : Source Service-Public.fr

Lois fiscales : élus arrêter de créer de l’insécurité juridique en changeant constamment les lois

Défaut des banques : que se passerait il dans ce scénario catastrophe ?

 

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