IMMO PRATIQUE: n’est il pas plus intéressant d’acheter des appartements neufs, au lieu d’acheter des appartements anciens ?
C’est une question de calcul, toutefois un appartement neuf devient après quelques années … récent, puis ancien.
Bien calculer :
- Les appartements anciens coûtent en général 20 à 50% de moins que les appartements neufs
- Mais les loyers dans l’ancien ne sont que 10 à 20% moins chers, donc ils sont parfois 30% plus rentables en terme de rendement locatif pour simplifier.
Un appartement neuf, devient vite ancien :
- Souvent, quand on investit dans le locatif, on garde son bien au moins 9 ans, dans ces conditions lors de la revente l’appartement acheté neuf, ne l’est plus (il est ‘âgé’ de 9 ans) et est considéré comme ancien et subit une décote (comme les voitures au bout d’un an) de 10 à 20% par rapport au prix d’achat (il converge vers le prix du marché de l’ancien).
Appartements neufs ou anciens : avantages et inconvénients
- Les programmes neufs sont souvent éloignés des centres villes, tout simplement car il n’y a plus de terrains constructibles à un prix abordable en centre ville (voire plus du tout comme à Paris), ce qui peut entraîner des difficultés en terme de location dans le temps (cf pb programmes de robien , Borloo et à terme Scellier, les mêmes causes créant les mêmes effets).
- Enfin, quand on achète un bien ancien on sait ce que l’on achète (les défauts sont plus évidents), alors que lorsque l’on achète un bien neuf, souvent sur plan, il y a souvent des problèmes de finition, voire de qualité, mais on ne s’en rend pas compte au moment de la réception et non au moment de l’achat.
- Un appartement ancien peut permettre d’optimiser les surfaces faire d’un studio un T1 bis en région parisienne, d’un petit F3 un grand F2 en province …
Conclusion = leçons pour l’avenir :
- Quand on achète un bien ancien, il faut juste prendre en compte dans les calculs de rentabilité les travaux sur la base de devis artisans que l’on peut majorer de 15% pour être prudent.
- La recherche n’est pas plus fastidieuse dans l’ancien que dans le neuf, a en croire les statistiques les résidents français achètent environ chaque année prêt de 550 à 650 k de biens anciens pour 100 k pour le neuf environ
- L’intérêt majeur dans l’achat de neuf est la défiscalisation qui peut y être associée, donc si vous n’avez pas un taux marginal d’imposition de plus de 30% au moment de l’investissement et pour au moins 9 ans (afin de bénéficier pleinement de l’avantage fiscal) ce n’est pas intéressant financièrement en général.
MOTS CLÉS : APPARTEMENTS NEUFS OU ANCIENS, ACHAT IMMOBILIER