IMMOBILIER LOCATIF: point immobilier locatif 2013-2014, un contexte compliqué, des opportunités à saisir:
Depuis quelques mois de très nombreux changements de contexte ont eu lieu et ils ont des impacts parfois opposés. Globalement la rentabilité des investissements locatifs sont à la baisse et seront de plus en plus à la baisse dans les 10 ans à venir, car pour l’État il est beaucoup plus simple de piocher dans le stock de patrimoine immobilier existant et les revenus associés, que d’aller chercher de l’argent des sociétés déjà si loin grâce à la globalisation. Mais comme toujours, il y a aussi des opportunités a saisir.
Contexte Immobilier :
- Prix du marché :une chute des quantités de vente, annonciatrice de la baisse des prix ?
- Ile de France et grandes métropoles : stabilisation des prix à un niveau élevé, mais baisse des volumes de transactions de l’ordre de 30% versus le deuxième trimestre 2011.
- Dans le reste de la France, baisse forte des prix de 15 à 30 %, engagée depuis 2008 dans les villes de moins de 50 000 habitants
- Rappel : 10% à la baisse à plus d’impact que 10% à la hausse (100X1,1= 110, soit + 10 ; 110 x 0,9 = 99, soit -11)
- Rappel sur ce qu’a été le krach immobilier des années 90:
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- Référence: Indices des prix des logements anciens – Paris – Appartements – Base 100 au 1er trimestre 2010 – Insee – Notaires Ile de France
- Cet indice de référence est passé de 49,1 au 1er trimestre 1992 à 34,9 au 1er trimestre 1998 soit une baisse de 29% en 6 ans, avec des années entre -1,58% et -10%
- Pour que l’indice repasse de 34,9 à 49,1, il a nécessité une hausse de 42% (aujourd’hui l’indice est à 116 , soit plus 3,3 fois le point bas de 1998 et 2,3 fois le point haut).
- Les biens de moins bonne qualité ou mal positionnés ont baissé beaucoup plus que les ‘beaux biens’, les baisses pouvant être de l’ordre de 50%
- En province, lors du dernier cycle immobilier les prix avaient peu baissé, car ils avaient peu augmenté ; cette fois ci la province a un réel potentiel de baisse, car les prix ont beaucoup augmenté depuis 1998, parfois comme à Paris.
- L’encadrement des loyers en région parisienne et grandes agglomérations peut avoir un impact sur les prix des petites surfaces et sur les F3,F4 et F5 plus fort (pas la cible des investisseurs). Il y a déjà eu un encadrement des loyers des petites surfaces à Paris de moins de 14 m2.
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Chômage durable : un double impact sur la solvabilité des locataires et des acheteurs immobiliers jusqu’en 2015 – 2016 mécaniquement, malheureusement.
- L’impact des plans sociaux qui ont été réalisés depuis 2008 et des nouveaux plans sociaux retardés avec la dernières élection présidentielle se fait de plus en plus en sentir, notamment en région. 2008 + 23 mois de chômage indemnisé + indemnités; les licenciés de 2008 n’ont plus rien en 2011, ceux de 2009 en 2011-2012, ceux de 2010 en 2012- 2013, ceux de 2011 en 2013-2014, ceux de 2012 en 2014-2015, ceux de 2013 en 2015 – 2016…
- On ne peux pas éviter la question sur les 3 millions de chômeurs et 5 millions sans occupations à plein temps qui mine :
- la solvabilité des acheteurs et locataires créant des tensions à la baisse des prix immobiliers (personnes non finançables par les banques)
- et à terme des loyers dans les zones à faible demande
Contexte Bancaire : une forte réduction des crédits débloqués par les banques, réduisant le niveau de la demande.
- Une chute des déblocages de crédit de l’ordre de 30% des volumes, liée à la crise bancaire, la crise économique et les normes bancaires à venir (Bale 3 ..) réduisant le nombre de personnes finançables et donc pouvant acheter .
- Peu de visibilité à court et moyen terme sur la stratégie des banques, avec des débuts de plans sociaux, ce qui est très impactant sur un marché souvent financé à crédit qu’est le marché immobilier.
- Hausse des exigences des banques en terme d’apport, taux et durée des prêts pour réduire leurs risques alors que les prix immobiliers sont historiquement hauts et la précarité de l’emploi …aussi.
- On ne peut pas reprocher aux banques si on pense que l’on est en haut du cycle immobilier, que les banques réduisent leurs expositions via le crédit immobilier. En effet, financer des biens qui risquent de voir leur valeur baisser, est très risqué pour une banque.
- De plus, même si la situation des taux sur l’Italie et l’Espagne se détend, la situation sur les marchés monétaires, clés pour le refinancement d’un tiers à la moitié des crédits immobiliers pour les banques Françaises est à risque. L’épargne ne suffisant pas a financer les crédits immobiliers et les besoins en capitaux. On n’est pas à l’abris que cela augmente tout d’un coup.
L’inconnue de l’inflation à 3 – 5 ans : des hypothèses raisonnables de 5 – 6 % ? : le rêve de l’investisseur, entrainant une hausse mécanique des loyers … avec des remboursements de crédits fixes.
- Pour le moment l’inflation est entre 1,5% et 2% par an, malgré les fortes injections de liquidité des autorités monétaires depuis 2008, l’inflation ne repart pas …
Fiscalité : vers une hausse des prélèvements pour financer la dette accumulée depuis 20 ans
- Taxes foncières (déjà augmentées de 30 à 50 % dans certaines viles depuis 2008)
- Taxes d’enlèvement des ordures (tri sélectif …) en forte hausse.
- Impôts sur la plus value (déjà fait).
- Tva ou CSG ou CRL (+2 points en 2013 ?)
- Impôt sur le revenu nouvelles tranches (déja fait)
- ISF (déja fait et plus à venir)
Des opportunités a saisir : une baisse des taux sensibles pour les gens éligibles
- Nous sommes en haut du cycle immobilier en ile de France, les prix sont historiquement hauts : vendre et prendre des profits ?
- Des taux historiquement bas : allonger les durées d’emprunts ou au contraire les réduire selon vos objectifs, renégocier les taux et baisser ses coûts financiers ?
- Réduire ses risques, pour des mêmes revenus locatifs (assurance bailleur non occupant, garantie des revenus locatifs).
- Faire des travaux pour accroitre ses revenus locatifs ?
- Optimiser sa fiscalité (LMNP …)
- Disposer de liquidité pour saisir de nouvelles opportunités boursières, immobilières (les prix ont baissée depuis 2008 dans de nombreuses villes de provinces) ou professionnelles…
- voir se faire plaisir….
FINANCEMENT: renégocier son crédit immobilier avec succès, bien se re-présenter (partie 1)
Pour vendre son bien immobilier faut il baisser son prix plus vite que le marché ?