IMMO PRATIQUE: pour vendre son bien immobilier faut il baisser son prix plus vite que le marché ?

IMMO PRATIQUE: pour vendre son bien immobilier faut il baisser son prix plus vite que le marché ?

Cet article écrit initialement en 2012, n’a plus de valeur que pour les gens qui ont des biens dans les zones sinistrées depuis la crise de 2008 c’est à dire dans les villes de moins de 250 000 habitants  et non dans les villes universitaires et en Ile de France.

Dans ce contexte, comment doit on déterminer le prix de vente de son bien ? Quelle stratégie de prix faut il suivre ?  Baisser plus vite que le marché, pour finalement vendre le plus haut possible son bien ? Attendre une offre pour baisser ses prix ? Ne rien faire ?  Si vous disposez de plus values importantes sur votre bien, baisser plus vite et attendez avant de racheter ! Un je l’ai vaut mieux que 2 je l’aurai

Regarder le nombre de classes fermées par le rectorat dans la Région et surtout dans la zone concernée

Si l’Education Nationale ferme des classes, la demande va chuter pour les petits commerçants et donc va diminuer la demande immobilière.  Il y a des zones ou chaque année des dizaines de classes ferment !

En clair, dans ces zones la tendance est que la demande va continuer  à baisser, même si cela sera plus lent que de 2008 à 2014.

  • Les prix peuvent diminuer de moitié par rapport à 2007 !
  • Il n’y a souvent qu’un acheteur sérieux qui se présente, souvent un voisin retraité locataire, qui fait une offre au niveau de son épargne disponible et paie sans crédit … à un prix très bas.

Comment connaitre les prix du marché, alors que les derniers chiffres des Notaires connus datent parfois de plusieurs mois ?

  • Regarder les prix des offres concurrentes  dans votre ville sur:
  • http://www.leboncoin.fr
  • http://www.efficity.com/prix-immobiliers
  • http://www.cotation-immobiliere.fr
  • http://www.seloger.com
  • http://www.meilleursagents.com
  • Le prix des Notaires mais souvent tardivement.

Quel est le contexte marché ? Des volumes de ventes en forte baisse (15 à 35% selon les endroits) et des prix stables ou en légère baisse, malgré le fait que cela soit la meilleure saison pour vendre … qu’est ce que cela sera en novembre quand personne ne voudra acheter ?

  • Le contexte est que peu de ventes se réalisent dans l’ancien.
  • Alors que nous sommes dans la meilleure saison pour vendre: il fait plus beau (si, si…), c’est maintenant qu’il faut que les acheteurs signent pour disposer de leur bien pendant l’été et inscrivent leurs enfants dans leur nouvelle école à la rentrée.

Pourquoi baisser plus vite ses prix que le marché ? Profiter de la meilleure saison pour vendre et gagner plus au final.

  • Parce que c’est maintenant, dans la période d’avril à juin, que les appartements et maisons familiales se vendent le mieux. Si l’on manque le coche, on risque de devoir garder son bien 6 à 12 mois de plus.
  • Parce que dés que l’on va annoncer que les prix baissent (ils baissent souvent déjà dans les faits), les acheteurs vont attendre et cela va bloquer encore plus les prix; 1% de baisse de prix représentant dans de nombreuses villes pour un appartement familial, plusieurs mois de loyers …
  • Parce que garder un bien anciennement inoccupé (pour un investissement locatif) ou une maison libre avec un crédit relais coute cher, environ 3 à 10 k euro par an …(charges, réparation, taxes foncières).
  • Parce que l’on ne peut pas racheter souvent tant que l’on a pas vendu …
  • Parce que l’on a pas toujours le choix et l’on est obligé de vendre (décès, mariage, perte d’emploi, besoin de capital pour créer une nouvelle entreprise …)
  • Parce que si son bien à des défauts: parties communes médiocres, travaux à prévoir dans l’appartement (même minimes), fortes charges de copropriétés, défaut dans le bien (des espaces perdus), décoration médiocre, vis à vis, électricité ou plomberie en mauvais état, bien qui n’ai pas de taille optimale (trop grand pour un investissement locatif), bien disposant d’une faible rentabilité locative, distance des commerces et écoles jugée trop élevée …
  • Parce que l’on a des placements plus rentables en cible.
  • Parce que la valeur de son bien est au dessus du montant maximal auquel les gens achètent: dans certaines zones rien ne se vend au dessus de 200 k euro, si votre bien en vaut objectivement plus (du fait de la taille du jardin ou de la maison), dans les faits votre bien vaut 200 k euro.

Pourquoi ne pas baisser plus vite que le marché ?

  • Bien d’exception, bien très bien placé, très belle adresse, parquet, moulures, cheminées, bien de taille optimale, bien disposant d’une rentabilité locative plus forte que la moyenne cela n’est pas toujours nécessaire.
  • Parce que l’on a pas besoin et que de toute manière la plus value placée ne rapporterait pas plus de 1% net d’impôt
  • Attention, a ne pas surévaluer son bien …
  • Attention, le moindre défaut fait d’un bien parfait un bien imparfait, les acheteurs sont d’un niveau d’exigence extrême (ils veulent rentrer et poser leurs valises).

Les conditions de financement proposées par l’acheteur ?

  • Si l’achat se fait sans condition de crédit, cela mérite une remise supérieure à 5 % qui est la moyenne, on pourrait aller jusqu’à 10% voire 15%. (Remises actuelles selon pap)
  • C’est pour cela qu’un acheteur doit absolument présenter ses pré-accords de crédit pour négocier.

Conclusion: il vaut parfois mieux se couper un doigt que perdre un bras – un je l’ai vaut mieux que 2 je l’aurai …

  • Compte tenu de la hausse des prix de l’immobilier qui a eu lieu depuis 1997 (la dernière crise), cela mérite de gagner un peu moins de plus value et d’anticiper la baisse du marché pour vendre à la bonne saison, c’est à dire maintenant.
  • Inversement, compte tenu de ces éléments de contexte, les acheteurs notamment ceux disposant d’un crédit et ciblant un bien qui n’est pas parfait, on tout intérêt à négocier très agressivement le bien qu’ils veulent acheter en proposant des baisses de 10 à 20%, notamment hors d’ile de France.

 

Les prix de vente de l’immobilier baissent dans 20 des 30 premières villes françaises sur un an selon les Notaires

 Une agence immobilière sur 10 à fermé en 2012 victime de la chute des transactions’ selon l’Expansion. 

http://www.pap.fr/argent/indices/indice-pap

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