Encadrement des loyers: baisse de prix sur les toutes petites surfaces à Paris

L’encadrement des loyers est lancé à Paris, les décrets d’application ayant été publiés le 29 juin 2015 dernier.

Quels vont être les impacts ? Ils sont bien réels et ne doivent pas être sous-estimés ! De nombreux investisseurs auront intérêt a vendre ?

Beaucoup de professionnels de l’immobilier qui ont un intérêt dans le fait que les volumes de ventes ou prix ne s’effondrent nous donnent leur avis sur l’application du décret d’application de la loi Alur sur la ville de Paris de l’encadrement des loyers… trop tard.

Analyse sur 2 investissements locatifs concrets:

  • Si l’on regarde 2 investissements locatifs dans l’est de Paris.  Pour avoir du rendement il fallait aller dans l’est de Paris, donc dans le 18ème (quartier La Goutte d’Or) et le 20ème Arrondissement (St Fargeau).

L’impact est une baisse potentielle de 12,5 à 32% des loyers dans l’ancien pour les petites surfaces sur ces 2 lots, faisant baisser les prix au m2 !

  • Si l’on considère que le rendement locatif et le loyer net généré sont la motivation première de l’investisseur cela n’est pas rien.
  • La baisse des rendements locatif pourra être compensée en partie par la renégociation de prêt, s’il y en a encore un.

Les agents immobiliers disent maintenant, qu’il est trop tard, qu’il faut acheter en 1ère couronne pour redisposer d’un rendement locatif:

  • Ce déport peut faire augmenter les prix ou soutenir les prix au m2 en 1ère couronne prêt du métro …
  • Avant une extension de l’encadrement des loyers à la banlieue vers 2020 ? … la Région parisienne est de la même couleur politique que Paris – Socialiste.
  • De nombreux propriétaires vont vouloir vendre dans les 36 mois a venir leur bien sur Paris, suite au départ du locataire en place, faisant inexorablement baisser les prix au m2 à Paris (hausse de l’offre)
  • D’autres vont vouloir les louer sur Air B&B…
  • En clair, ont va aller vers une réduction du nombre d’appartements proposés à la location à Paris
  • Studio quartier St Fargeau, 75020 Paris
    M2 Loyer HC
    Existant 15,8 462
    Euro/m2 Loyer HC Différence Cadre et existant Impact en %
    Max 29,8 470,84 8,84 0
    Médian 25 395 -67 -14,50%
    Mini 21,5 339,7 -122,3 -26,47%
    F2 quartier Goutte d’or, 75018 Paris
    M2 Loyer HC
    Existant 23 665
    Euro/m2 Loyer HC Différence avec l’ existant en euro Impact en %
    Max 25,3 581,9 -83,1 -12,50%
    Médian 22,5 517,5 -147,5 -22,18%
    Mini 19,7 453,1 -211,9 -31,86%

L’objectif des élus parisien est de faire baisser les prix des loyers et de l’immobilier et ils pourront y arriver:

  • Considérant  que ‘l’immobilier n’est pas une marchandise comme les autres’, l’objectif réel est de faire baisser les prix de l’immobilier car à Paris, ils considèrent que l’offre est structurellement inférieure à la demande
  • Cela a été renforcé par la sortie de 30 000 logements avec AirB&B annihilant tous les efforts de politique publique de construction depuis 10 ans en Ile de France, liée à la difficulté à expulser les locataires difficiles (plus de 18 mois …)

Les locataires seront triés encore plus durement sur la qualité de leurs dossiers:

  • les loyers baissant, les propriétaires vont encore plus sélectionner les locataires
Cela va bénéficier plus aux riches selon Clameur l’observatoire des loyers  🙂
  • ‘D’après Clameur (organisme chargé du suivi des loyers prévu par la loi Alur) produira un effet de « rabotage » potentiel sur 20,4 % du marché parisien.
  • Or, la baisse moyenne, de 22,5 %, selon l’observatoire, « bénéficiera pleinement aux ménages aisés ». Tandis que, pour les 11,8 % des logements aux loyers les plus bas, « les loyers pourraient être relevés . La hausse étant de 15 à 20 %, suivant les arrondissements et les types de biens, elle touchera les ménages modestes », s’alarme Clameur.’
http://patrimoine.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/0204210648961-immobilier-les-loyers-continuent-a-baisser-en-france-1100672.php?lhh0tTMv6Qml0CDE.99

Conclusions:

  • L’impact de l’encadrement des loyers sera réel sur les loyers des petites surfaces notamment.
  • Il se fera progressivement avec le renouvellement des baux, donc sur les 3 ans à venir et pas seulement en 2015 (vous pouvez attendre pour vendre)
  • Les investisseurs se retireront peut à peu du marché, on est en haut du cycle et les rendements locatifs vont baisser, ils vont prendre leur profits en vendant.
  • A terme il y aura encore moins de biens à louer à Paris …
  • Les prix de la 1ère couronne vont monter ou se stabiliser suite à l’afflux d’investisseurs.

Rappel des critères pour définir des loyers au m2 minimum, maximum et médian:

  • Le nombre de pièce: 1, 2, 3 et 4+
  • Meublée ou non meublée.
  • Époque de construction: avant 46, de 46 à 70, 71-90, de 91 à aujourd’hui
  • Puis entrer l’adresse (il y a 4 zones par arrondissement)
http://www.observatoire-des-loyers.fr/loyers/medianes
‘Les loyers ne pourront pas alors excéder les loyers de référence fixés par les préfets (majorés de 20 %) sachant que, pour les logements disposant de certaines caractéristiques de localisation ou de confort, les bailleurs auront la possibilité de fixer un montant de loyer supérieur (complément de loyer).Concrètement, dans un premier temps, ces nouvelles règles vont s’appliquer pour les nouveaux baux:

  • à Paris à partir du 1er août 2015 (un arrêté préfectoral fixant le montant maximum des loyers devrait être publié sous peu)’

http://www.service-public.fr/actualites/008071.html

 

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