IMMO PRATIQUE: comment décider de vendre ou non un investissement locatif ancien rentable ?

Quand on à la chance d’avoir un investissement locatif rentable doit on le vendre ? Comment décider ?

Alors que tout le monde cherche a acheter un investissement locatif, c’est peut être le moment de vendre.

• Attention : cette réflexion est hors impact de la fiscalité sur les plus values
• Ce montant est de 31,3% depuis le 1er janvier 2011, prélèvements sociaux de 12,3% compris.

Les éléments de contexte : le marché immobilier peut-il s’effondrer ? Débat d’experts comme on en entendu tant…

Ce débat est clos, depuis 2008 les prix ont chuter ou stagné dans les villes de moins de    50 000 habitants de manière très prononcée.  

ON SAIT QUE C’EST POSSIBLE, il suffit de regarder les cycles immobiliers en France ou à l’étranger!

La petite histoire : ne vends jamais un investissement locatif rentable … disait l’investisseur aguerri.

• En 2004 je rencontre un investisseur en immobilier locatif Corse qui investissait depuis de nombreuses années à Paris et en région parisienne et qui vendait un F2 à Pantin.  Économiste de formation, âgé de 50 ans environ, il vendait car il avait acheté un centre commercial en République Tchéque, en clair il vendait pour un meilleur investissement en terme de rentabilité locative et potentiel de plus value.
• Il me dit UN INVESTISSEMENT RENTABLE NE SE VEND JAMAIS, pour lui je pense 18% net de rentabilité locative et potentiel de plus-value 100%.  A cette époque on achetait a moins de 10 000 francs du mètres (moins de 1 500 euro) et il louait un F2 de 28 m2 450 euro net de charges et taxes foncières par mois.
• L’analyse financière : 450*12, soit 5 400 euro (loyer net annuel)/ 30 000 euro (prix d’achat) = 5 400 / 30 000= soit 18 % de rendement net
• Du rêve, introuvable aujourd’hui.  Mais du 7% de taux d’intérêt pour l’emprunt aussi, 20% d’apport minimum et des crédit de 15 ans maximum …  Il a vendu a 52 000 euro, soit 73% profit.
• ET POURTANT IL A VENDU, un fou ?

Comment décider de vendre ou pas ?

• Je connais un investisseur qui a acheté en janvier 2005 un appartement de 26 m2 situé à saint Denis en Seine Saint Denis.
• Ce Studio transformé en F2 à été totalement rénové pour 12 000 euro de travaux.
• Il se situe au 3ème étage sur rue dans une copropriété modeste proche d’un métro parisien
• Il disposait d’un rendement locatif net de 8,5% : loyers nets de 545 euro par mois (6 540 euro), sur un coût d’acquisition de l’appartement de 68 000 euro.
• Cet appartement acheté 52 k euro, a nécessité des travaux importants pour en faire un petit F2 en plus des commissions agences et honoraires Notaire.
• Finalement, à coûté 68 k euro, soit presque 2 600 euro par m2.
• Le bien est évalué en mai 2011 à 116 000 euro prix marché (4 500 euro par m2) et à 110 000 euro net vendeur (4169 euro par m2), soit un potentiel de plus value de plus de 50 000 euro.

Les éléments de contexte :

Un potentiel de plus value à 3 ans de 0 à 10%, soit au mieux 10 000 euro ? un risque de moins value de -25%, soit – 30 000 euro ?

• Aujourd’hui, à 4 500 euro on ne peut pas dire raisonnablement que ce bien ai un potentiel de hausse de plus de 10% soit 5 k euro au global.
• Il peut par contre baisser, la copropriété est moyenne et des travaux sont à prévoir dans les 5 ans à venir.  Si la cage d’escalier et le ravalement extérieur sont fait cela peut représenter un budget de 100 000 euro au global pour l’immeuble, soit avec 50 millième, 5 k euro pour l’appartement.
• On peut prévoir 250 euro de travaux de maintenance pour l’appartement par an sur 15 ans, soit 3 750 euro au global; ce qui est un minimum, plus un budget de 2 à 3 k euro lors de la future revente pour présenter au mieux l’appartement.
• Il peut y avoir des changements de normes qui amènent à des coûts additionnels, notamment relatifs à l’écologie, non pris en compte …
• Par contre, comme le bien est dans une copropriété très moyenne, dans une banlieue moyenne en cas de chute du marché ce type de bien verra son prix plus baisser que des biens parisiens ou des biens situés dans de meilleures villes ou quartiers ou des biens de belle copropriétés ou ayant un cachet particulier.  PRENDRE DU RECUL PAR RAPPORT À LA QUALITÉ DES PROPRIÉTÉS QUE L’ON POSSEDE AU REGARD DES AUTRES BIENS SUR LE MARCHÉ
• Il y a donc un risque de vendre 25 % de moins qu’aujourd’hui.  Pour mémoire, ce bien à plus que doublé de valeur en 6 ans et a triplé en 10 ans.  CE QUI EST VRAI DANS UN SENS PEUT L’ÊTRE DANS L’AUTRE
• 30 000 euro de moins à un horizon 3 ans est donc possible.  Le prix descendre à 89 000 euro prix marché et 82 000 euro net vendeur et non plus 110 000 euro.
• Pour ce qui est des travaux, on peut prendre comme hypothèse que la hausse des loyers et une partie des remboursements d’emprunt si on garde l’appartement compenseront le coût des travaux de la copropriété et de l’appartement.  Donc on ne les prends pas en compte.
• Même si c’est un peu optimiste et discutable.

Les gains actuels sur la location de l’appartement : 200 euro par mois remboursement de capital et en plus un excédent de trésorerie de 120 euro par mois, soit 320 euro au global.

• A date le remboursement d’emprunt effectué grâce aux loyers perçus a été de 12 700 euro en 72 mensualités (soit un peu plus de 175 euro par mois).
• L’emprunt sur 20 ans étant amortissable, le remboursement de principal – capital augmente chaque mois.
• Après 6 ans il est de 200 euro par mois.  Il atteindra 365 euro par mois dans 15 ans, soit en 2026
• Un excédent de trésorerie avant impôt de 120 euro par mois (ce qui est bien rare de nos jours)

La rentabilité des placements alternatifs : l’assurance vie fonds en euro au minimum, sans rien faire et sans problème (sauf nouveau problème Grec …)

• Aujourd’hui, le rendement net minimum que l’on pourrait avoir sur le capital dégagé suite à la vente pourrait être de 3% net de fiscalité (possible sur assurance vie fond en euro sur banque internet) et qui augmentera sûrement dans les années à venir.
• Si l’on prend le revenu de la vente net qui est de 110 k euro et on enlève  46 k euro a rembourser, il y a un excèdent de 63 000 euro
• Cet excédent placé dans sa totalité peut générer 1 900 euro net par an, soit 158 euro par mois.
• Si l’on est plus agressif et que l’on place cet excédent sur un mixte grande action européennes et fonds en euro ou un placement immobilier générant 5% net ?? on passe à 3 164 euro par an (soit 264 euro par mois).
• Si ce placement atteint 7% on passe à 4 430 euro (soit 369 euro par mois).  On peut trouver des placements immobiliers en province avec ce rendement, même aujourd’hui, même si ce n’est pas si facile et a terme peut être des rendements actions (la moyenne long terme de la rentabilité action est supérieure a 7%).

Synthèse des calculs : je garde ou je place ? 

Si il garde : 321 euro par mois de revenus nets, soit 3 852 euro par an

• Remboursement en capital 200 euro par mois (à terme 365 euro)
• Trésorerie excédentaire 121 euro par mois (qui montera de 10 euro par mois avec une hausse des loyers de 1,5% par an)
• Un gain total de 321 euro par mois aujourd’hui et à 15 ans 500 euro environ par mois.
• Dans 15 ans mécaniquement 121 + 365 = 486 euro soit 5 832 euro.
• Il restera à la fin le potentiel de plus value, plus le remboursement de l’Appartement soit 82 000 euro au pire et 120 000 euro au mieux.
• Les soucis normaux de gestion, en plus.

La nécessaire trésorerie si l’on possède d’autres investissements locatifs : en clair se donner les moyens de voir venir …

• Cette vente réduirait la dette encore due à la banque de 46 500 euro environ
• Elle permettrai de disposer de 63 500 euro environ de liquidité.
  • Il faut toujours disposer de 5 à 10 % de vos investissements en liquide pour faire face à des problèmes de loyers, des travaux dans les copropriétés et dans les appartements.
  • Donc si vous possédez de nombreux appartements, en clair que vous êtes surendettés, la réflexion liquidité disponible est une réflexion à avoir.

Savoir prendre ses profits est aussi un signe de bonne gestion; peut on résister à 74% de gains ?

• Par rapport à l’apport de 8 500 euro environ qui eu lieu en 2005, cela représente un TRI annuel sur 6 ans de plus de 95% par an
• Par rapport à l’investissement initial (la prise de risque) de 68 000 euro, cela représente 74% de gain
• Son banquier, lui dit toujours que si il sait prendre des profits, cela rassure toujours la banque…

La diversification des investissements pour bien gérer son patrimoine

• Si vous n’avez pas de placements financiers, malgrés le risque actuel et les faibles rentabilités des placements financiers,  il y à une reflexion à diversifier ses actifs  : immobilier et non immobilier
• Sur les 10 dernières années, le grand gagnant à été l’immobilier, cela peut changer à l’avenir…

• L’investissement locatif est peu liquide; en cas de coût dur (problèmes de santé, chômage, accidents de la vie, divorce …) il faut au moins 6 mois pour vendre et toucher  son argent.
• 3 mois minimum et 6 mois si l’on veut attendre les périodes de l’année ou cela se vend plus facilement (avant l’été) ou si l’on ne veut pas être obligé d’accepter la première offre d’achat, parfois mauvaise.
• C’EST LONG QUAND ON A DES SOUCIS
• Aujourd’hui en province il y à des gens qui essaient de vendre depuis 18 mois leurs maisons, sans succès, ce n’est pas de la science fiction.

Le Bingo si on rachète … de l’immobilier locatif, en utilisant l’effet de levier ; on peut gagner beaucoup car on peut investir beaucoup plus.

• Pour rappel : l’investissement initial rapportait 8,5 % de rendement locatif net sur un placement de 68 000 euro BIEN !

• Avec le produit de la vente 60 k euro, on peut acheter / financer
  • • 300 k euro d’immobilier locatif, financé à 80 % (grâce à un apport de 60 k euro), alors la donne change !!!
  • La beauté de l’immobilier est que l’on achète avec de l’argent que l’on a pas, à la différence de la bourse traditionnelle, mais on prend un risque supérieur au capital investi aussi.
  • Avec un crédit 20 ans à 4,35% assurance dcis incluse

Analyse sur les revenus du capital réinvestis en immobilier locatif : de forts revenus pas toujours profitables …

• Si l’on gagne un rendement locatif de 3% net, cela représente 9 000 euro de revenus par an, soit 750 euro par mois et une trésorerie négative supérieure à 750 par mois en année 1; AUCUN INTÉRÊT, car en plus le potentiel de plus value du bien acheté en 2011 est très certainement faible; on a même certainement un risque de moins value à terme
• Si l’on gagne 5% net, 15 000 par an, soit 1 250 euro par mois .  On rembourse 727 euro de capital, duquel il faut retrancher une trésorerie négative de – 226 euro par mois en année 1 (si l’on inclus tous les frais). Ce qui représente un gain de 501 euro par mois en année 1, mais 785 euro en année 10 et 948 en année 15.
• Je pense que l’on a peu de potentiel de plus value avec ce niveau de rendement.  VOUS GAGNEZ 2 FOIS PLUS SUR 15 ANS
• Si l’on gagne 7% net, 21 000 euro par, soit 1 750 euro par mois et une trésorerie positive de 274 euro par mois en année 1.  On gagne 1175 euro en année 15 + trésorerie qui augmente avec les loyers.  ON PEUT GAGNER 3 FOIS PLUS. On a en plus certainement à potentiel de plus value de 10 à 30 % sur le long terme. NE PAS HÉSITER MAIS EST CE POSSIBLE DE TROUVER CELA EN 2011 ?  EN PROVINCE OUI.
• En gardant son bien, vous gagnez 321 euro par mois (486 euro dans 15 ans), en plaçant avec l’effet de levier vous pouvez gagner 2 à 3 fois plus.  Avec un risque plus grand
• Toutefois, il ne faut pas aller sur des biens ayant une rentabilité locative de moins de 5% net, car sinon vous aurez des problèmes de trésorerie, qui serait négative tous les mois et ferait que votre investissement rapporterai très peu au global (flux de trésorerie actualisés sur 20 ans font très mal en terme de rentabilité)

• En clair, si votre bien est mal placé, il faut réfléchir à acheter dans un meilleur endroit, quitte à avoir un rendement locatif net moins bon, mais pas inférieur à 5% net.
• Vous pouvez faire un investissement plus large grâce à l’effet de levier, qui peut compenser en partie la perte de rentabilité en pourcentage, par des revenus plus larges; attention aux risques de moins values, probable si l’on achéte aujourd’hui.

• Même à 5% de rentabilité nette, comme vous achetez pour presque 5 fois plus, cela rapporte 2 fois plus que si vous gardez votre bien.  Mais cela vous crée un stress de trésorerie en conséquent pendant au moins 5 ans.
• Si vous gardez la moitié de votre trésorerie au cas ou et que vous placez à 5% ‘seulement’ 150 k euro, vous gagnez 2 à 3 fois plus.

CONCLUSIONS : garder son investissement locatif rapporte 20% de plus au minimum par rapport à un placement financier équilibré, sauf si on utilise ce capital pour acheter plus ou mieux d’autres investissements locatifs.  Mais sur les placements financiers on à moins de soucis et cela à de la valeur …

• Si l’on place en assurance vie à 3% en fonds en euro, les 63 k euro de capital dégagés suite à la vente on gagne, 158 euro par mois et 1 900 euro par an.
• Donc garder l’ investissement locatif actuel rapporterai par an au minimum 20% de plus, qu’un placement financier disposant d’une rentabilité très raisonnable de 5% par an
• Mais il y à aussi des inconvénients à évaluer au regard de votre situation personnelle : manque de liquidité en cas de problème, diversification de patrimoine, nécessaire trésorerie si on a beaucoup de placements immobiliers.
• Si vous replongez et acheter en utilisant l’effet de levier bancaire pour acheter à nouveau de l’immobilier, vous pouvez gagner de 2 à 3 fois plus, même avec des biens moins rentables

Les calculs pour ceux qui aiment :

	Analyse
Date investissement  6 ans	06/01/05
Gains
Prix de vente
Prix de vente affiché	119 000
Prix de vente réel	116 000
Net vendeur des commissions agence	110 000
Coût d’achat appartement yc travaux et notaire	68 281
Total gains	50 719
Gains sur 5 ans
Par rapport à l’investissement initial	74,28%
TRI an approximatif	96,27%
Nombre de m2	26,32
Prix par m2 lors de l’achat	2 594
Prix par m2 vente	4 521
Trésorerie
Crédit Initial	59 500
Reste a rembourser	46 719
Déja remboursé grâce aux loyers	12 781
Apport initial	8 781
Apport en % acquisition	12,9%
IN THE POCKET après remboursement de crédit	63 281
Éléments à prendre en compte
Solde de trésorerie actuel mensuel (loyer net – remboursement de crédit)	121
Remboursement en capital annuel	2 328
Remboursement en capital mensuel	194
Travaux à prévoir
Copropriété	5 000
Appartement (250 euro par an), soit sur 15 ans	3 750
REFLEXION PLACEMENTS ALTERNATIFS
Placement assurance vie net
Profit + apport récupéré – in the pocket placé à 3% net / an – fonds en euro	1 898
Profit placé à 3% net / mensuel	158
Placement immobilier alternatif des 63 281 euro
7% NET SUR 110 K EURO annuel	4 430
Mensuel	369
5% NET SUR 110 K EURO annuel	3 164
Mensuel	264