Doit on rénover de manière importante un appartement dont on est locataire ?

Un couple que j’ai rencontré souhaite rénover de manière importante un appartement qu’il va louer à Paris, est ce que cela à du sens ?

Je vais essayer de vous démontrer que oui au niveau économique et marché, cela à du sens

Ce couple loue sa résidence principale actuelle.

Vue du coté de la demande (locataire actuel) : il vaut mieux acheter ? … Non

Contexte marché :  il est presque impossible d’acheter sa résidence principale à Paris pour un couple avec enfants

• Acheter un appartement familial dans Paris rien à moins d’un demi million d’euro …
  • Ce couple travaillant tous les deux, gagnant 60 k à 70 k euro par an environ, donc quoique étant privilégié, ne veut-peut pas acheter un logement familial à Paris à ce jour …
  • Dans le 14ème arrondissement, quartier ou on leur propose une location, un F5 en premier prix est à 717 000 euro pour 86 m2, soit environ 8 k euro par m2 minimum (Se Loger  du 6 avril 2011)
• Le financement :
  • Les frais de Notaires sont de 45 762 euro et représentent l’apport de l’acheteur dans le cadre du financement.
  • Si l’on considére qu’il n’y a pas de travaux (très rare), au minimum sur une grande surface on à toujours 10 k euro minimum de rafraîchissement (soit 100 euro du m2).
  • Le financement est sur 25 ans de 717 k euro, au taux de 4,05% + 0,36% d’assurance dcis, soit 4,41 % (bon taux actuel selon Meilleur Taux).
  • Les mensualités sont de 4 020 euro par mois …si les frais de Notaires sont payés par l’acheteur (exigence minimale des banques aujourd’hui)
• Le loyer constaté d’un appartement de cette taille est 2 000 à 2 500 euro (une dizaine d’offre sur Se Loger) par mois, charges comprises, soit 24 à 30 k euro par an.
• Pour acheter au comptant il faut être riche (au sens de l’ISF) ou pouvoir payer 4 k euro de mensualité par an sur 25 ans.

En haut d’un cycle immobilier il ne faut pas acheter sa résidence principale familiale à Paris 

• Il faut pouvoir payer 4 k euro par mois de remboursement d’emprunt, donc gagner au minimum 10 k euro/ mois soit 120 k euro par an (qui gagne cela …)
• Il faut ne pas perdre son emplois pendant 10 ans, qui à cette visibilité à ce niveau de revenu aujourd’hui ? En effet un cycle immobilier est de 15 environ et il a plus de probabilité de baisser que de monter.  Donc en cas de baisse, il faut pouvoir tenir le temps de la remontée éventuelle.
• Le coût du crédit représente 500 k euro d’intérêts sur 717 k euro de prix d’achat emprunté sur 25 ans …
• Les premières années sur les 4 k euro par mois de remboursement vous payez plus d’intérêts que de remboursement d’emprunt en capital … logique du crédit amortissable
• Si vous devez vendre votre appartement dans les 10 ans, vous n’aurez presque rien remboursé de votre crédit (de 25 ans) et si le marché immobilier a baissé vous perdez des pourcentage sur la base de 715 + 45 (inclus fais de Notaires) soit 760  k euro, soit  7,6 k euro de perdu pour chaque pourcent de moins, 76 k euro par 10% de moins …

Quand est ce que cela à du sens de faire des travaux dans un appartement que l’on loue

• Quand ces travaux sont raisonnables : c’est à dire ?
• inférieurs aux frais de Notaires (ici de 45 k euro)
• inférieurs à 1 an de loyer (ici 24 k euro minimum)
• Si ses enfants sont en bas âge et que l’on à donc une forte probabilité de rester 5 ans minimum.

Quand ces travaux sont réversibles :

• on est censé au regard de la loi rendre dans l’état ou l’on a trouvé son appartement en arrivant, lorsque l’on le quitte :
  • éviter de mettre du carrelage la ou il n’y en avait pas
  • éviter de casser trop de parois
  • éviter de mettre des salles de bains ou cuisine dans d’anciennes pièces à vivre (coûts de remise en état de plomberie et électricité élevés)

• Quand on est pas chez un bailleur privé (1% patronal, municipalités, OPHLM …)
• Car chez un bailleur privé on risque de devoir partir en cas de vente à l’issue du bail de 3 ans, sauf accord écrit contraire avec le propriétaire rédigé avant les travaux pour prolonger l’engagement du bailleur.

• Quand on est chez un propriétaire bailleur et que l’on paie un loyer beaucoup plus bas que le marché
• En effet, les travaux permettent au regard de la loi à un propriétaire de remonter légalement le loyer (faire un rattrapage marché et pas seulement suivre les augmentations de l’indice des revenus locatif défini par l’Insee),  donc si c’est le locataire qui fait les travaux, il n’y à que l’augmentation légale du loyer qu’il risque de subir …cela peut permettre d’amortir en 2 ou 3 ans les travaux et qu’ils correspondent à vos goûts.

Vue du coté de l’offre : il vaut mieux vendre ? OUI  !!  Louer c’est payer son locataire pour habiter à Paris aux prix du marché d’aujourd’hui

Rentabilité pour le bailleur : très très faible entre 2 et 3% net (moins qu’une assurance vie) et cela avant fiscalité et travaux, alors après.

• Prix d’Achat : 717 K euro + 46 k euro (frais Notaires) + travaux minimum 10 k = 773 k euro coût d’achat d’un appartement familial au minimum dans le 14ème arrondissement.
• Loyers constatés annuels : mini 24 k et maxi 30 k par an
• Rendement locatif brut = 30 k loyer / 773 coût d’achat = 3,88 % brut
• Calcul du rendement net :
  • Si on enlève au loyer brut,  100 euro par mois de taxes foncières, 300 euro de charges par mois, frais de gestion et assurance loyers impayés 225 euro par mois, soit 625 euro par mois (soit sur un an 7 500 euro )
  • 30 k euro – 7,5 k de frais = 22,5 k revenus nets maximum et 24 k par an – 7,5 k frais = 16 500 euro par an
  • Rendement net maximum : 22 500 / 773 000 = 2,91% net
  • Rendement net minimum = 16 500 / 773 000 =2,13% net

La vrai rentabilité pour le bailleur intègre les travaux dans l’appartement et la copropriété :

• Si à la fin de la location après 5 ans il y à 10 k euro de nécessaires rafraîchissements pour revendre ce qui est faible, car cela représente l’équivalent de 100 euro par mois sur 5 ans.
• Il faut ajouter les travaux dans les copropriétés (ascenseurs, toitures, cage d’escalier …) souvent sur 10 ans minimum, soit l’équivalent 150 euro par mois
• Au total il faut déduire du loyer brut 200 à 250 euro par mois (2 400 à 3 000 euro par an)

Et après fiscalité … un taux de rentabilité inférieur au livret A …

• Rappel : le revenu locatif vient s’imputer sur la tranche marginale la plus élevée car il s’ajoute à vos revenus du travail et non sur le taux moyen de votre impôt qui est beaucoup plus bas.
• Pour pouvoir emprunter 717 k euro si votre banquier prend un risque raisonnable, le bailleur doit avoir un taux marginal d’imposition de 30 ou 41 % et donc un revenu supérieur par part pour le ménage de 26 421 euro (2 adultes et 2 enfants = 79 263 euro)
• Après fiscalité la rentabilité est :
  • Donc 2,91 ou 2,13 % rendement net – 30% taux marginal d’imposition = 2,04 à 1,5% net sur 30% de tmi
  • Si 41 % de TMI 1,7% à 1,26% net (moins que le livret A

Si l’on intègre l’inflation dans la réflexion : le propriétaire paie le locataire pour habiter … il à un rendement locatif net négatif …

• L’inflation prévisionnelle moyenne estimée pour 2011 sera de 1,8%
• Net de l’inflation le rendement locatif est donc … négatif pour un bailleur en 2011

Pourquoi les propriétaires font du locatif dans ces conditions ? Heureusement pour l’État tout le monde ne sait pas compter

• Tout le monde n’a pas la même information, notamment sur les prix du marché (beaucoup de propriétaires n’habitent pas Paris)
• Tout le monde ne sait pas compter et d’autres valeurs notamment affectives sont attachées à la pierre.
• Aujourd’hui il y à une très forte défiance vis à vis de la bourse et des banques, avec des peurs de faillites… pas forcément infondées.
• L’immobilier est une valeur refuge.
• Toutefois, ce qui était vrai dans le passé ne le sera peut être plus dans quelques mois, d’où l’intérêt de vendre suite à la hausse considérable de l’immobilier depuis plus de 15 ans.

CONCLUSIONS – OPINIONS :

Pour le locataire : il a raison d’embellir son bien plus que de raison, notamment si son loyer est inférieur au marché et que son bailleur n’est pas prêt à vendre.

• Faire des travaux dans un appartement familial inférieur à 24 k euro à du sens (12 mois de loyers), si l’on croît que l’on va y rester 5 ans minimum et que l’on a un loyer inférieur au prix du marché
• Louer a du sens en attendant une éventuelle chute du marché immobilier, les loyers étant inférieurs aux intérêts d’emprunts; on a aucun risque à ne pas acheter.

Pour le propriétaire : il devrai vendre et acheter des petits biens

• Vu les prix du marché si cet appartement représente toute sa fortune : il faut le vendre !!!
• Si c’est une petite partie de sa fortune cela se réflechi, cela dépend de votre ressenti sur les éventualités d’une rechute de notre système financier : immobilier valeur refuge… et la tous les avis ont la même valeur.

Pour les 2 :

• Acheter des investissements locatifs dans l’ancien disposant d’une rentabilité locative nette de 5% au moins.
  • Pour le locataire :
    • si les prix ne baissent pas, cela vous permettra d’avoir un complément de revenu à la retraite ou un apport en cas d’achat d’une résidence principale plus petite quand vos enfants auront quitter la résidence principale.
    • cela ne réduira pas votre capacité d’emprunt si le marché immobilier s’effondre, car les revenus locatifs compenseront une grande partie des remboursements d’emprunts sur 25 ans, notamment si le marché met quelques années a baisser.
  • Pour les propriétaires :
    • cela permet de ne pas mettre tous vos oeufs dans le même panier
    • d’accroître votre rentabilité locative par 2, 3 ou 4, les petites surfaces étant plus rentables.
    • si vous êtes retraité : faire du meublé professionnel pour réduire votre facture fiscale.

OPINIONS : heureusement que tous les propriétaires ne calculent pas car les prix au m2 et loyers deviendraient encore plus haut à Paris

• Je suis content au niveau social, que pour les propriétaires la logique financière ne l’est pas emportée car sinon vu les prix du marché plus personnes ne pourrais plus louer à Paris, il n’y aurait plus que des propriétaires occupants.
• De plus si les propriétaires voulaient un rendement locatif décent les loyers exploseraient.
• Ces propos doivent être pondérés, car l’immobilier a bien joué sa valeur refuge suite à la crise des subprimes et ceux qui n’ont pas vendu sont contents.
• Toutefois, l’immobilier c’est comme les pommes tout n’a pas la même taille, tout n’a pas le même prix et tout ne doit pas peser la même chose dans votre cabat – patrimoine.
• En clair, on peut se protéger contre les subprimes ou l’inflation avec de l’immobilier sans posséder de gros appartements à Paris peu rentables, on peut acheter en ile de France et en province des biens qui apportent une rentabilité décente.