Investir c’est concret !
Il est utile d’avoir un certain nombre d’objets quand on fait les visites. Je sais, vous pouvez avoir le sentiment que je ne rehausse pas le niveau de ce blog avec cet article. Mais combien de fois, lors de la visite on s’en veux d’avoir oublier l’un ou l’autre de ces éléments. Ce qui est listé va sans dire et va mieux en le disant !
1) Un mètre laser et un mètre rouleau de 3 mètres
- Dans les grandes villes à fort prix au m2, souvent quand les biens sont mis en vente, les diagnostics obligatoires, notamment la carrez ne sont pas encore faites.
- Dans le passé les m2 écrits sur les actes d’achat étaient très souvent faux; les vendeurs même de bonne foi peuvent surestimer ou sous estimer la taille de leur bien (ce n’est pas toujours au dessus !) Sans parler des vendeurs ou agents moins honnêtes qui parle de mètres carrés ‘environ’.
- Un m2 coûte souvent plusieurs milliers d’euro, aussi il est utile de pouvoir métrer en quelques minutes lors de sa première visite.
- Dans les faits on peux toujours négocier immédiatement sur la base du métrage par une règle de trois.
- Une fois que l’on a fait une offre, dans sa tête on est engagé et puis c’est dur de négocier pour 1 m2; donc quand on reçoit les diagnostics c’est trop tard. Pourtant 1 m2 c’est souvent sur une petite surface 2,3,5 et 12 k euro. Et cela représente moins de 5% de la surface aussi cela n’engage pas au regard de la loi le vendeur à réduire son prix de vente.
- La petite histoire : un propriétaire qui vendait 2 lots sur 3 qu’il possédait dans un même immeuble avait intervertit les métrages entre e les différents lots ; L’acheteur potentiel a négocier immédiatement un 20 m2, à un prix au m2 d’un 30 m2. Forcément une bonne affaire, pas de surprime pour les petites surfaces !!!
- Il faut investir dans un mètre laser et non pas à ultra son beaucoup moins performant
2) Un appareil photo- vidéo
- Un vrai, c’est mieux qu’un iphone. Avec fonction grand angle pourquoi pas.
- Photographier, voir filmer permet d’échanger avec son conjoint sur une base plus objective, quand on revient à la maison.
- De plus, cela permet de demander une revisite pendant les 8 jours ou on a le droit de se dédire sans explication, au cas ou on remarque sur les photos quelque chose que l’on a pas vu lors de la visite, car on était ému et pressé par le visiteur d’après …
- De plus les photos, permettront de remplir le dossier pour le banquier a qui vous allez remettre une demande de crédit avec photo de la façade et parties communes de l’immeuble et de l’appartement.
3) Une calculatrice : pour calculer le rendement locatif
- Eh oui il faut pouvoir faire parler les chiffres :
- loyers charges comprises – charges de copropriété – taxes foncières / (prix d’achat x Frais de notaires 1,075 + travaux a prévoir dans la copropriété et l’appartement)
- Alors que disent les chiffres : partez ? Achetez !
4) Un carnet et un stylo
- Pour noter les éléments chiffrés : ancien loyer si il était occupé, pendant combien de temps
- Taxes foncières, charges, millièmes de copropriété, prix après la petite remise réglementaire
- Travaux prévus dans la copropriété
- …
- Non je n’ai jamais écrit sur une serviette de papier les éléments …
5) Un plan des transports en commun – un GPS sur votre smartphone ou ordinateur
- Tellement pratique pour aller visiter des biens dans des lieux peu connus
- Donne une idée des durées de transport et kilométrage
- Rien ne vous empêche de documenter sur les sites rapt.fr ou de transport en commun locaux et de navigation type streetview ou google map
- Combien de fois on se rends compte que la si belle affaire, donne sur des lignes de chemin de fer que l’on voit pas une fois sur place
- Faire ses devoirs permet d’être beaucoup plus crédible et d’éviter les erreurs … rien n’a changé depuis l’école
Si vous êtes sur une top affaire, venez avec quelqu’un qui s’y connait en travaux dans votre sac c’est encore mieux !!
Conclusion :
- La règle est de valider toutes les hypothèses impactant l’investissement locatif AVANT et non pas APRES.
- Beaucoup de gens pensent qu’il faut signer et puis son verra après pendant les 8 jours de rétractation. Dans les faits après on est pris par le temps, cela passe vite et on ne remet pas en cause les éléments.
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