IMMO PRATIQUE, garantie loyers immobilier impayés: une triste réalité …
Dans les faits un particulier n’a pas les moyens de se garantir seul contre les loyers impayés sur ses investissements immobilier, les facteurs qui font qu’un locataire ne paie pas sont tellement nombreux, qu’ils soient psychologique, économique ou sociaux. Certains locataires sont victimes d’accident de la vie (divorce, accidents, chômages …) d’autres sont malhonnêtes, d’autres jouent au mieux du système, autant économiser sur son loyer et s’acheter autre chose avec l’argent. Depuis plus de 20 ans; il existe des assurances garanties loyers impayés qui pour un coût inférieur à 3% du loyer brut par mois garantissent les impayés et la gestion de la procédure juridique d’expulsion associée qui est très compliquée.
Avec la dernière loi ALUR, la problématique de la Garantie Universelle des Loyers (GUL) financée en partie par l’Etat et donc par nous tous a été annoncée sans avoir jamais été mise en oeuvre, avant la prochaine mouture !.
Un exemple concret d’impayé par un locataire va mettre en lumière la difficulté de piloter les coûts d’une telle garantie et le coût important qu’elle peut prendre en cas de dérapage. De plus, elle montre que nous avons créé un environnement juridique qui fait que c’est ingérable pour un particulier, d’où l’obligation dans les faits de s’assurer.
Il y a entre 3% et cela peut exploser a 10% des locataires en situation d’impayés sur les petites surfaces dans certaines zones zones géographiques populaires.
Ce cas pratique de mise en place d’une Garantie des Loyers Impayés vendue par une assurance privée mais payée par l’Etat dans le cadre de de la GUL ancienne version EST VRAI.
La volonté politique de faire en sorte que le logement soit accessible au plus grand nombre qui est positive a amené a abaisser les conditions d’éligibilité a cette assurance: revenus équivalents à 2,5 fois le loyer (et non plus 3 mois comme par le passé), 1 mois de caution (et non plus 3 mois), plus de garants … la conséquence est que les gens ont loué plus cher et plus grands. Dés qu’il y a un accident, compte tenu du peu de marge de manœuvre financière qu’il reste, certains locataires basculent en impayé très facilement. De plus, certains locataires en profite pour ne pas payer dés qu’ils sont au chômage, même s’ils en ont les moyens. Tout ceci assuré par la société …
La GRL coute moins cher que de construire des HLM et est beaucoup plus efficace et rapide. Toutefois, cela devient une bombe a retardement financière ….et les victimes sont les petits propriétaires qui ont souvent besoin de ces loyers pour leur retraite …
En clair, encore un sujet compliqué ou la volonté politique est bonne, mais cela ne marche pas si ce n’est pas très bien géré opérationnellement et cela risque de couter très cher à terme à l’Etat.
Exemple sur un bail pour un F2 à 550 euro hors charges souscrit en 2010 en région parisienne. Un logement assuré contre les loyers impayés auprès d’une assurance privée, souscrite sur présentation des éléments de solvabilité du locataire (validés par l’assurance) et non pas d’une pollicitation suite à 12 mois de bons paiements.
Un impayé systématique à partir du 1 janvier 2013 par le locataire.
Après deux relances par larr de l’assureur par mon gestionnaire, voici les pièces qui devaient être fournies:
- Le compte détaillé de la dette à ce jour mentionnant les aides locatives versées
- Copie du courrier de rappel
- Copie du courrier de la mise en demeure adressée au locataire
- Mandat d’action en justice joint impérativement complété dans l’hypothèse d’un traitement contentieux (nom, prénom, profession, date et lieu de naissance)
- Le compte locataire reprenant l’historique de son compte dans les 6 mois précédents la mise en garantie ainsi que les extraits bancaires justifiant du paiement des loyers et charges par le locataire sur le compte du bailleur ne sont pas utiles à l’instruction de ce sinistre.
L’assureur à eu 12 mois de retard dans le traitement des dossiers …si, si, (cela est payé par les contribuables, car le loyer est remboursé par l’Etat, sans que la procédure est commencée)
Finalement, le dossier complet a été validé par l’assureur le 1 janvier 2014 (le dossier aurait pu être traité en 2 mois mais ils sont débordé de dossier – l’assurance a payer les sommes dues de manière rétrospective soit 8 k euro !)
- La procédure juridique a été lancée par les services de l’assureur le 16 janvier 2014
- Un courrier a été envoyé pour enjoindre le locataire de payer
- Si le 20 février 2014 au plus tard, il ne l’a pas fait, une démarche de conciliation est engagée avec un organisme l’apagl
- Si la démarche de conciliation échoue, un commandement de payer sera envoyé et un huissier sera mandaté pour la fin mai 2014
- Si a la dette du locataire n’est pas soldée, une audience sera mandatée
- L’audience aura lieu au plus tard à la fin juillet 2014
- Un délibéré au plus tôt pourra avoir lieu le 15 aout 2014
- Le verdict de la décision, une expulsion, sera signifié au plus tard 6 mois après soit fin février 2015.
- Si le logement n’est pas libéré, dans les 2 mois un commandement de payer sera signifié pour la fin avril 2015.
- Attention la trêve hivernale interdisant les expulsions commençant le 1er novembre, si le locataire n’est pas expulsé cela devait avoir lieu le 1er avril 2016 au plus tôt…et finalement cela a eu lieu en juin 2016 !
- L’expulsion a certainement lieu avant, quand la force publique a été mandatée et n’agit pas il doit y avoir une indemnisation des loyers par la Préfecture … et comme par hasard le jour juste avant il y a souvent une action de la force publique.
Bilan de la procédure en impayé: un coût de prêt de 30 k euro et 3,5 années d’attente
- Entre le janvier 2013 le début du sinistre avec une expulsion après la trêve hivernale, donc un arrêt au mieux en juin 2016. Il se sera passé 41 mois ...et au pire 43 mois
- Comme le loyer était de l’ordre de 600 euro on parle d’un cout de 24,6k euro d’indemnisation de loyer minimum …
- Il y a de nombreux courriers, plusieurs misent en demeure, une démarche de conciliation, les décisions de justice. 5 k de procédure juridique huissiers, conseils et avocats…
- L’immobilier n’est pas une marchandise comme une autre certes, mais il a été très difficile de faire prendre en charge ce sinistre.
La Garantie Universelle des Loyers et toutes ses futures petites soeurs: une volonté de forcer les propriétaires a être aidés tout en essayant de faciliter l’accès au logement des locataires
- La volonté est bonne, réduire les risques pour les propriétaires en les amenant à être assurés et donc exiger d’eux qu’il aient moins de profits en réduisant les loyers
- En effet, la gul voulait assurer jusqu’à un certain niveau de loyer considéré comme normal par l’Etat aux regards d’observatoires.
- Sur le papier cela marche, si les coûts sont maitrisés ce qui va être difficile ….
De plus cela démontre encore que l’immobilier n’est pas liquide … Ce bien devait être vendu cela va encore durer ….si le marché s’effondre d’ici là …
- Sans parler des galères au cas ou l’appartement est sinistré (indemnisation des assurances très difficiles), un départ à la cloche de bois (vous ne pouvez pas rentrer dans l’appartement sans décision de justice), ou un locataire qui paie, puis arrête puis reprends et la qui est dans les faits inexpulsable rapidement …a la différence de ce qui se passe en bourse.
- L’immobilier n’est pas un marché comme les autres …
L’assurance garantie des loyers impayée est intéressante fiscalement:
- Vos primes / cotisations sont déductibles des revenus fonciers imposables.
- Elles assurent en plus des dégradations (hors meubles souvent) réalisées par les locataires et donc protège votre patrimoine et si vous êtes retraité vous permettra de mieux profiter de votre retraite sans avoir à vous soucier de ces soucis.
En cas de transmission de votre bien occupé et loué ou d’achat d’un bien loué la GRL est transmissible au nouveau propriétaire
- En cas de transmission, suite à une information de la compagnie d’assurance la GRL peut être reprise par le nouveau propriétaire. Parfois certaines assurances demande une période de carence de 3 à 12 mois avant que la GRL soit active.
Conclusion: une bonne volonté, mais qui ne peut pas fonctionner compte tenu du contexte ?
Des erreurs du contexte d’analyse font que le succès de ce dispositif va avoir du mal a s’imposer
- La raison de l’impayé, hors malhonnête éventuelle des locataires, est le chômage qui a explosé depuis 2008 en France, donc de très nombreux locataires n’ont pas les moyens de se payer un loyer, donc les coûts sont très élevés et difficiles a évaluer.
- La gestion de l’impayé, compte tenu de sa volonté protectrice légitime, mais surtout des procédures très importantes explose en coût
- La raison du cout élevé des loyers sont les coûts élevés de détention, maintenance et travaux qui ont explosés depuis 10 ans en France (sans parler de l’explosion du coût d’achat) qui rend l’immobilier de moins en moins rentable
Donc,
- réduire les garanties / cautions et facilité les critères d’éligibilité pour les copropriétaires entrainera une explosion des coûts de la GRL vers 5 à 10% des loyers impayés (c’était à 2 – 3% par le passé)
- protéger les locataires du fait de l’impact social très conséquent d’une expulsion, rend très long, couteux et compliqué les expulsions des locataires indélicats ce qui rend peu liquide l’immobilier locatif, faisant que ce n’est pas un rempart en cas de besoin de vente du propriétaire
- l’explosion des coûts et de la fiscalité immobilière, rend l’investissement locatif de moins en moins rentable et donc fait que l’offre va baisser en qualité du fait du manque de maintenance et d’investissement …
- Cette loi risque d’avoir un effet contraire à ce qui est recherché une offre de qualité, accessible à tous à un prix raisonnable