PLACEMENTS: quels ont été les impacts de la loi Duflot à la fin 2014 ?

PLACEMENTS: quels ont été les impacts de la loi Duflot à la fin 2014 ?

Loi Duflot : un vrai impact sur l’investissement locatif dans l’ancien, faut il vendre en région parisienne ? Point à la fin 2014 ? Point à la mi-2017

Tous les écris sur la Loi Duflot sont lénifiants, sur le thème rien ne va se passer, je suis bien moins optimiste. Regardez les loyers que vous avez sur vos biens et les loyers moyens affichés sur l’olap et vous verrez qu’il y a une très nette différence, donc cette loi aura un très fort impact dans sa mouture actuelle évoquée par les journaux.’ Voila ce que j’ai écrit en septembre 2013. 

Finalement quel à été l’impact de la loi Duflot ?

Les points positifs de la loi Duflot:

  • La demande de documents sur les copropriétés en amont de la signature de la promesse de vente.  Nous le savons, quand un client signe une promesse, tout ce qui lui est dit après à moins d’impact sur son processus de décision. Le crédit immobilier est négocié avec la banque, l’acquéreur se voit dans le bien…  Tout le monde peut se réjouir de cette transparence accrue.

Les points négatifs de la Loi Duflot:

  • Les Syndics n’ont pas joué le jeu et facturent à prix d’or toutes les informations demandées pour la constitution de la promesse de vente.  Ces éléments sont facturés au vendeur, alors qu’il n’est pas même sur de vendre, souvent cela crée des problèmes.  Certains vendeurs, une fois le prix de ces documents connus arrêtent leur vente.
  • Ces demandes d’informations habituelles ont accru la durée nécessaire pour faire une vente et porté de 3 mois environ a 4,5 voire 6 mois pour certains biens le délai de réalisation d’une vente (si le bien est vide, tout le monde perd de l’argent pendant ce temps).  Réduisant mécaniquement le volume de vente pour 2014.
  • L’insécurité juridique et financière créés par le projet d’encadrement des loyers a entrainer une baisse d’intérêt de l’investissement locatif.  En effet, la rentabilité est liée au risque pris et comme plus personnes pour les investissements dans les zones tendues de loyers (étant dans le futur encadrement) ne savait combien ils allaient gagné, les gens ont préféré ne pas investir.  Surtout que le marché action rebondissait au même moment fortement en Europe et aux US…

En conclusion, les gains en transparence ne peuvent être que positifs.  Mais, la loi Duflot en stigmatisant les investisseurs immobiliers et en créant une fois de plus une insécurité juridique forte, a créer un coût d’arrêt des prix et une chute des quantités vendues.  L’investissement immobilier se fait sur 10 à 20 ans, ce n’est pas de la spéculation court terme pour l’essentiel des acteurs …

  • Donc, la loi Duflot à atteint son objectif de faire déclencher la chute des prix de l’immobilier dans les 25 plus grandes villes de France (dans les autres villes cela a lieu depuis 2008), mais a eu peu d’impact sur les loyers qui était son objectif premier.
  • Elle permettra d’enrichir les gens qui veulent investir à l’avenir qui bénéficieront au même moment de la baisse des taux d’intérêts liée à la crise mondiale et de la baisse des prix de l’immobilier lié à cette loi qui a fait déborder le vase en créant encore plus d’insécurité.  Pas l’objectif initial.
  • Et participera a décrédibiliser les politiques sur un majestueux aller retour inutile qui aura coûté a tout le monde de l’immobilier
  • On constate que depuis 2015, la baisse des taux d’intérêt et le changement de Ministre a réenclenché la hausse des prix.

L’article de septembre 2013

La loi est votée:

  • Selon Reuters le 12 septembre dernier – Les députés français ont adopté une mesure clé du projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), celle qui encadre les prix des loyers. Ce mécanisme prévoit que, dans les zones dites « tendues » et marquées « par un fort déséquilibre entre offre et demande de logements », les loyers ne pourront être supérieurs de plus de 20% à un loyer médian de référence qui sera calculé par rapport aux loyers des logements environnants.
  • Un complément de loyer exceptionnel est prévu s’il est justifié pour des raisons de « localisation ou de confort ».
  • Si l’on regarde l’olap, observatoire des loyers de l’agglomération parisienne, qui est la référence évoquée partout. ‘Il produit des  références de loyers pour les logements du parc privé de l’agglomération parisienne’ ‘L’étude ‘regroupe 32 000 logements dont le loyer est actualisé régulièrement (tous les ans ou tous les deux ans) par le biais de 25 000 enquêtes annuelles auprès des bailleurs, des locataires et des gestionnaires.’ (Source Olap)

Comment expliquer cela ?  Un observatoire qui ‘moyennise’, observerai mal ?

  • Ce sont les loyers de début 2012, nous sommes fin 2013 soit prêt de 1,5 ans après, ils devraient estimer les loyers trimestre par trimestre à septembre 2013 …
  • La dégressivité du loyer au m² avec l’augmentation  de la taille du logement est estimée, cependant pour les surfaces de moins de 30 m2 qui forment l’essentiel des biens loués en région parisienne dans le privé ces loyers ne sont ils pas sous estimés ?
  • L’effet de parc baisse la moyenne des loyers.  Le loyer communiqué est un loyer moyen sur des locataires qui sont là depuis 30 ans a ceux depuis 1 an. Pour une même surface ces loyers sont très franchement différents.  En effet, dans le cadre de baux en cours, les augmentations sont sur l’indice de revalorisation des loyers (IRL) fixé par l’Insee à un niveau légèrement inférieur à l’inflation.  Aussi des biens occupés depuis très longtemps ont des loyers très souvent inférieurs de 30 à 50 % versus le marché.
  • Les rénovations ne sont pas prisent en compte dans un loyer moyen, alors que lors d1/3 des relocations il y a des rénovations.
  • Le confort n’est pas pris en compte (ascenseurs, meubles …)
  • L’étage, un rez de chaussée vaut souvent moins cher qu’un 3ème ?
  • Les propriétaires n’ont pas tous la même information sur le niveau des loyers a pratiquer, d(ou la disparité sur les loyers, même si avec internet les choses changent, aller sur Se Loger et Le boncoin et en quelques minutes vous avez un ordre de grandeur sur un loyer dans un lieu donné, pour une taille donnée.
  • Les propriétaires qui ont remboursé leurs prêts sont souvent moins âpres au gain (les surplus de loyers  partant en partie en impôt sur le revenu) que ceux qui doivent rembourser un long prêt en cours et doivent souvent compléter le loyer mensuel pour rembourser l’emprunt.

Sur la base de l’analyse de 2 exemples, on voit que l’impact de cette loi sera très fort

1er exemple : pour un studio de 16m2 dans le 20ème arrondissement

Loyers de l’Olap constatés:

  • Minimum : 19,7
  • Moyenne : 23,2
  • Maximum : 27,3 euro par m2
  • Sur 16m2 avec le prix au m2 moyen: 371,2 euro HC
    • 445 euro HC avec + 20%
    • Loyer réel 462 euro HC et 492 euro cc pour un nouveau locataire
  • Si l’on regarde sur Se Loger les loyers observés pour des 16 à 25 m2 sont proches du maximum ou même supérieurs de 10%.
  • Si l’on se cale sur le prix moyen observés cela revient certainement à baisser les loyers de 15 à 30% des biens en cours

 

2ème Exemple : un 30 m2 à Saint Denis à 14,9 euro hc pour un F2 pour l’ensemble des locataires selon l’olap à janvier 2012

  • Soit un loyer moyen pour un F2 de 30 m2 soit 447 euro
  • Si l’on regarde sur Se Loger le loyer moyen observé est de 550 a 600 euro hc par mois.
  • Soit 23 à à 34% de baisse potentielle conséquence de la loi !!!

En conclusion: attendre de voir avant d’investir ? Vendre après ?

Si cette loi passe, une vrai réflexion doit avoir lieu sur l’opportunité de prendre ses profits sur Paris et la Région Parisienne en vendant, quite a racheter un fois les prix plus bas.

Faut investir en Province ou les prix ont baissés depuis 2008 et ou cette loi n’aura pas d’impact ?

Ce changement des règles à postériori, n’est pas juste pour les investisseurs qui en préparation de leur retraite ont investi il y a quelques années, toujours l’insécurité juridique :

  • Il n’y a pas de remboursement de 15 à 30% du prix d’achat de manière rétrospective, alors que les revenus risquent de baisser  ?
  • Il n’y a pas de remboursement de 15% à 30 % des frais de Notaires Payés, alors que les revenus risquent de baisser  ?

En tout cas, tant que les impacts de la loi, les modalités de calcul des loyers  ne seront pas éclairées, il est difficile de valoriser les aspects financiers d’un investissement locatif.

  • On peut raisonnablement penser que le nombre d’investisseurs dans l’ancien va baisser de manière conséquente.
  • Des rendements locatifs de 2% nets pourraient tendre vers 1% ou 0% rendant inutile le risque pris

 

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