IMMO PRATIQUE: Si je possède 5 appartements combien dois je provisionner pour faire face à d’éventuels imprévus ?
Trésorerie sur les loyers:
- Vous disposez déjà des 2 mois de caution et dépôt de garantie sur un compte payé par les locataires (vous pouvez négocier auprès de votre gestionnaire pour les garder C’EST POSSIBLE même si les gestionnaires n’aiment pas cela c’est moins de trésorerie pour eux), en plus il est bon de budgéter 1 mois, soit au total 3 mois de loyers pour précaution.
- Toutefois, tous vos locataires ne partirons pas au même moment, il est donc raisonnable de garder cette réserve pour la moitié de vos appartements. Enfin, si tous vos locataires partaient le même mois, vous avez 2 mois pour légalement rembourser la caution, le temps de relouer une partie de vos biens et de toucher de nouvelles cautions réglant votre problème de trésorerie.
- Soit pour des loyers moyens de 500 euro / mois charges comprises au total ((5 appartements X 3 mois X 500 euros)/2 = 7 500 euros / 2 = 3 750 euro a provisionner (a adapter selon le nombre d’appartements et les loyers perçus par vos soins).
- Cela permet de pouvoir rembourser les cautions des locataires qui partent et de faire a des travaux éventuels dans les copropriétés et à la maintenance normale des appartements.
Trésorerie sur les travaux des copropriété:
- Selon l’état des copropriétés dans les lesquels vous êtes présents, la réfection de l’électricité ou de la plomberie des parties communes, le changement des fenêtres la réfection d’une cage d’escalier, le ravalement de façades, la mise aux normes des ascenseurs ….. peuvent couter très cher.
- Ces travaux sont entre 30 000 et 100 000 euro environ (si il y a plusieurs façades dans le ravalement) et ils peuvent être combinés. Ils sont majorés des honoraires de Syndic et d’architecte parfois….
- Si vous possédez un studio, représentant 35 °/00 cela peux représenter entre 1000 euro et 3 500 euro appelés souvent en 2 à 3 fois sur 6 mois pour chaque appartement.
Il est de bon ton de provisionner 1/2 mois de loyer par année de possession jusqu’à vous ayez budgété 3500 euro … Comme vous n’aurez pas des soucis de travaux partout au même moment, on peut raisonnablement divisé par 2 ces sommes, soit 1750 euro X5 appartements= 8750 euro
Conclusion: finalement sur 5 ans garder 3 750 euro sur les loyers et 8750 euro pour les travaux, soit au total pour 5 appartements 12 500 euro, soit 2 500 euro par appartement