INVESTISSEMENT LOCATIF, tableau de bord : le coût d’achat, la vague de hausse en ile de France a emporté tout intérêt d’investir ? (partie 1)

INVESTISSEMENT LOCATIF, tableau de bord : le coût d’achat, une vague de hausse en ile de France qui emporte tout intérêt d’investir ? (partie 1)

Voici un tableau de bord descriptif des éléments qui impactent un investissement locatif. De très nombreuses variables ont changées ou sont en train de changer. J’ai l’arrogance d’essayer d’avoir une démarche prévisionnelle pour analyser ces éléments, car un investissement locatif s’analyse sur 5 ou 10 ans minimum. Que se passe t’il ?  Quel impact cela a sur un nouvel investissement locatif ?  Quel impact cela a sur un investissement déjà réalisé ?Ce sont des questions habituelles pour un investisseur, auxquelles j’essaie de répondre.

Les variables impactant l’investissement locatif financières, démographiques, réglementaires sont très nombreuses depuis plusieurs années et parfois contradictoire, faisant qu’il est difficile de prévoir ce qui va se passer. Finalement, elles concourent toutes en région parisienne a faire monter les prix.  Mais les résultats passés ne présagent pas des résultats futurs …

Monsieur Irma est là, faisons des prévisions à 1 ans et 5 ans, les investissement locatifs doivent se voir sur la longue durée.

Voici les éléments qui sont traités dans le tableau de bord complet :

  • L’achat du bien (l’évolution des prix au m2 sur 12 derniers mois, le financement, les frais de Notaires)
  • L’évolution des loyers (Paris, 1ère et grandes villes universitaires, autres villes de Province` et 2nde couronne de Paris)
  • Les coûts pendant la location (taxes foncières, charges de copropriété, assurances loyers impayés, coûts de gestion, honoraires de location, travaux de maintenance)
  • La revente (impôts sur la plus value, honoraires agences, les prix de revente – soyons joueurs  !!!!)

 

Le tableau de bord : achat du bien, évolution des prix sur les 12 derniers mois :

  • Il est trop tard pour acheter à Paris et trop tôt pour acheter là ou cela a baissé en province ?
  • A Paris une baisse de rentabilité de 20% sur 3 ans; les loyers n’ont pas bougé, seuls les prix ont monté.

Les prix d’achat ont un très fort impact sur la rentabilité locative.

Exemple :

  • En effet, si un bien de 15 m2 à Paris valait par exemple en juin 2013, 100 000 euro hors frais de Notaires et qu’il augmente de 20,8% en 12 mois (Source : Notaire Ile de France), il vaut en juin 2014, 120 800 euro.
  • Les frais de notaires sont passés de 7 500 euro environ, à 9 060 euro (sur une base de 7,5%)
  • Donc le bien passe de 107 500 à 129 860 euro, soit une hausse de 22 310 euro !!!
  • Sans compter la hausse des remboursements d’emprunts et donc l’impact sur la trésorerie, en plus de la baisse du rendement locatif !!!

Le loyer :

  • Prenons comme hypothèse que loyer hors charges pour un 15 m2 est de 500 euro hors charges et les taxes foncières de 30 euro par mois (360 euro par an).

Le rendement locatif net avant fiscalité (qui est importante dans l’ancien) :

  • Il est de 470 euro (500 – 30) / 129 860 euro = 5 640 euro / 129 860 = 4,34% net avant fiscalité
  • Il était de 470 euro (500 – 30) / 107 500 euro = 5 640 euro / 107 500 = 5,44% net avant fiscalité

Donc on a perdu 1,10 % (110 points) de rentabilité en 3 ans, du fait de la hausse des prix d’achats !!!!

Soit 4,34 % / 5,44 %= SOIT – 20 %


Détail du tableau de bord : partie achat prix immobilier

 

TBB

Tableau de bord de l’investissement locatif : financement et frais de notaires sont au vert … pâle (partie 2)


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3 comments on “INVESTISSEMENT LOCATIF, tableau de bord : le coût d’achat, la vague de hausse en ile de France a emporté tout intérêt d’investir ? (partie 1)”

    • Emmanuel Répondre

      Bonjour,
      Attention a bien connaitre les quartiers ou l’on investit pour ne pas prendre le risque d’une demande locative insuffisante. Dans certaines villes moyennes, notamment à forte population estudiantine, si son locataire part en courant d’année on risque de ne pas pouvoir louer jusqu’à la prochaine rentrée…
      Pour la seconde couronne s’assurer qu’il y a des emplois autours du lieu ou vous investissez et attention si le pétrole remonte cela risque de rendre insolvable vos locataires, enfin, ce sont les prix qui ont monté en dernier en ile de france et qui ont baissé en premier (en clair il n’y a pas toujours de potentiel de plus value)

    • Emmanuel Répondre

      Bonjour,

      Attention, la question numéro un en dehors des villes universitaires, doit absolument être la demande locative.
      Bien avant tous les autres sujets dans ces zones.
      Car si elle n’est pas la, vos taux de rendement locatifs réels vont chuter très rapidement), regarder l’impact sur vos chiffres de juste 3 mois d’inter contrat entre deux locataires sur 2 ans …
      Dans les zones universitaires ou il y a un flux démographique positif, il faut regarder si on ne surpaie pas le bien, son état, les travaux prévisionnels et les charges.
      Bien à vous,
      Emmanuel

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