IMMO PRATIQUE: acheter un immeuble ou de nombreux appartements ?

IMMO PRATIQUE: acheter un immeuble ou de nombreux appartements ?

Ce ne sont pas les mêmes risques et opportunités, il y a des gains possibles sur les parties communes … mais aussi des risques parfois très importants …

J’ai bien conscience que ce problème ne se pose pas a tout le monde, mais il faut relativiser dans de nombreuses villes de province un immeuble peut valoir le prix d’un F3 parisien

Toutefois,  les avis sont partagés sur cette question.

Rendements et risques en investissement locatif :

  • Les rendements sont très souvent plus comparables que l’on ne le croît, ce malgré le fait que posséder un immeuble est considéré comme la première division de l’investisseur immobilier.
  • Ce que nous avons observé c’est que les risques sont beaucoup moins fort en possédant de nombreux appartements dans différents immeubles, qu’en possédant un immeuble ; en effet cela permet comme dit l’adage populaire « de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier ».
    • Quand on a des problèmes d’infiltration d’eau dans les parties communes d’un immeuble, il vaut mieux n’en posséder que 3,5% (ou 35 millièmes) que 100% ; il en est de même avec les aspects de toiture, humidité, bruits, sécurité …
  • Enfin les rendements sont souvent comparables, sur les immeubles il y a des frais de copropriété faibles, mais vous prenez 100% de l’entretien et des travaux de rénovation à votre charge, quand vous ne possédez que des appartements c’est l’inverse.

Avantages a maitriser l’ensemble d’un immeuble:

  • Toutefois, quand vous achetez un immeuble vous pouvez le réorganiser (‘découper’) comme vous le souhaitez, gagnant ainsi des metres carré sur les parties communes ou augmenter la rentabilité en divisant des grands appartements en plus petits, sans avoir besoin d’avis ou de vote du syndicat de copropriétaires (vous pouvez avoir des contraintes urbanistiques …)
  • Vous pouvez aussi réaliser vous même des travaux ou les faires réaliser à moindre prix.  Les syndics ayant tendance a faire tout ‘parfait’ ce qui entraine souvent de la sur-qualité, en effet de la sorte ils ne s’exposent pas à la critique éventuelle de copropriétaire et en plus ils gagnent mieux leur vie (ils touchent un pourcentage des travaux de copropriété)
  • Ne pas payer les frais de Syndics, qui représentent souvent 2000 euro sur de petits immeubles ce qui représente une grande somme quand il y a moins de 10 appartements

Conclusion :

  • A moins que vous n’ayez une grande expérience en investissement immobilier, je vous conseille d’investir dans des ‘petits lots’ plutôt que dans un immeuble.
  • Comme dans une logique de Sicav, en achetant plusieurs biens vous pouvez mutualiser vos risques (ville, quartier, copropriété, immeuble, appartement) ce qui n’est pas possible quand vous achetez un bien au même endroit.
  • Soyons modeste, quand nous achetons nous allons 2 ou 3 fois sur place avant de s’engager, on ne voit jamais tout, même si on tourne de jour comme de nuit et l’on se renseigne avant de l’acheter, donc on a souvent de mauvaises surprises avec le temps.  Une surprise sur un bien à 50 ou 100 k euro est moins douloureuse que sur un immeuble à 500 k ou 1 million d’euro.

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