Les vacances sont déjà finies, quels sont les éléments concrets que je dois vérifier à la rentrée qui impactent mes investissements locatifs dans l’ancien …
Votre ou vos investissements locatifs peuvent représenter plusieurs années voir dizaines d’années d’équivalent de l’épargne de votre travail.
Si vous avez le sens des priorités, ce que je veux croire, cela mérite autant de temps de suivi que le temps que vous passez à la lecture 2 fois par an de votre journal ou magazine préféré et en plus c’est pas compliqué !!!!
1) Suivi de mes investissements locatifs :
Suivi de mes revenus locatifs et trésorerie associée
- Je vais sur le site internet de mon gestionnaire et regarde où en sont les paiements de mes loyers, retards éventuels, appels de charges de copropriété du mois de juillet et août dernier.
- Je regarde que mon cher gestionnaire, ne garde pas un pourcentage trop élevé des loyers charge comprises sur ses comptes … c’est si tentant pour lui. Il doit garder assez pour faire face aux appels de charges de copropriété et virer le reste … rapidement. Si il prend trop ou est trop long, un petit rappel à l’ordre le recardera pour l’année à venir.
- Je regarde que c’est bien mon compte bancaire immobilier, si j’ai de nombreux biens, qui est crédité et non mon compte courant personnel. En cas de soucis avec le fisc, cela montre un sérieux d’avoir deux comptes (un personnel et un pour son immobilier locatif); de plus cela facilite le suivi lié a votre investissement immobilier et permet de répondre plus facilement aux questions sur les revenus et charges.
- Je regarde finalement, si mon investissement est récent, si les revenus et charges sont biens ceux que j’avais prévu; si ce n’est pas le cas je mets à jour mon dossier de suivi de rentabilité locative.
Je sais précisément ce que me rapporte mon placement immobilier et ce de manière actualisée et ne me rappelle pas seulement des chiffres calculés au moment ou on me l’a vendu … souvent si différents
Je vais voir physiquement comment évolue l’environnement – quartier où se situe mon investissement locatif:
- Je vais voir l’immeuble ou les immeubles ou j’ai acheté mes biens, regarde les parties communes, façades et essaie de voir s’il y a des travaux a venir (et les provisionner).
- Je regarde si l’environnement évolue positivement; aspects des façades environnantes, propreté des rues, développement des magasins et transports aux alentours.
J’ai un ressenti sur l’évolution du quartier, positif je garde, négatif je peux considérer vendre …Si je vois que cela se dégrade trop, je peux considérer vendre ce bien et prendre des profits avant qu’il ne me coûte trop cher ou ne perde trop de valeur.
2) Je regarde l’évolution des prix et loyers pour avoir un feeling au cas ou mon bien se libèrerai …
- En région parisienne, de manière générale les prix ont beaucoup augmenté depuis 5 ans, notamment pour les surfaces de moins de 30 m2. En province, dans les petites villes cela peut avoir baissé.
- Regarder quelques sites intéressants
- Echanger avec un ou deux agents locaux (garder leurs cartes s’ils vous semblent sérieux)
- Dans certaines zones les loyers augmentent beaucoup aussi, parfois plus de 30 % en 5 ans, notamment des villes du 92 intermédiaire et du beau 94 …je peux voir que je suis un peu déphasé avec le marché; tant mieux au cas ou mon locataire partirai, je pourrai rattraper.
- Dans d’autres zones, notamment celles ou il y à trop de Scellier qui a été vendu, les loyers ont baissé, parfois de 15 à 2à %. Si un de vos locataires donne son préavis, proposer lui de baisser son loyer si il reste. Cela vous coutera moins cher que de repeindre, les frais d’agences et les éventuels délais pour retrouver un locataire.
J’ai maintenant une idée claire si je vais vendre ou relouer et à quels niveaux au cas ou mon appartement se libèrerai
3) Je vais voir mon banquier pour avoir son ressenti à mon égard et sa stratégie globale de crédit immobilier
- Septembre est le dernier mois de l’année ou les banquiers vont faire un effort majeur pour décider de nouveaux crédits immobiliers, compte tenu de la lenteur a réaliser un investissement locatif généralement 3 mois, car les accords de crédits après septembre n’impacteront pas leurs résultats de l’année et donc leurs bonus
- La tendance de nos amis banquiers est de ‘rééquilibrer l’épargne et le crédit’. En décodé, avec la crise bancaire les banques ont bien compris qu’elles doivent avoir de plus en plus de capital et d’épargne pour pouvoir continuer a prêter avec un risque mesuré et pour respecter les futures réglementations.
- Cela signifie que les banques vont prêter à l’avenir a ceux qui auront de l’épargne et donc … cela respectera encore plus l’adage ‘on ne prête qu’aux riches’.
- Surtout, votre banquier va vous faire comprendre comment il vous valorise en tant que client et si en cas d’opportunité d’investissement s’il vous prêterai.
- Votre banquier, peut reconsidérer une renégociation de taux si votre taux est élevé par rapport au marché.
Si votre banquier vous fait comprendre que vous êtes un mauvais client pour lui il va falloir agir …sinon tout va bien.
La stratégie de prêt imposée par son siège social s’impose a vous comme à lui. D’ou l’intérêt d’avoir 2 banques au cas ou …
Pourquoi l’on doit toujours avoir 2 banques partenaires en investissement locatif
Si je n’ai pas renégocier un prêt a un taux élevé, il n’est pas trop tard
- bien se re-présenter (partie 1)
- définir dans quelles conditions on est prêt a quitter son banquier (partie 2)
- la négociation avec le banquier (partie 3)
4) Je me prépare à payer ma taxe foncière… en hausse depuis plusieurs années
- Je vais la recevoir, je prépare la trésorerie des montants payés l’année dernière
- Dés que je reçois, les taxes foncières de cette année, je rentre les nouvelles données dans mon tableau de suivi des rentabilisés locatives
- J’envoie à mon gestionnaire la partie relative aux taxes d’enlèvement des ordures qui sera refacturée au locataire.
ALLEZ BON COURAGE ET BONNE RENTREE !!!!