Renégocier son crédit immobilier avec succès : la négociation avec le banquier (partie 3)
Vous savez quelles conditions de taux vous pouvez avoir sur le marché avec un broker de crédit, vous connaissez les coûts au cas ou vous changeriez de banque, le rendez vous est pris avec votre banquier ! Réduire vos coûts pour l’avenir est la meilleure démarche à faire dans une stratégie d’investissement locatif aujourd’hui. Comment renégociez votre crédit immobilier en cours.
Pour renégocier son crédit il faut se préparer à la hauteur des enjeux. Il n’est pas rare de gagner 5 ans de remboursement d’emprunt sur un crédit 20 ans, donc cela vaux le coup
1) La première partie de l’entretien : rappeler l’objet du rendez vous ‘renforcer votre relation avec la banque en se connaissant mieux et réduire le coût de votre crédit’
2) Le banquier va essayer de se défendre : ne pas rentrer dans le débat et présenter lui votre situation sous son meilleur jour
- lui remettre une copie de vos dernières fiches d’impositionS et décrivez lui votre patrimoine pour qu’il se rappelle ce qu’il à perdre
3) Il souhaite arrêter avant d’aller plus loin, pas de problème prendre un rendez vous pour la semaine d’après, lui laisser une copie des éléments du dossier que vous avez constitué avec le broker de crédit ; il a compris vous n’êtes pas un touriste.
- Il ne veut rien entendre (très rare sauf si vous n’êtes pas attractif pour eux et au moins vous savez a quoi vous en tenir) soyez cordial et partez.
4) La négociation commence : il va d’abord essayer de vous culpabiliser
- Le banquier : vous savez le crédit c’est le seul produit ou les gens peuvent renégocier en cours de durée ; ‘voyez une voiture une fois achetée vous ne renégociez pas le prix d’Achat …’
- Ne pas s’énerver : c’est un essai de sa part. Rappelez lui que les taux on baissé énormément depuis 36 mois et que si vous ne renégociez pas il penserai que vous n’êtes pas quelqu’un de sérieux.
5) Rappeler au banquier les éléments objets de la négociation
- L’encours restant est de 15 ans sur 100 k euro et non plus 125 k euro sur 20 ans (la durée et montant a financer est bien plus bas qu’au début.
- C’est ce que prendrai en compte un concurrent en cas de rachat de crédit.
6) Dérouler votre argumentaire : il est possible sur le marché d’avoir mieux car les taux sont historiquement bas
- Il est en train de renégocier des dizaines de crédits, alors il sait de quoi vous parlez…
- Les nouveaux clients dans votre banque et sur le marché (source broker de crédit) obtiennent de x % hors assurance dcis sur 20 ans; j’ai un taux de 5,10 % hors assurance…(voir sites de brokers)
7) Il regarde les conditions de crédits qui vous ont été octroyées, il ne refuse pas la négociation… c’est vraiment parti !
- Bon qu’est ce que je peut faire pour vous …
- Il coupe la poire en deux : (X AVANT + Y DEMAIN) /2 = un nouveau taux
- Prendre note : demander lui de vous faire une nouvelle simulation.
- A 3% sur 15 ans : vous avez un remboursement mensuel de x euro et un coût de crédit de y euro (gain de z euro). Pas mal
8) Si vous avez des modalités a renégocier avant d’aller plus loin faites le …
- Vous aviez nantis 10% du montant du crédit sur un PEA pour réduire votre apport, demander la levée ce nantissement. Il sait que vous êtes une cliente ou un client sérieux maintenant.
- Vous aviez des pénalités en cas de remboursement anticipé (vente) faites lever cette modalité, on ne sait jamais en cas de vente.
9) Essayer d’obtenir plus : une ouverture d’un encours de crédit pour de futurs investissements
- Je souhaiterai acheter un investissement locatif tous les ans pendant 5 ans a 100 k euro environ …
- A la sortie de l’entretien lui écrire son accord de principe dans le mail, ‘les promesses n’engagent que ceux qui les écoutent, mais les écrits restent’. Ce n’est pas une garantie d’obtenir le crédit 1 an après, surtout si votre situation a changée, toutefois c’est un pas dans la bonne direction.
- Remercier votre banquier : dites que vous aller analyser son offre et revenir vers lui rapidement
10 ) Faites votre calcul et essayer d’aller plus loin : pas facile … les banquiers savent calculer, c’est leur métier.
- La négociation a été détestable : aller voir ailleurs et signer si c’est plus intéressant (bien négocier les modalités de remboursement anticipé, réduire éventuellement les mensualités en allongeant le crédit au cas ou).
- Rappel si vous quittez votre banque : vous avez 4,5% de frais de sortie environ (pénalités de 3% sur montant restant du, coût de la nouvelle prise de garantie par la nouvelle banque, frais de dossiers éventuels du courtier ou de la nouvelle banque)
- Et oui les banques ont des simulateurs pour identifier cet optimum … Donc, elles prennent cette donne en compte.
11) Vous n’aurez pas le beurre et l’argent du beurre; mais essayez
- Mon expérience on peut gagner 0,5 à 1 % si cela fait moins de 5 ans que l’on a emprunté en moyenne; sauf si on a emprunté en 2008 l’année de la crise de la crise des subprimes ou les taux pouvaient être élevés et donc on peux négocier plus de 2%.
12) Parce que vous commencez à lui prendre du temps et finalement il voit que vous êtes un bon client – cliente, il ou elle lâche 0,2% de plus
- Vous gardez les mêmes mensualités la première année ce qui vous permet de rembourser plus de capital et donc de réduire le coût du crédit.
- Vous avez besoin de cet argent, payer les mensualités plus basses.
13) Si vous n’avez pas de problème de trésorerie, réduisez la durée de votre crédit et économisez encore plus (le double effet kiss cool)
- Vous gardez les mêmes mensualités la première année ce qui vous permet de rembourser plus de capital et donc de réduire le coût du crédit.
- Vous n’avez pas besoin de cet argent, payer les mensualités égales, voire plus hautes et réduisez la durée de votre crédit.
- Cela réduira de manière très conséquente le coût de votre crédit total,
- Cela sera financièrement beaucoup plus intéressant et moins risqué que de gagner 1 à 2% net sur un placement financier.
14) Soyez plus attractif pour votre banquier souscrivez a de nouveaux produits d’épargne et d’assurance
- Des livrets A pour les petits, une assurance vie pour vous et votre épouse avec 100 euro dessus.
- Une assurance bailleur non occupant ou multi-risque habitation sur le logement financé.
- Cela peux amener votre banquier a baisser de 0,2% de plus le taux qu’il vous propsoe
En conclusion :
- Le fait de vous êtes présenter et de faire connaître votre situation a votre banquier lui permet de faire du sur mesure et donc d’évaluer au plus juste votre risque en réduisant (si vous l’intéressez) le coût de votre crédit.
- En général qu’en on s’engage dans cette démarche de renégociation on ne s’arrête pas et on va jusqu’à quitter de banque si on n’obtient rien de convaincant; le banquier le sait et connaît le coût d’acquisition d’un nouveau client qui est élevé.
- Souvent votre banque à les moyens de vous satisfaire si votre situation n’a pas changé, tout simplement car elle ne veut pas perdre un client et qu’elle voit qu’avec votre niveau de préparation vous ne bluffez pas.
- Ne jamais s’énerver vous risquer de rester dans votre banque … in fine et heureux.