Pourquoi faut il avoir plus d’un partenaire bancaire quand l’on veut faire de nombreux investissements locatifs ?
La petite histoire : un cadre de la high tech qui prépare son après emploi avec de l’immobiler locatif et qui a des soucis avec son banquier
- J’ai rencontré un cadre commercial de la high tech qui à des petits soucis avec sa banque, qui ne veut pas lui financer son 8ème investissement locatif en région parisienne et qui a cassé son accord de financement global avec ce client.
- La vision de ce cadre âgé de 45 ans est qu’il à une faible probabilité de travailler après 55 ans, car il sera remercié, comme le veut la loi du marché. On appelle cela maintenant ‘la rupture amiable’, je crois. En clair, le coup de pied au c…
- Il souhaite avoir développé à ce moment là, par anticipation, un autre ‘business model’ comme il dit. C’est à dire être en mesure de rembourser avec sa prime de licenciement la dette qui lui resterai lors de son licenciement et vivre des revenus de son immobilier locatif.
- Il gagne plus de 150 k euro par an, avec une grande part de variable en tant que Directeur commercial d’un petite boite de la high tech et son épouse est salariée et gagne bien sa vie è en clair des profils clients de rêve pour un banquier.
- Il est allé voir une grande banque Française il y a 5 ans et leur a montré un business Case avec 5% de rendement locatif net, 20 à 30% d’apport (fort apport financé par son épargne courante du fait de son haut salaire), un prix d’achat au m2 cible entre 3 500 et 4 500 euro par m2 (en banlieue parisienne) et un crédit amortissable sur 15 ans (court, pour avoir un change de solder sa dette lors de son futur licenciement).
- Son objectif : acheter 20 appartements qui rapportent 500 euro net par mois, soit un CA annuel de 120 k euro.
La position de la banque : tout va bien et puis rien ne va plus, mais pas de jackpot pour le client malheureusement !!!
- Entre le premier et le 8ème investissement, le client et la banque avancent mains dans la mains; il domicilie son salaire et ses loyers dans la banque, pas de retards ni défauts, tout roule !!!
- Puis au 8ème des délais, des messages embarrassés de son banquier… en clair cela sent pas très bon. Puis le Niet officiel; « c’est pas moi mais mon chef, vous comprenez…’. NON, il ne comprend pas.
- Le Directeur d’une agence bancaire privée a généralement un pouvoir de décision très faible de 300 k euro en région parisienne (le double dans certaines banques mutualistes de la place), 1 million d’euro pour les très grosses agences à Paris.
- Compte tenu de l’envergure financière de ce client, ils lui ont valorisé une transition de son compte de l’agence de quartier vers la banque privée de la Banque ‘plus en phase avec son profil’ selon la banque…
- La relation de confiance avec le banquier du coin de la rue a été cassée; devoir se représenter, expliquer le pourquoi du comment à quelqu’un qui explique depuis 5 ans qu’il ne faut plus acheter de l’immobilier car c’est ‘au plus haut’ ce n’est pas si simple…
- La banque a considéré au 8ème investissement locatif que le risque était trop grand pour elle.
- Les prix au m2 étant élevés cela à du sens, toutefois il a accru ses apports pour faire face à la hausse des prix.
- La banque ne valorisant pas le fait que les biens étaient proches de l’auto-financement.
- ET surtout ne respecte pas son engagement initial.
Pourquoi ce revirement bancaire ?
- Les banques ont chacune une stratégie commerciale, qui favorise ou pas le crédit immobilier, les titres, l’assurance selon les moments et les résultats atteints par la banque selon les années et les plans d’actions commerciaux.
- Mais aussi selon les patrons qui sont présents à un moment donné, il vient du marketing siège et il veut lancer des nouveaux services, il vient du réseau commercial il veut augmenter le nombre de contrats souscrits par chaque client, il vient du contrôle de gestion, il veut hausser les taux d’intérêts prêtés et réduire les coûts…
- Bref une même banque peut avoir des objectifs différents à quelques mois de différence.
- EN CLAIR, votre banquier de part son niveau hiérarchique, les politiques de la banque et l’impact des marché sur la politique de crédit de la banque ne peut pas garantir au delà de 3 ans un engagement même écrit …
Quelle erreur a fait l’investisseur ? les promesses n’engagent que ceux qui les croient …
- Au dela de 3 à 5 investissements pour un Directeur d’agence, cela représente plus que son patrimoine personnel, il ne veut plus suivre.
- L’investisseur a fait une erreur de jeunesse … que tous les investisseurs ont fait, perdre une affaire car notre banquier n’avait pas de pouvoir de décision. Vous comprenez c’est en province, ce type de biens est trop gros ou a trop de travaux … bref c’est en dehors de mes délégations
- Il faut avoir 2 partenaires bancaires au minimum au même moment, la concurrence les vivifient.
- Imaginez vous la tête d’un banquiers, quand il entend que son client lui dit avoir pris un financement avec un concurrent car il n’avait pas eu de réponse pendant la durée de la clause de financement. ‘Je ne pouvais pas manquer cet investissement vous comprenez… oui bien sur ‘ dit Monsieur le Banquier.
- Pour l’investissement suivant ils ne loupent pas le coche, même si en temps normal ils ne l’auraient pas forcément financé et surtout leurs niveaux d’exigences sur les apports et taux sont plus mesurés, on ne loupe pas 2 fois une affaire ou on a fait un dossier de crédit validé par sa hiérarchie …
Quelles solutions pour pouvoir faire plus de 10 investissements locatifs ? avoir 2 ou 3 banques partenaires selon votre envergure financière et être un client intéressant pour votre banque.
- Avoir 2 ou 3 banques partenaires : 2 si vous avez un petit salaire et de faibles avoirs financiers, 3 si vous avez beaucoup plus.
- Ne pas avoir trop de partenaires bancaires, sinon vous ne représentez pas assez de marge pour eux et donc risquez d’en intéresser aucun !!!
- Être séparé de bien avec votre conjoint s’il ou elle travaille pour pouvoir avoir 2 calculs d’endettements séparés et pouvoir emprunter pour chacun plutôt qu’en couple.
- Accepter de souscrire d’autres produits : assurance décès invalidité, assurance bailleur non occupant, comptes titres, livrets, assurance vie … Les banquiers comptent souvent en nombre de produit par client !!!
- Prendre la carte bleu premier ou les produits qu’ils vous proposent pour atteindre leurs objectifs aux challenge commerciaux ‘grâce a lui j’ai gagné la gourmette en or’; je sais qu’a chaque fois que je vais appeler ce client il va accepter; je le garde sous le coude pour atteindre mes objectifs … et mes primes’ !!! Voila comment votre banquier doit parler de vous ….
- Ne pas trop négocier le taux, soyez intraitable sur les modalités, remboursement anticipé, allongement ou réduire sans frais des durées de remboursement…
- En effet, pour obtenir ces taux votre banquier est obligé de demander des autorisations dérogatoires aux ‘service engagement’ ou à un hiérarchique disposant d’un niveau de délégation élevé; ce qui le fait pour ‘un distributeur de crédit’ et non un ‘conseiller bancaire’ en gros il passe pour un boulet.
- Alors passer pour un boulet plusieurs fois aux yeux de son chef … faites l’exercice pour vous …
Monsieur High tech a appris à ses dépends ce que beaucoup d’investisseurs ont malheureusement vécu … il faut être rentable pour son banquier
- Monsieur High Tech était très fier du taux d’intérêts de ses investissement 3,5%, mais son banquier ne l’a pas suivi au delà du 600 k euro …
- On gagne plus en pouvant financer plus d’investissements locatifs rentables, qu’en rognant sur certains frais qui énervent votre banquier.
- En grattant 0,5 % sur 600 k euro il gagne 3 k euro par an; en disposant de 15 % de crédit en plus (un achat de bien en plus) il gagne 4 k euro par an
- En clair si son banquier l’avait suivi sur 20 biens cela valait mieux dans le long terme que de négocier les taux d’intérêts de ses crédits plus bas de 0,5%.
- Sur certains encours de grands investisseurs ont des crédits a plus de 5% … hors assurance …
- Les professionnels empruntent souvent plus chers que les particuliers
CONCLUSIONS : entretenir une bonne relation avec son banquier
- C’est à dire ?
- Ne pas être trop exigeant sur les délais et conditions de crédits, ce qui compte est l’encours financé
- L’amener a s’engager sur le long terme et sur un nombre d’opérations important, même si il ne respectera pas son engagement; il n’en a pas toujours le pouvoir et les politiques bancaires changent tous les ans en ce moment; cela l’obligera à en faire 3 à 5, voir 7 à 10 financements si vous pesez lourd.
- C’est déja une bonne première étape.
- Avoir 2 banques et alterner un peu les crédits.
- Alors vous pourrez en avoir plus de 10 financés et donc disposer d’une retraite avec le beurre et la crémière ou le crémier et pas juste … la crémière ou le crémier de 55 ans, ce qui est quand même mieux quand on besoin de manger des épinards !!!
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