IMMO PRATIQUE: pourquoi est il souvent conseillé dans le cadre d’investissement locatif d’acheter des appartements nécessitant des travaux alors que cela représente du travail en plus ?
Est ce une bonne démarche d’acheter des biens à travaux ? oui en principe, mais ce n’est pas toujours vrai !
Un appartement à travaux permet d’acheter moins cher au m2, de le rendre plus attractif et de réduire ses impôts fonciers.
RENDRE PLUS ATTRACTIF UN APPARTEMENT SUITE À DES TRAVAUX :
- Tout d’abord vous pouvez rénover le bien au mieux et donc le rendre attractif pour les futurs locataires
- Il faut compter pour de gros travaux sur un petit studio de 25 m2 de 12 000 à 20 000 euro et 1 à 3 mois de travail pour le refaire de fond en comble. Cela peux monter à 800 – 1000 euro par m2 dans les grandes villes ou pour des rénovations de luxe.
CRÉER UN DÉFICIT FONCIER ET RÉDUIRE SES IMPÔTS SUR LE REVENU :
- Vous pouvez créez un déficit foncier reportable sur vos revenus à hauteur de 10 700 euro et au-dessus de ce montant vous pouvez l’imputer sur vos revenus fonciers des 10 années postérieures sans limite.
- Donc si vous avez un TMI (taux marginal d’imposition) de 40% cela fait une déduction conséquente sur 10 700 euro.
- Parfois, les travaux sont réalisés sur 2 années (fin de l’une et début de l’autre) ce qui permet de générer 2 déficit fonciers et donc deux réductions d’impots. Réduisant par la même le coût de vos travaux.
ACHETER UN APPARTEMENT OU UNE MAISON NÉCESSITANT DES TRAVAUX EST VENDU MOINS CHER :
- Enfin, en toute logique, les appartements nécessitant des travaux sont souvent vendus moins chers que ceux en bon état, vous créant une opportunité de plus value a long terme supérieure, car vous l’achetez moins cher.
- N’oubliez pas, les commissions d’agence, frais de Notaires et intérêts d’emprunts sont liés au cout d’achat global, donc acheter un bien qui après rénovation coûte moins cher qu’un bien déca rénové génère des économies cumulées importantes.
C’EST LE PRINCIPE, MAIS TOUJOURS VRAI :
- ATTENTION, dans des marchés qui ont beaucoup baissé depuis 2008 et ou le prix par mètre carré est inférieur à 1500 euro par m2, il vaux mieux acheter un bien déjà rénové. En effet, les travaux de mises aux normes électriques et thermique et d’amélioration et d’embellissement d’un bien coûte maintenant de 500 à 1000 euro par m2.
- De plus, ils prennent du temps et sont parfois difficiles a piloter quand on est pas sur place, avec souvent des dépassements.
- Dans ces conditions, il vaut mieux acheté rénové
CONCLUSION POUR UN INVESTISSEUR : NE PAS HÉSITER À ACHETER DES BIENS À TRAVAUX, SI CELA NE VOUS COUTE PAS PLUS CHER QU’UN BIEN DÉJÀ RÉNOVÉ
- L’emplacement étant le critère numéro 1 de l’investisseur, il vaut mieux acheter un bien à rénover dans un bon emplacement, qu’un bien rénové dans un mauvais emplacement.
- La nécessité de travaux permet d’obtenir un prix d’achat plus bas, de rendre plus attractif un bien grâce à une réorganisation plus attractive du bien par rapport à la demande du marché et de réduire ses impôts
- Certains biens dans des zones ou les prix sont inférieurs à 1500, voire 1000 du m2, il faut acheter des biens en bon état, le prix des travaux ayant pour conséquence que le prix d’achat rénové d’un bien à travaux soit supérieur a celui d’un bien en bon état, même si acheté un peu plus cher.
LIENS :
- N’est il pas plus intéressant d’acheter des appartements neufs, au lieu d’acheter des appartements anciens ?
- Ne vaut il pas mieux acheter un appartement dans un immeuble de standing, que dans un immeuble modeste ?
- Ne vaut-il mieux investir à Paris ou en Province ?