PLACEMENTS: les loyers dans l’immobilier ne baissent jamais disent les anciens ?!?!
Souvent la partie demande locative et niveau des loyers est survolée lorsque l’on fait un investissement locatif. Pourtant cette partie est déterminante. Un investissement locatif est compliqué. Il faut évaluer l’appartement ou maison cible de l’investissement, négocier un prêt, alors la partie ‘loyer’ qui nécessite une petite étude marché est souvent moins fouillée. (Cet article a été écrit en 2012 et remis à jour en 2014)
Attention, les loyers peuvent baisser !
Le loyer est un élément clé de l’investissement locatif, car il représente LA partie revenu de cet investissement. Il faut y réfléchir au moment de l’achat et à travers le temps en prenant des hypothèses sur la hausse des loyers légale pendant un bail et lors de la relocation des biens suite à un départ des locataires.
En région parisienne et dans les grandes villes de province depuis 10 ans les loyers ont nettement plus augmenté que l’inflation. Toutefois, les performances passées ne présagent pas des performances futures comme on dit à la bourse.
Alors que j’ai observé la relocation d’appartements au même moment en région parisienne et dans le sud de la France, deux vérités totalement différentes ont coexisté …
- Dans le sud, dans l’Hérault, dans une ville touristique sur la mer méditerranée de 20 000 habitants, 2 F3 de 50 m2 et un F4 de 75 m2 en centre ville étaient à louer; la relocation a été très difficile.
- En banlieue parisienne, un F2 de 24 m2 dans le 93, il a été loué très rapidement.
- Dans le sud, cela a été très difficile de louer : 4 à 6 mois selon les appartements. En région parisienne, avant le début du préavis de l’ancien locataire, j’avais déjà 2 candidats locataires.
C’est à cause du niveau de loyer me direz vous ? !!!
- Les 2 F3 sont loués 395 euro par mois hors charges, soit 7,9 euro par m2 pour 50 m2; avec de faibles charges de 30 euro par mois
- Le F4 est proposé à 475 euro hors charges soit 6,33 euro par m2 pour un 75 m2, avec 50 euro de charges !!!
- Du loyer très social pourtant, alors que les prix du marché sont officiellement de 9 euro du m2.
- Pour les F3 les loyers ont été baissés de 495 a 425 euro, soit – 15 %
- Pour le F4 le loyer a été basé de 570 à 525 euro par mois, soit – 9,2%
- Le F2 de 24 m2, c’est loué à 550 euro, soit 23 euro par m2. Un prix prohibitif !!! Non dans la moyenne du marché
En listant les similarités et différences, on voit ce que les candidats locataires regardent.
Les similarités :
- Les 4 appartements (3 dans le Sud et 1 en région parisienne) sont en très bon état, ont été rénovés avec gout il y a moins de 3 ans.
- Ils sont tous meublés (mais sans aucune valorisation de ces meubles par une hausse des loyers).
- Les salles de bains et cuisines sont équipées, avec des faïences, carrelages et robinetterie de qualité.
- Les immeubles sont en état moyen, sans standing, mais aux normes et propres.
- L’appartement en région parisienne est à moins de 300 mètres du métro, celui du Sud en centre ville.
- Les appartements dans le Sud et région parisienne, sont dans des quartiers populaires et intermédiaires
Les différences :
- En région parisienne, les gens aiment être proches du centre ville. Dans le Sud, les gens ne veulent pas vivre en centre ville, la réussite c’est de vivre en banlieue (ils n’appellent pas cela comme cela, mais souvent dans l’arrière pays) dans une maison. Les populations, les plus modestes investissent le centre ville, quand les classes moyennes en sorte … pas facile a gérer pour les municipalités.
- La taille des biens : en province 25 m2 c’est très petit en dehors des grandes villes, à paris c’est 15 m2 qui est très petit.
Stratégie des loyers :
- Dans la banlieue parisienne, le loyer a été rehaussé de 30 euro par mois, compte tenu de la demande. En clair, l’appartement a été repeint et les réparations nécessaires réalisées, le tout financé par cette hausse a valoir sur les années à venir.
- Dans le Sud, le loyer a été baissé de 9 à 15% : le produit est propre et attractif, la demande est faible, le quartier n’est pas apprécié, le prix était le seul levier réel.
- Chaque mois qui passait sans occupant, équivalait à une perte de loyer de 2,77 % des revenus sur 3 ans (durée moyenne de rotation).
- Après 6 mois, le propriétaire a décidé de baisser son loyer. Ceci est risqué car en cas d’encadrement des loyers (une mesure qui peut être votée a l’avenir dans le cas de re-location), il risquerai de ne pas pouvoir le remonter. Mais, compte tenu de son niveau particulièrement bas par m2, j’ai toutefois peu de risque.
Le propriétaire a accepté des locataires qu’il ne voulais pas a priori, tout en s’assurant de leur solvabilité :
- Le propriétaire ne loue qu’avec des assurances loyers impayés.
- De très nombreux candidats locataires ne vivent que des aides publiques et donc ne sont pas éligibles à ces assurances publiques (GRL).
- Il a loué à 2 sociétés, 2 appartements, avec de fortes garanties.
- Un pour des ouvriers pendant des chantiers (la société s’est engagé par écrit a repeindre l’appartement lors de la sortie). Avec une durée prévisionnelle de 1 an minimum et 2 très probablement.
- Un en bureau ; le propriétaire a découvert que l’on pouvait louer des appartements en bureau; dans ce cas de figure l’engagement minimum est de 5 ans.
- Le 3ème a été loué a un particulier en baissant encore de 5 euro par mois le loyer, pour pouvoir être éligible aux assurances loyers impayé.
- Pour la petite histoire, le propriétaire à du refuser un locataire car il gagnait plus que 3 fois le loyer (qui a été très abaissé) et donc gagnait trop pour que l’on l’assure contre les loyers impayés
Finalement, cela a amené le propriétaire à avoir obtenir des avantages auxquels il ne s’attendait pas :
- L’avantage de louer a des sociétés en meublé ou bureaux équipés est que l’indice de revalorisation automatique des loyers qui s’applique est l’indice du coût de la construction (ICC) et non l’indice de revalorisation des loyers (IRL).
- Le premier grimpe au moins aussi vite que l’inflation, le second a été défini pour baisser moins vite que l’inflation par nos politiques.
- L’ICC à une hausse de 0 à 10% depuis 2008 (vous pouvez inscrire dans vos baux que le loyer ne peut être réduit, même quand l’indice est négatif comme en 2009). Une hausse de 6,84% en 2011 sur les 4 derniers mois glissants.
- L’IRL a une hausse de 0 à 3% par an depuis 2008 et une hausse de 2,11% en T3 2011 sur les 4 derniers mois glissant.
- En clair, le propriétaire risque de gagner 1 à 2% de plus d’augmentation de loyer par an, par rapport à un appartement normal.
- Dans un bail a société, la taxes foncières en plus des taxes d’ordures ménagères peuvent être refacturées à l’occupant ; cela représente un mois de loyer, soit 8,5% du loyer annuel.
- La facturation de la tva en plus du loyer originel a été possible; cela permettra de déduire la tva sur les frais de gestion (19,6% sur 5% sur frais de gestion soir 1% du loyer environ) et sur d’éventuels travaux de rénovation eta chats de meubles.
- Les frais d’agence sont pris en charge exclusivement par le locataire, alors qu’avec un particulier la règle est de partager à 50/50 entre le propriétaire et le locataire ces honoraires d’agence. ½ mois de loyer d’économisé, soit 4% du loyer annuel environ.
- Enfin, le propriétaire a demandé a ce que les appartements soient repeints à la sortie des locataire, ce qui coute 1 à 2 mois de loyer minimum compte tenu de la taille des appartements.
Par ailleurs, il peux y avoir un mouvement comparable à l’Espagne en France, une baisse de la demande locative
- Le chômage atteint des niveaux records en France et ne risque pas de baisser; la destruction d’emploi industriel^i la destruction postérieure d’emplois induits (sous traitants, commerces de détail …). Cela entraine une forte paupérisation, notamment en région ou il n’y a pas d’autres emplois.
- En Espagne, de très nombreuses personnes se voient dans l’impossibilité de payer leurs traites et donc se voient expulser de leurs maisons. Ils sont souvent recueillis par la Famille, des proches ou des amis. (cf article du journal Le Monde du 29-30 janvier 2012)
- Cela peut très bien arriver en France dans les 3 ans à venir.
- En effet, en province en dehors des grandes villes, il est possible de diviser des maisons (un étage une famille, l’autre étage une autre).
- Les parents agés ont des espaces vides
- Il y a de nombreuses dépendances qui aménagées pourrait dépanner des familles
- En clair, cela peux amener à réduire la demande locative dans de très nombreux endroits
Un mouvement de baisse généralisé à lieu en 2014, plus ou moins fort
- ‘Pour la première fois depuis la création du baromètre Location-etudiant.fr en 2008 et après plusieurs années de hausse atteignant parfois des prix records, les loyers ont amorcé une baisse qui tend à se généraliser sur l’ensemble des grandes villes françaises à l’exception de Paris. Cette tendance reste cependant à confirmer sur les 12 prochains mois’
- ‘À l’exception de quelques villes comme Toulouse, Marseille ou Nice qui connaissent des chutes significatives de 11 à 15% des loyers proposés pour des studios, la baisse est plus modérée ailleurs : -0,44% à Montpellier jusqu’à -4,73% à Rennes. D’autres villes connaissent de très faibles hausses, allant de +0,62% à Poitiers par exemple, jusqu’à +2,88% à Strasbourg.’
Par ailleurs, il peux y avoir un mouvement comparable à l’Espagne en France, une baisse de la demande locative
- Le chômage atteint des niveaux records en France et ne risque pas de baisser; la destruction d’emploi industriel^i la destruction postérieure d’emplois induits (sous traitants, commerces de détail …). Cela entraine une forte paupérisation, notamment en région ou il n’y a pas d’autres emplois.
- En Es
Conclusion : il ne faut pas de tabou, on peux avoir a baisser les loyers pour quelques années, mais cela permet de ne pas tout perdre.
- Il ne faut pas avoir de tabou, un propriétaire peut être amené a baisser les loyers d’appartements dans le cadre de relocation, notamment si l’appartement a été dégradé par les anciens locataires, s’il y a beaucoup de licenciements dans la région rendant insolvables les candidats locataires, s’il y a un déclin démographique ou si le quartier ou se situe le bien a des problèmes de sécurité notamment.
- Faire le dos rond dans les années a venir, puis rehausser les loyer ensuite peut être une bonne stratégie. De toute manière, laisser un bien inoccupé coute cher.
- Il est difficile d’évaluer la demande locative et il ne faut pas oublier qu’elle peut évoluer avec le temps. La première location s’est faite en quelques semaines, la relocation en plusieurs mois dans ces exemples dans le Sud.
- En région parisienne, il semblerai que la demande soit toujours aussi forte, les loyers ayant très fortement augmenté depuis 5 ans, quand vous remettez un bien sur le marché vous disposer d’un potentiel de rattrapage de loyer à la hausse conséquent.
- Il faut être créatif pour trouver des solutions, qui peuvent s’avérer rentables, quand votre bien ne se loue pas.
- ATTENTION :
- Il a été possible de louer moins cher pour le propriétaire, car le prix d’achat du bien avait été très faible et qu’un des lots possédé avait été vendu avec profit, permettant de réduire les mensualités de crédit des autres appartements restants.
- Sinon, cela aurait été source d’une perte sèche mensuelle, avec une trésorerie négative; la décision aurait été plus difficile a prendre, mais était inévitable.
- Enfin, trouver ces solutions a pris beaucoup de temps au propriétaire et à l’agent immobilier. L’agent a accepté de déplacer des meubles pour rendre plus attractif les appartements et a trouvé les candidats locataires par le bouche a oreille.
Baromètre des loyers étudiants