PLACEMENTS: l’investissement locatif pour les expatriés
Pourquoi et comment investir dans l’immobilier locatif ancien quand on est expatrié ?
Quelles sont les particularités de la démarche d’investissement locatif pour des expatriés ?
- La question de prendre position en achetant dans un endroit qui nous tiens à coeur et notamment dans les grandes villes
- Aux États Unis, j’ai rencontré de très aimables professeurs d’université d’origine Coréenne,
- Dans les années 90 brillants chercheurs ils ont bénéficié d’une bourse pour faire un doctorat en science sociale aux US. Sur le papier un avenir rose assuré.
- La réalité fût différente; les prix de l’immobilier ont explosé pendant leur présence de 7 ans aux États Unis et quand ils ont voulu revenir au pays il était impossible financièrement pour eux d’être primo accédant !!!
- Seuls les propriétaires, leurs amis qui avaient acheté de petits biens pour habiter 7 ans avant, pouvaient revendre leur appartement et avec le profit financer un plus grand appartement; mes chercheurs stars se sont retrouvés exclus du marché immobilier faute d’avoir pris position.
- Cela ressemble bigrement à ce qui se passe aujourd’hui, pour les personnes qui n’ont pas pris position sur le marché immobilier avant l’envolée des prix que nous constatons à Paris. Condamnant les cadres qui achetaient avant dans le 15ème à acheter maintenant dans le 18 et 20ème, sans parler des autres relégués dans le 94 et le 93 voire en 2ème couronne.
- C’est bien beau tout cela, mais quand on est expatrié il faut faire quoi ?
- Je continue de penser qu’acheter sa résidence principale n’a pas de sens quand on est un jeune ou moins jeune et expatrié.
- Car dans les faits, on a beaucoup de projets à financer et on n’est pas fixé aussi acheter sa résidence principale, avec les frais d’agence et les honoraires de Notaires peut amener en cas de besoin de revente urgent à une perte sèche (3 à 7% de frais d’agence + 7 % de frais de Notaires)
- Toutefois, quand on commence à avoir 30 ans et que l’on est en couple la réflexion peut changer.
Quel type d’investissement locatif pour un expatrié ? De l’ancien il n’y à pas vraiment le choix.
- Le neuf n’a de réel intérêt que fiscal et donc est peu attractif pour un non résident fiscal français.
- En effet, le neuf est souvent beaucoup plus cher au m2 et plus éloigné des centres villes, tout simplement car il y a peu de terrains disponibles en centre ville pour construire. Les centres villes garantissent souvent un niveau de demande locative conséquent.
- Donc, prix d’achat au m2 plus élevé, loyers proches de la moyenne, le rendement locatif de votre investissement dans le neuf est moin bon.
- Généralement, la motivation pour les résidents fiscaux français est d’acheter du neuf pour défiscaliser en réduisant leur impôt sur le revenu.
- Cela n’a évidemment aucun intérêt pour un expatrié qui n’est pas résident fiscal français.
Qu’est ce qui est envisageable ? immobilier ancien loué à l’année ou en saisonnier …
- Ces investissements peuvent avoir lieu dans les différentes villes des pays ou l’on est allé et que l’on connait, sans toutefois trop éparpiller ses investissements pour des raisons de facilité de gestion.
- Ou bien dans sa ville d’origine que l’on a l’avantage de bien connaître et ou on a des contacts si elle est dynamique en terme démographique notamment. Si la population se réduit à éviter.
- Je connaissais un expatrié en Russie qui louait ses appartements situés à Paris à des russes résidant pour des mois en France.
- Quand il venait à Paris il logeait dans un de ces appartements et … refacturait évidement à son entreprise les frais de résidence au forfait accepté par sa société. Sans avoir à aller au restaurant tout le temps du petit déjeuner au dîner. Pour l’entreprise c’était la même chose et ll n’y avait pas de factures à traiter ce qui le rendait beaucoup plus populaire auprès de son service comptable. Évidemment il faut que la facture est un nom différent du sien …
Comment cela se passe ?
- Dés que l’on est en âge d’acheter quelque chose, je pense qu’il faut tous les 2 à 3 ans ans acheter un investissement locatif dans l’ancien.
- Il faut au moins acheter un appartement par enfant dans son pays d’origine, pour les futures études des enfants ou pour disposer d’un pied à terre à la retraite pour soi.
- On dispose en général d’un fort taux d’épargne, on peut donc mettre un apport de 20% ou 30% (même s’il vaut mieux maximiser les intérêts d’emprunts pour réduire les revenus fonciers imposables, en faisant zéro euro d’apport)
- Le choix du niveau d’apport peut se réfléchir en regardant le solde entre le revenu net des charges, qui doit approcher le remboursement d’emprunt.
- Non résident fiscal la notion de taxation des revenus fonciers est moins prégnante.
- Attention aux implications fiscales de revenus locatifs a prendre en compte dés le début de ses investissements notamment en terme de résidence fiscale (impôt sur les plus values immobilières identique a celui des résidents, exonération des cotisations sociales sur les revenus locatifs, pas de contribution sociale sur revenus du patrimoines soit 12,3% en 2011)
Pourquoi posséder ces appartements ?
- Pour être présent sur le marché, si les prix montent on vendra ses 2 ou 3 investissements locatifs ce qui permettra de financer 50 m2 des 100 m2 de sa future résidence principale si on souhaite revenir en France; permettant de ne pas être exclus du marché, si les prix ont trop monté
- Pour épargner, grâce aux revenus locatifs.
- Pour pouvoir garantir un retour en France sans exclusion par le logement pour ses enfants
Dans quelles conditions ?
- Concrètement sur un appartement de petite taille de 100 à 200 k euro, on peut prendre position en apportant 10 à 30 k euro par appartement.
- Prendre un gestionnaire local, honnête et à un prix raisonnable pour que le bien soit bien entretenu (5-6% des loyers gérés).
- Prendre un gestionnaire qui accepte d’échanger par email (problème de décalage horaire) et si possible qui affiche les tableaux de gestion sur un site internet accessible 24/24 et 7j//7
- Acheter dans des centres villes, plus facilement accessible pour vous et ayant moins de vacances locatives
- Prendre forcément son Notaire pour acheter en plus du Notaire vendeur pour assurer une sécurité minimale sur la transaction.
Comment le faire financer ?
- Tout d’abord, l’investissement locatif se fait toujours sur endettement, car les intérêts sont déductibles des revenus fonciers.
- Vous pouvez très bien être promu en France dans quelques années et redevenir résident fiscal; si vous avez acheté cash l’essentiel de vos revenus locatifs seront alors … imposables (aie, aie, aie).
- Vous risquez … d’être licencié (désolé) et alors vous aurez besoin de votre cash pour tenir ou racheter une société.
- Financement par sa banque française.
- Si c’est par une autre banque, ne pas prendre un financement en dehors de la zone euro, pour ne pas être exposé au risque de change.
- Il est possible si on est propriétaire de sa résidence principale dans un autre pays en Europe qu’elle serve de caution ou de garantie pour débloquer un crédit par une filiale de cette banque présente en France. Possible notamment pour les banques du Sud de l’Europe qui ont l’habitude de gérer ce type de risques pour les immigrés travaillant en France
CONCLUSION :
- Alors que l’on à la tête ailleurs et que l’on est très accaparé par son travail quand on est expatrié, il faut profiter de ce surcroît de revenu aasocié à l’expatriation pour prendre des positions sur le marché immobilier locatif français.
- Cela permet de diversifier ses risques a un moment ou souvent on ne paie pas son loyer et de se garantir la possibilité d’un retour pour soi ou ses enfants en prenant position sur le marché.
Un très bon article du Blog Patrimoine sur la fiscalité liée aux plus-values immobilières : sur l’exonération des plus values immobilières des non résidents