IMMOBILIER LOCATIF: investissement locatif ancien bilan 2013 et 7 recommandations pour 2014 !
Bilan sur le marché immobilier en 2013 et opportunité 2014
Des opportunités immobilières à saisir si votre horizon de placement vous le permet :
- De plus un investissement locatif est lié à votre situation personnelle et notamment à votre capacité a pouvoir garder votre investissement même dans la pire des situations, ce qui va arriver a beaucoup de gens dans les années à venir.
- Chacun à ses contraintes et objectifs qui conditionnent un investissement locatif qui représente un important montant financier, peu liquide en cas de besoin et qui entraine des contraintes de gestion importantes, mais qui peu apporter de grands retour sur investissements.
Un contexte marché et fiscal compliqué, mais il y a toujours des opportunités :
- Depuis quelques mois de très nombreux changements de contexte ont eu lieu et ils ont des impacts parfois opposés sur l’opportunité d’investir dans le cadre d’un investissement locatif.
- Nous sommes en haut du cycle immobilier en ile de France et dans les grandes villes universitaires, les prix sont historiquement hauts. Ils sont plus bas en province et dans nos campagnes.
- Les taux d’emprunts sont historiquement bas.
- Les profits immobiliers seront très durement taxés et les loyers vont le devenir de plus en plus …
Conclusion pour 2014 : idem à celles de 2013
- Vendre les biens que vous trouvez valorisés trop haut par le marché versus leur valeur réelle (biens à défauts …)
- Renégocier ses crédits
- Être à l’affut de bonnes affaires … il y en a toujours ! Une maison de campagne ? Un placement ?
- Si vous achetez 20 à 30 % moins cher que le marché avec un crédit historiquement bas, vous êtes protégé contre les baisses de marché à venir
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Rappel des recommandations pour 2013 |
Prévisions pour 2014 | |
| Actions défensivesAction 1 | Des taux historiquement bas : allonger les durées d’emprunts, renégocier ses crédits en cours les taux et baisser ses coûts financiers ? | Idem ; baisser ses coûts est la priorité numéro 1 et la plus facile si votre situation n’a pas changée négativement |
| Action 2 | Réduire ses risques locatifs (assurance bailleur non occupant, garantie des revenus locatifs). | Réduire ses risques locatifs (assurance bailleur non occupant, garantie des revenus locatifs). |
| Action 3 | Faire des travaux pour accroitre ses revenus locatifs ou valoriser ses biens ? | Faire des travaux pour accroitre ses revenus locatifs ou valoriser ses biens ? Ou défiscaliser des loyers … Sans surinvestir |
| Action 4 | Optimiser sa fiscalité (passer en LMNP …) | Optimiser sa fiscalité (LMNP …) |
| Actions offensivesAction 1 prendre ses profits | Disposer de liquidité pour saisir de nouvelles opportunités boursières, immobilières (les prix ont baissée depuis 2008 dans de nombreuses villes de provinces) ou professionnelles.. | Vendre une partie des biens que vous avez en région parisienne et grandes villes : utiliser de liquidité pour saisir de nouvelles opportunités boursières, immobilières (les prix ont baissée depuis 2008 dans de nombreuses villes de provinces) ou professionnelles.. |
| Action 2 : réinvestir avec de l’emprunt, une manière de réduire la fiscalité sur les loyers | Acheter si une opportunité se présente. Si vous achetez 20 à 30 % moins cher que le marché avec des taux de crédit historiquement bas, vous êtes protégé contre les baisses de marché à venir | Investissez si une opportunité se présente. Si vous achetez 20 à 30 % moins cher que le marché avec des taux de crédit historiquement bas, vous êtes protégé contre les baisses de marché à venir. Dans les zones dynamiques grandes villes universitaires ou leurs banlieues |
| Action 3 : la vie n’est pas éternelle et la fiscalité encourage les cigales et non pas les fourmis | voir se faire plaisir…. | voir se faire plaisir….Acheter un petit bateau les marchés ont baisséAcheter une belle maison de campagne que vous louerez un peu pour en réduire les coûts (si vous ne pouvez pas acheter une pièce de plus à Paris ou si vous partez a la retraite) attention aux taxes foncières |
Contexte Immobilier : un marché avec de nombreuses dépressions inégales sur le territoire national
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Rappel des prévisions pour 2013 |
Bilan des prévisions 2013 ? |
Contexte 2014 |
Prévisions pour 2014 |
| Prix et volumes de ventes |
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| Prix du marché : une chute des quantités de vente, annonciatrice de la baisse des prix ? |
2013 : baisse des prix dans les grandes agglomérations a été plus faible que prévue |
Prix du marché : vers une baisse généralisée plus ou moins marquée ? |
Une baisse des prix modérée < 10% dans les grandes agglomérations – Une chute qui continue dans les villes de – 100 k habitants, vers – 30 à – 50% versus 2008 ? |
| Ile de France et grandes métropoles régionales : stabilisation des prix à un niveau élevé, mais baisse des volumes de transactions conséquente. |
Prévisions 2013 réalisées |
Ile de France et grandes métropoles régionales : début de décrochage des prix de -3 à -10% ? |
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| Dans le reste de la France, baisse forte des prix de 10 à 20 %, voire plus, engagée depuis 2008 dans les villes de moins de 50 000 habitants |
Prévisions 2013 réalisées |
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Tendance toujours aussi forte Cette baisse dans les villes de moins de 50 000 habitants, s’étend a celles de moins de 100 000 habitants … |
| Des volumes qui continueraient a chuter en 2013, entre 600 et 700 k … versus 805 k en 2011 |
2013 : il y a eu 705 k ventes – prévision 2013 partiellement réalisée |
Quantités de vente : vers une baisse ? |
Des volumes qui continueraient a chuter en 2014, entre 600 et 650 k … |
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| Contexte |
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| Chômage durable : un double impact sur la solvabilité des locataires et des acheteurs immobiliers très fort. |
Prévision 2013 malheureusement réalisée |
Vers une baisse solvabilité des locataires |
Chômage durable : un double impact sur la solvabilité des locataires et des acheteurs immobiliers très fort. |
| L’impact des plans sociaux depuis 2008 se fait de plus en plus en sentir, notamment en région. 2008 + 23 mois de chômage indemnisé + indemnités; les licenciés de 2008, 2009 et 2010 n’ont plus rien deux ans après soit en 2013. |
Prévision 2013 malheureusement réalisée |
Chômage en hausse et donc baisse du nombre d’acheteurs potentiels |
L’impact des plans sociaux depuis 2008 se fait de plus en plus en sentir, notamment en région. On est passé depuis fin 2008 (crise des subprimes) a fin 2013 de 2 à 3,27 millions de chomeurs catégorie A … (dont 2 à 2,7 de fin 2008 a 2010) Allons nous vers les 4 millions de chômeurs ou vers une stabilisation ? |
| Baisse des loyers dans les zones à faible demande |
Prévision 2013 malheureusement réalisée |
Une baisse des loyers a prévoir dans les zones touchées par le chômage |
La baisse continue et la hausse des impayés avec … |
| Aspects bancaires |
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| Une forte réduction des crédits débloqués par les banques, réduisant le niveau de la demande potentielle. Les banques ne pourront pas suivre longtemps cette tendance au risque de ne plus être rentables … |
Prévision 2013 partiellement réalisée : la baisse des crédits pour les nouvelles acquisitions est réelle, par contre l’encours débloqué a été très fort du fait des renégociations |
Contexte Bancaire : une baisse des crédits débloqués |
Une réduction des crédits débloqués par les banques, pour des raisons de peurs d’insolvabilité des empruntants, réduisant le niveau de la demande potentielle . |
| Des taux historiquement bas qui incitent a renégocier ses crédits en coursTaux sont passé de 5 en 2008 à 3% de 2013 en moyenne toutes durées confondues |
Prévision 2013 réalisée |
Taux d’intérêts historiquement bas |
Les taux resteront bas du fait d’une plus grande faiblesse de la demande emprunteurs Une baisse des durées de 18 à 17 ans |
| En 2012, le montant des crédits immobiliers s’est en effet effondré de 26% par rapport à l’année précédente, dans une fourchette comprise entre 117,5 et 120,5 milliards d’euros, selon une étude de l’Observatoire Crédit Logement. |
Prévision 2013 fausse : on serait vers 140 milliards d’euro débloqués, avec 25% des crédits liés à la renégociation |
Vers une baisse à 120 milliards, dont 1/3 de renégociations (50% des emprunteurs n’ont pas encore renégocié leurs prêts … selon meilleurtaux.Com) |
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| Hausse des exigences des banques en terme d’apport (souvent une demande de 7,5% à 27,5% d’apport, avec une moyenne à 15%). |
Prévision 2013 réalisée |
On vas vers 32,5% d’apport yc frais de Notaires de 7% |
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| Fiscalité : vers une hausse des prélèvements pour financer la dette accumulée depuis 20 ans |
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Fiscalité |
Une mise en œuvre douloureuse pour les ménages |
| Taxes foncières (déjà augmentées de 20 à 30 % depuis 2007) |
Prévision 2013 réalisée |
Stabilisation a cause des municipales |
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| Taxes d’enlèvement des ordures (tri sélectif …) en forte hausse. |
Prévision 2013 réalisée |
Stabilisation ? |
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| Impôts sur la plus value (déjà fait). Depuis 1er sept 13 : 19% sur les plus values avec une exonération totale après 22 ans et 15,5% de prélèvements sociaux avec une exonération totale après 30 ans |
C’était déjà fait |
http://notaires.paris-idf.fr/outil/immobilier/calcul-des-plus-values-immobilieres-sur-maison-et-appartement |
Stabilisation, on peut pas faire plus … |
| Tva sur travaux passe de 7 à 10% (sauf travaux rénovation énergétique passe de 5 à 5,5%) |
Prévision 2013 réalisée |
Stabilisation ou légère hausse |
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| Passage du Scellier au Duflot |
Remise en cause des régimes passés ? |
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| Impôt sur le revenu nouvelles tranches de 41% à 45 % pour les revenus supérieurs à 150 k euro par part |
C’était déjà fait |
Stabilisation ou légère hausse |
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| ISF (déja fait et plus à venir) de 0,5 à 0,7% pour actifs taxables de 1,3 à 2,57 Million d’euro) |
C’était déjà fait |
Stabilisation (remise en cause du plafond de 1,3 million d’euro ?) |
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| Encadrement des loyers (a préciser) |
C’était déjà fait |
Impact pas clair |
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| Hausse des ‘Frais de notaires’ de 7% à 7,7% (hausse des droits mutations de 0,7% maximum possible) – Paris ne le ferait pas … |
En hausse après les municipales |
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| Le Ministre du Logement ne s’interdit pas à revenir sur les déductions fiscales sur les régimes de type Borloo, de Robien ou Scelliez … et notamment les plafonds de loyers | RAS en 2013 |
Non réalisé, possible en 2014 !!! |