Vaut-il mieux investir à Paris ou en Province ?
Les avantages et inconvénients à investir à Paris ou en région parisienne sur la base d’exemples chiffrés
Attention, cette question est clé compte tenu de la désindustrialisation et de ses conséquences sur l’emploi qui a eu lieu depuis plusieurs années en France. Il est conseillé de n’investir que dans la France des 25 villes les plus dynamiques (qui ne sont pas celles de cette carte, mais les grandes villes universitaires). C’est là ou les technopoles se développeront et l’industrie du savoir associée source de richesse et d’emplois
AVANTAGE À LA RÉGION PARISIENNE ?
- Paris et la région parisienne forment une zone très riche qui dispose de nombreuses zones d’activités, universités et grande écoles, ce qui génère une réelle demande locative.
- Il est facile de trouver un locataire et les périodes entre deux locataires sont très souvent inférieures à 4 semaines (coup de peinture + recherche d’un bon locataire).
- Les revenus des salariés étant plus élevés en Île de France, il est plus facile de trouver des locataires pour lesquels on peut s’assurer contre l’impayé.
- Enfin, la rentabilité locative peut être plus forte en Ile de France car les loyers sont élevés.
COMPOSANTS DE LA RENTABILITÉ LOCATIVE :
- La rentabilité locative est le ratio entre le prix d’Achat et le loyer hors charges
- En Province les prix d’achat au m2 sont plus bas, mais les loyers aussi
- L’inverse est vrai pour la région parisienne
- Le potentiel de plus value peut être comparable en pourcentage, mais en valeur cela peut faire une grande différence, militant pour l’Ïle de France
- La rentabilité est liée au risque locatif pris, souvent en région parisien disposant de nombreuses industries et sociétés de service, il y a moins de risque en cas de crise d’une filière; donc le risque peut être inférieur
OU INVESTIR EN PROVINCE :
- En province, il vaut mieux investir dans les villes de 250 000 habitants ou plus (universitaires si possible), pour s’assurer d’une demande locative réelle, du dynamisme des villes moyennes qui se développent au détriment des zones rurales.
- Le Sud Ouest et le Grand Ouest sont des zones a regarder afin de profiter de la descente de papy-boomers vers la mer et le soleil (CF études INSEE projections 2030).
EXEMPLES : PRIX AU M2 MOINS CHER, RENTABILITÉ PLUS ÉLEVÉE ? CE N’EST PAS TOUJOURS VRAI …
BANLIEUE PARISIENNE le 94
- Studio 100 k euro (honoraires agences et notaire inclus) pour 20 m2 euro en banlieue parisienne (5 k euro par m2 tous honoraires inclus)
- Loué 25 euro hors charges par m2, soit 20 m2 x 25 euro = 400 euro hc x 12 mois = 6 k euro
- Rendement net avant fiscalité : 6% net
LYON
- STUDIO 75 k euro (honoraires agences et notaire inclus) pour 20 m2 euro à Lyon (3,75 k euro par m2 tous honoraires inclus)
- Loué 20 euro hors charges par m2, soit 20 euro x 20 m2 = 400 euro hc x 12 mois = 4,8 k euro
- Rendement net avant fiscalité : 6,4 % net
BÉZIERS (ville de – de 100 000 habitants)
- STUDIO 40 k euro (honoraires agences et notaire inclus) pour 30 m2 euro à Béziers (1,2 k euro par m2 tous honoraires inclus)
- Loué 7 euro hors charges par m 2, soit 7 euro x 30 m2 = 210 euro hc x 12 mois = 2 520 euro
- Rendement net avant fiscalité : 6,3 % net
CONCLUSION – OPINION :
- Attention, car le rattrapage des prix à eu lieu en Province de manière forte et les loyers sont souvent bas, donc parfois les rendements locatifs sont plus bas qu’en région parisienne.
- Si vous le pouvez panacher entre les villes et régions allez y.
- Sauf exception ne pas aller dans de très petites villes, sauf si vous connaissez très bien.
- Les villes de moins de 50 000 habitants ont vu leurs prix au m2 chuté depuis 2008, parfois de moitié, toutefois attention la demande locative a chuté aussi !