Immobilier locatif: qu’est ce qu’il ne faut pas surpayer ?

Immobilier locatif: qu’est ce qu’il ne faut pas surpayer ?

Un investissement locatif qui dispose d’un bon rendement locatif et permet de rembourser les échéances d’emprunt avec un crédit de 20 ans est il toujours une bonne affaire ?

Que faut il vérifier ?

Une affaire inespérée sur le papier, trop bon, pour être vrai ?

  • Vous cherchez et finalement trouvez un petit immeuble de 4 appartements d’une taille optimale de 30 m2 environ pour des F2 en région parisienne bien entretenu avec un jardin, pas trop loin des transports en commun à un prix au m2 raisonnable, vous y aller sans réfléchir ?
  • Non, pas forcément.
  • Certes, l’immobilier est un marché imparfait, donc il est toujours possible de trouver des opportunités, alors qu’au global cela ne devrait pas être possible.
  • Toutefois, en toute logique, plus les prix au m2 sont élevés, plus il faut chercher, sortir des sentiers battus pour trouver une affaire.

La petite histoire :

  • Un ami plombier me disait, qu’il était allé réparer une fuite d’eau dans un appartement, la propriétaire était présente.
  • Quand elle a vu l’état de son appartement dévasté alors qu’il avait été rénové complètement quelques années avant.
  • Elle s’est retournée dépitée vers mon ami et lui a dit si vous connaissez quelqu’un qui veux acheter, je suis vendeuse.
  • Ils ont fait affaire, surtout lui … après avoir travaillé quelques dimanche a rénover l’appartement, toutefois (no pain, no gain).

Que faut il vérifier quand on se trouve en présence d’une soit disant bonne affaire ?   Tout d’abord avoir de la méthode ne pas foncer tête baissée

  • On crois qu’il faut aller vite; c’est vrai, mais avec rigueur !
  • Comme toujours, on tourne dans le quartier pour voir la fréquentation, les commerces et transports ; de jour, comme de nuit …même quand il pleut ou fait froid camarades …
  • Votre sœur pourrait y vivre ? C’est bon, continuer vos investigations :
    • charges de copropriétés (des consommations excessives ?)
    • pas trop de mauvais payeurs ?
    • la copie de la taxe foncière est là ? La dernière, cela augmente vite ces temps derniers.
  • Les appartements sont loués ?
    • Demander les 12 dernières quittances, pour pouvoir les remettre à l’assurance pour assurer le bien contre les loyers impayés.
    • Essayer de rencontrer des locataires
    • Vérifier leur ancienneté dans les appartements (on reste souvent quand on est content)

Le syndrome de la chambre de bonne, ne pas surpayer le prix au m2 pour disposer d’un bon rendement locatif !

  • Alors que je commençais à investir dans l’immobilier, les chambres de bonnes semblaient être une très bonne affaire en terme de rendement locatif.
  • Les agents me disaient ; ce qui compte c’est le rendement locatif, oui mais.
  • Je ne comprenais pas, le prix au m2 était parfois 30 à 40% supérieur au prix au m2 moyen constaté, avec un bon rendement locatif !!!
  • En cherchant un peu plus, je constatais que des appartements de 20 à 25 m2 avaient un rendement locatif proche des chambres de bonnes (cette mon bon) avec un prix au m2 seulement de 5 à 15% supérieur au prix au m2 moyen pratiqué sur le marché.
  • J’ai préféré, ne pas acquérir de chambre de bonnes et prendre des appartements plus grands, même si le budget était plus élevé par investissement.
  • En plus d’un rendement locatif qui autofinançait l’investissement, la rotation des locataires est plus faible quand les appartements sont moins petits et je disposait d’un potentiel de plus value réel.
  • Au delà de 20% de plus par m2, le prix payé pour l’effet petite surface est surement surpayé

Le syndrome de la gonflette de loyer, ne pas être obnubilé par le rendement locatif, au risque de voir ses revenus baisser à terme  !

  • Les épargnants ont peur de laisser leur argent en banque avec la crise actuelle, certains propriétaires trouvent des locataires qui louent très cher leur appartement.
    • Souvent a des gens qui n’ont pas le choix du fait de leurs revenus, origines ou des situations particulières (divorce, montée sur la capitale …)
    • Qui ont donc de forts risques d’impayés ou qui ne resteront pas longtemps dans l’appartement.
    • En clair, les niveaux de loyer, plus hauts que ceux du marché, sont rarement pérennes.
      • Par exemple, un 20 m2 a 600 – 700 euro de loyer par mois dans une banlieue populaire, cela sent la gonflette.
  • L’investisseur qui est obnubilé par le rendement locatif, peux se faire berner.
  • Cela a été le cas dans de très nombreuses résidences locatives vendues en LMP, voire en Borloo ou Scellier neuf …avec de graves désillusions ensuite.  Les loyers réels étant parfois divisé par 2…
  • Il faut vérifier les loyers pratiqués en allant voir les annonces sur Se Loger et en regardant les annonces dans les agences environnantes.
  • Si cela concorde, no problemo, sinon méfiance.

Conclusion : être vigilant sur ces deux points permet de mieux négocier les prix d’achat

  • Ne pas payer un prix au m2 sur une toute petite surface, trop élevé par rapport au marché, même si le rendement locatif est attractif
  • Cherchez plus et vous trouverez un bien un peu plus grand, un peu moins rentable et disposant en plus d’un potentiel de plus value (et pas de risque de moins value)
  • Vérifier les loyers pratiqués quand vous acheter un bien occupé; parfois ils sont gonflés, gonflants artificiellement à leur tour les rendements locatifs affichés.
  • Dans les deux cas de figure, ce sont de bonnes situations pour négocier les prix d’achat a la baisse
    • si les loyers sont gonflés et se dégonflent à terme, votre rendement sera toujours attractif (pas de déconvenue)
    • si le prix au m2 redevient plus en phase avec les prix au m2 moyens pratiqués sur le marché, vous n’aurez pas de moins value en cas de revente et au mieux vous disposerez d’une plus value

 

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