Souvent on me pose la question, comment peut on acheter moins cher un appartement que le prix du marché ?
Tout d’abord, le marché immobilier ancien comme beaucoup de marchés d’occasion (voitures, meubles …) est un marché imparfait; c’est à dire qu’au même moment, deux biens au même étage peuvent se vendre avec 30% de différence de prix au m2.
Enfin, il est très souvent difficile d’établir une estimation de qualité, de nombreuses erreurs de valorisation ont lieu, même par les professionnels.
Les réponses sont simples pour acheter moins cher, il faut à son tour se poser quelques questions: le bien est occupé ? le bien est a rénover ? le vendeur est moins bien informé que la moyenne du marché sur les prix du marché (on n’est pas dans une marché pur et parfait, si cela existe …) ? Le vendeur a bénéficié d’une forte hausse de la valeur du bien, voir en a hérité et le produit de la vente n’est que du bénéfice ? Le vendeur est prêt a moins gagner, car il peut encore mieux acheter ailleurs, s’il dispose de capital rapidement. L’acheteur sait faire des travaux qui vont donner une valeur supérieure au coût des travaux ? L’acheteur sait voir que l’appartement à en fait une valeur supérieure à celle annoncée. Vous acheter en gros …
Dans le cadre de votre gestion de patrimoine, dans une démarche de diversification en complément de placements réalisés sur une assurance vie ou en bourse ou avec comme objectif d’emprunter quand vous le pouvez et de faire financer un investissement immobilier source de revenus pour votre retraite, vous n’avez pas besoin d’acheter beaucoup de biens aussi prenez le temps de bien acheter.
- Le bien occupé : il y a une décote du prix de -10 % à – 20% par rapport à un bien vendu libre; souvent les biens occupés par des minorités ethniques sont plus décotés encore, car les acheteurs ayant des a priori ne veulent pas acheter des biens occupés par ces personnes; j’ai vu un appartement occupé par un ouvrier spécialisé en cdi de PSA originaire de la Guadeloupe, ouvertement homosexuel vendu – 20% par rapport au marché. Attention : parfois l’occupant est un mauvais payeur et dans ce cas vous n’avez pas fait une bonne affaire, les frais d’expulsions étant parfois bien plus importants que les 20% de décote du prix d’achat. Ce locataire à toujours payé rubis sur ongle … et a présenté a son départ un remplaçant cordial et sérieux.
- Le bien est a rénover : il y a une décote du prix de -10 % à – 20% par rapport à un bien en bon état; beaucoup d’acheteurs ne veulent que des biens en bon état et l’acheteur prend un risque quand le bien doit être rénové, aussi il veut être compensé par une décote du bien par rapport au prix du marché. De plus, un bien en mauvais état ne se met pas en valeur, il est donc difficile de le vendre à un prix élevé. Attention : vous pouvez avoir des coûts de travaux plus élevés que la décote dont vous avez bénéficié; dans ce cas de figure c’est toujours la même chose ‘il n’était pas cher, mais il le valait …’
- Mauvaise information du vendeur sur les prix du marché: il y a une décote du prix de -10 % à – 30% par rapport à un bien comparable. Il (ou elle) vit dans une autre ville que le bien vendu, voire à l’étranger, il ne connait pas les prix du marché. Il est difficile de connaitre les prix dans un quartier donné, surtout depuis 10 ans que les prix ont tellement augmenté dans certains endroits. Il vend au prix moyen, alors que le bien est dans le meilleur quartier de la ville … ou dans un quartier qui à beaucoup monté. Regarder Ivry port, l’Ile Saint Denis, Montrouge, Les Lilas ou certaines villes universitaires de province …
- Le vendeur a bénéficié d’une forte hausse de la valeur du bien en quelques années, voire en a hérité et le produit de la vente n’est que du bénéfice pour lui. On est beaucoup moins âpre au gain, quand on gagne beaucoup, voire que le produit de la vente n’est que du profit … Le vendeur voit tout ce qu’il pourrait faire avec cet argent et à peur de ne pas pouvoir en bénéficier, aussi il préfère vendre plus vite et parfois un peu moins cher ‘c’est déjà tellement bien’. Pour les héritages, l’héritier le plus pauvre ou le plus avide de gain, pousse souvent à brader ses frères ou sœurs le bien pour le vendre vite. Dans certaines villes de première couronne de grandes Villes des personnes ont acheté des appartement il y a 20 ans 30 000 FRANCS (4 500 euro environ) et le mettent en vente 200 000 euro; dans ce cas de figure ils ne sont pas à 10 000 euro près.
- Le vendeur est prêt a baisser son prix de vente pour vendre vite, car il peut avec le produit de la vente faire une bonne affaire. Je connais une personne qui a acheté en 2009 une maison de vacance dans une région touristique a 1500 euro du m2 avec piscine et c’était un très bon prix vu le très bon état de la maison; je pense que le vendeur a ‘bradé son prix’ car il a pu racheter à un promoteur proche de la faillite une maison neuve au même prix, voire à un prix inférieur dans le même village.
- L’acheteur sait faire des travaux qui vont donner une valeur supérieure au coût des travaux. Valoriser des combles non exploitées par la construction d’un duplex, faire d’un studio un F2 à moindre coût ou bien rafraichir à moindre coût un bien qui à un beau parquet par exemple est une manière de dégager de la valeur. Découper et revendre un terrain en gardant une maison est une autre manière.
- L’acheteur sait voir que l’appartement à en fait une valeur supérieure à celle annoncée. Par exemple, historiquement dans un immeuble donné les biens sur rue valaient moins que les biens sur cours réputés plus calmes. Mais, les immeubles en vis à vis ont été détruits ou rénovés et la rue a maintenant du cachet. Ou bien par exemple la rue a été mise en sens unique et elle est moins bruyante. Ou encore, une station de tramway a été construit non loin, rapprochant le bien du centre ville.
- Erreurs de valorisations par les vendeurs professionnels ou non : un client fortuné, pour des raisons de simplicité demande à son agent résidant dans de beaux quartiers de vendre un bien en banlieue dans des quartiers peu connus par lui; cet agent n’ayant pas vu a quel point les prix avaient monté dans ce quartier, met un prix qui lui semble élevé … et le vend vite. La décote, pouvant être de 30% comme je l’ai vu dans des mauvaises parties du 18ème arrondissement de Paris. Par exemple, deux appartements un de 35 m2 et un de 20 m2 vendus à 150 000 euro. Une fois rénovés (30 000 euro en tout) revendus le double 9 mois après …
- Le vendeur vend plusieurs lots à la fois : 3 appartements, 6 appartements, un immeuble; alors souvent, mais pas toujours le prix de vente par lot est inférieur au prix du marché. L’achat en gros est souvent moins cher qu’au détail.
Tous ces éléments pris de manière individuelle ou conjuguée permettent d’acheter beaucoup moins cher, mais c’est rare.
De plus, moins le prix d’achat est cher, moins vous payerez de frais de Notaires et d’intérêts d’emprunts d’où l’importance de ce critère !
On dit souvent qu’une affaire se fait à l’achat, c’est à dire peu avec la gestion ou la revente.
Les statistiques ne représentent qu’une partie de la réalité du marché de l’ancien
Comment maximiser le prix de vente d’une maison qui a un terrain constructible
Suivi des éléments qui impactent les prix
Acheter un immeuble ou de nombreux appartements ?