STRATEGIE D’INVESTISSEMENT: comment un marché immobilier baisse-t-il ? L’exemple Portugais

STRATÉGIE D’INVESTISSEMENT: comment un marché immobilier baisse-t-il ? L’exemple Portugais

Alors que les banques portugaises sont en train d’organiser pendant 3 jours à la Porte de Versailles à Paris le Salon de l’Immobilier Portugais afin d’écouler le stock de maisons et appartements saisis au Portugal (une vente aux enchère est prévue ce jour), on apprend de nombreuses choses en passant dans les couloirs et en discutant avec les intervenants sur comment le marché immobilier a baissé.  Et il a baissé dans de nombreux endroits de 30% …

Ce qui détermine la baisse des prix immobilier est le profil des propriétaires dans un quartier donné.  C’est à dire la capacité financière et la disponibilité de liquidité. Si ces propriétaires ont besoin de vendre dans ce quartier, le prix de leurs biens baissent et tous les biens dans le quartiers baissent.  Si ce n’est pas le cas, rien ne se passe ou les prix baissent 2 à 3 fois moins que dans les quartiers ou les propriétaires n’ont pas le choix.

Un exemple illustratif de ce qui risque de se passer en France sur le marché immobilier, pour ne pas trop rêver ? Si on projette cette analyse, ce qui va baisser ce sont donc les biens situés là ou les il y a des employés et des artisans et petits entrepreneurs, c’est à dire dans les banlieues, les centre villes peu riches de province et les villes de provinces ou les propriétaires sont des salariés de sociétés en difficultés … Cela baissera peu dans les zones haut de gamme avec des immeubles haut de gamme.  Même dans les beaux quartiers, il y à des décès, divorces, départs ce qui force a vendre, les propriétaires ayant toutefois les moyens d’attendre 1 à 2 ans avant de vendre.

Plus que la qualité du bien, ce qui compterai donc est les moyens financiers du vendeur …

Les banques ont prêté sans difficulté pendant de nombreuses années et depuis le krach Lehmans Brothers de 2008 le marché immobilier à peu a peu baissé au Portugal.
Ce que l’on apprend est que les beaux endroits et beaux biens sont ceux qui ont baissé en dernier et baissent beaucoup moins en pourcentage que les autres.

Attention quand on dit haut de gamme, on parle tout à la fois d’un quartier, d’une adresse, d’un bien en étage et en bon état sans défauts.  Cela concerne qu’une toute petite partie du parc immobilier au niveau national… Les quartiers huppés et quelques stations balnéaires.

Pourquoi ?  Tout simplement parce que les propriétaires sont financièrement aisés et n’ont donc pas besoin de vendre  !!! En clair il n’y à pas d’offre en face de la demande.  Si ces propriétaires devaient vendre ils devraient baisser comme partout leurs prix, mais ils décident de ne pas les mettre en vente (sur le marché financier on appelle cela une démarche de ‘stop loss’  !!!

Par contre les biens moyens ou à défauts dans les quartiers intermédiaires et populaires, eux sont touchés de plein fouets car les vendeurs ne pouvant pas faire face aux remboursements, préfèrent abandonner leurs biens.

Au Portugal, les banques ont proposé de rééchelonner la dettes de leurs clients en difficulté sur 50 ans, puis on accepté une extourne (le non paiement) d’intérêts et pénalités de retard sur plusieurs années … mais cela n’a pas suffit.  Quand on a plus de revenus on a plus les moyens de payer …

Quelques exemples de ventes disponibles à ce jour avant négociation :

  • Braga :
  • T3 rénové avec garage : 59 900 euro
  • Villa do conde sur front de mer : Vila do conde T4 entièrement meublée, piscine 250 k euro
  • Maison d’architecte moderne de 2 niveaux 3 chambres, cuisine équipée, garage, chauffage par pompe a chaleur, piscine a terminer (prévoir 20 k euro de travaux) : 220 K euro
  • Castelo Branco : ferme cloturée avec 41 000 m2, villa de 140 m2, piscine : 235 000 euro
  • Lisbonne / Graça : T2 vue sur le Tage 112 500 euro
  • Mais Caiscas / Sintra / Estoril les lieux chics prêt de Lisbonne valent toujours cher ; peu de T 3 à moins de 200 k euro

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