Ça marche pas ! 9 idées fausses sur l’immobilier
Comme dans beaucoup de domaine, dans l’immobilier la seule volonté de bien faire ne suffit pas !
La construction de logements neufs, augmente la taille du Parc Immobilier, notamment locatif.
NON : c’est souvent un jeu a somme nul dans les petites villes de Province
- Dans les villes de moins de 250 000 habitants, la construction de logements neufs à très souvent entrainé, la vacance de logements anciens qui ne sont plus rentables a rénover …
- Dans de très nombreuses villes, faute de demande locative, les logements neufs sont loués au tarif de l’ancien. Souvent ils sont loués moins chers, quand il a été nécessaire de fournir un écran plasma et 2 mois de loyers gratuits pour que les locataires potentiels rentrent dedans avant la fin des 12 mois fatidiques de non location qui entraine la perte de l’avantage fiscal pour l’investisseur. Donc l’investisseur a souvent une moins value potentielle dés le premier jour d’achat.
Il faut 500 000 logements neufs de plus !
- NON Visiblement c’est plus 350 000 ET il faut qu’ils soient au bon endroit ! (cf excellent article dans Le Monde du 30 janvier 2016, ces 500 000 sortent d’une étude du Crédit Foncier et de Paris Dauphine datant de 2006, non validée par l’Insee à l’époque)
- Donc depuis 20 ans, on construit trop et surtout au mauvais endroit !
- Je vous laisse la liste donnée par le même Crédit Foncier et relayée dans de nombreux articles sur les villes a éviter dans le cadre des investissements De Robien, Borloo, Scellier et bientôt Pinel, pour illustrer ou on a trop construit.
L’immobilier crée de l’emploi, oui mais pas toujours local…
- OUI et NON : quand il y a une forte hausse de la demande de construction de nombreux ouvriers arrivent légalement d’Europe de l’Est en France. Après les Italiens, il y a eu les Espagnols, puis les Maghrébins et depuis 10 ans les polonais …
- De plus, le problème n’est pas de construire ou rénover seulement, mais à un niveau de coût ‘raisonnable ’ce qui est beaucoup plus compliqué
La rénovation apporte de la valeur ! Son coût en détruit souvent aussi beaucoup …
- Les coûts d’une rénovation totale est selon les régions entre 1 000 et 1 500 euro par m2, plus les honoraires d’architecte souvent de 10%, soit 1100 à 1650 euro du m2. En 2004, ils étaient de 500 à 1000 euro du m2, ils sont maintenant 2 fois moins élevés !
- Ces frais élevés, détruisent de la valeur, en effet un appartement dans une ville moyenne ou les prix sont inférieurs à 2 000 euro par m2, ne peut plus se vendre a un niveau supérieur à 1000 euro du m2. (2000 prix marché – 1000 rénovation)
- L’acheteur arguant a juste titre qu’avec toutes les nouvelles normes et coûts des travaux, s’il achète a plus que 1000 euro du m2, ce n’est pas intéressant.
- Donc l’explosion du coût des matériaux, assurances professionnelles et de la main d’œuvre réduit la valeur de très nombreux appartements et maisons a rénover. Plus le bien est grand, plus c’est fort …
- Toutes les zones ou l’immobilier en mauvais état est a moins de 1000 euro, ne vauT plus rien …vers des maisons et appartements en déperdition avec des héritiers qui ne veulent pas s’en occuper pour les années a venir ?
On ne peut pas perdre d’argent avec de l’Immobilier
- NON; dans les zones qui ne sont pas dans des zones balnéaires ou de Montagne
- Les prix s’effondrent dans ces zones, malheur à vous si vous avez acheté entre 2000 et 2008 !
- A 50 kilomètres d’Auxerre, une maison mise en vente a 130 k euro s’est vendue a 50 k euro, il n’y avait qu’un acheteur (un retraité locataire qui vivait proche) qui a donné son prix (a prendre ou a laisser)
- Dans la Bretagne profonde, une maison de famille, dont les héritiers vivaient en région parisienne, s’est vendue 50 000 euro, mise à prix 100 000 euro…
- Dans les immeubles ou les quartiers ou il y a des constantes dégradations et problèmes d’entretiens, les charges peuvent exploser jusqu’à quintupler…réduisant le rendement locatif et donc d’autant la valeur de ces biens où il y a un exode depuis 2008
- Les villes de montagnes en dessous de 1600 mètres ou il n’y a plus de neige en hiver perdent beaucoup de valeurs et coûtent toujours a entretenir
L’immobilier à un prix élevé est un problème pour les villes et départements
- NON : les frais de mutation perçus sur les ventes et achats (inclus dans les ‘frais de notaire’) de sont des mannes pour les villes, plus les prix au m2 sont élevés plus les villes gagnent d’argent !
- Le vrai problème pour les villes est quand les prix au m2 chutent, commerces qui ferment (taxe foncière en moins), baisse du nombre des transactions et donc des revenus des agents immobiliers, diagnostiqueurs, notaires, banquiers … et artisans, qui paient tous à tous les étages des charges et impôts.
- Les prix élevés rehaussent les droits a payer par les héritiers en cas d’héritage immobilier et parfois en ISF (immobilier …).
- Les prix élevés sont un problème pour les politiques qui ne peuvent garantir un parcours résidentiel aux enfants de leurs électeurs. Ceux ci devant aller plus loin en cas de hausse de prix et donc crée du mécontentement chez les électeurs. Mêmes électeurs qui se sont enrichis grâce à ces hausses de prix et qui sont mécontentent quand les prix baissent.
La politique public via l’impôt corrige les inégalités :
- Dans toutes les zones très populaires où il y a beaucoup de logements sociaux (93, Hérault …), les propriétaires paient des taxes foncières et d’habitation parfois d’un niveau double ou le triple de ceux payés par ceux vivant dans les villes riches.
- Cela peux représenter sur 20 ans, l’équivalent de 2 ou 3 ans de loyers, soit 20 à 30% du coût total du bien.
- D’oû la réflexion d’enlever la taxe foncière
Professionnaliser l’immobilier avec les Syndics évite les immeubles en perdition
- OUI et NON : ce sont souvent les démarches de rénovation intensives dans les copropriété qui amènent de nombreux copropriétaire a vendre ou a être saisis car ne pouvant pas faire face à ces coûts de rénovation très importants.
- Donc oui cela évite la déperdition, mais souvent les propriétaires qui profitent des travaux, ne sont pas ceux qui y vivaient avant … (saisies ou ventes pour impayés …liés au x travaux)
- De plus, tout est fait dans ‘les règles de l’art’ avec 10% honoraires d’architecte et 15% pour le Syndic, comme disent ces professionnels. Amenant parfois les budgets travaux a doubler ou tripler pour quelque chose de parfait, mais qui ne correspond pas à la demande. C’est particulièrement vrai pour les jeunes architectes qui ne veulent pas prendre de risque.
- Un ravalement dans un immeuble de 10 appartements de province représente souvent 1 an de loyer et ne valorise pas toujours le bien de manière équivalente pour les copropriétaires.
LES APL font monter les loyers
- OUI et NON : dans les petites villes de provinces, sans les Apl toutes les personnes qui sont au RSA et au smic ne pourraient pas accéder au logement sans les APL. Les loyers étant souvent inférieurs a 10 euro par mois par m2. Si les loyers baissaient encore plus, l’entretien de quartiers entiers ne serait plus possible. De plus, le cout des APL est souvent inférieur aux coûts par locataire de gestion d’un office public de HLM.
LES AXES DE POLITIQUES PUBLICS : oui au droit d’être modeste !
- Il faudrait encourager la construction là ou il y a une demande, cela est difficilement acceptable pour les élus, car cela renforcerai la dualité qui existe en France entre les 15 premières villes universitaires et le reste de la France, ou il faudrait arrêter de construire.
- Avant de publier une norme, il faudrait en évaluer l’impact sur le prix de la construction et les coûts de maintenance, cela n’a pas un impact nul.
- La hausse des taxes foncières entraine … une hausse des loyers et parfois des prix …
- La hausse des exigences en terme de qualité de l’habitat est très bien sur le papier ! Mais cela hausse les coûts et à un moment ou un autre cela se retrouve dans une hausse des prix de vente du neuf ou des loyers ou si impossible dans une perte d’argent pour les propriétaires .
- Donc il faut réfléchir à un habitât a un coût de construction et d’entretien raisonnable, ce qui est loin d’être évident, et que les acteurs en place de la construction et l’immobilier ne savent pas faire ….