Bonne et heureuse année 2013, chers investisseurs !

Un contexte marché et fiscal compliqué, mais des opportunités à saisir si votre horizon de placement vous le permet :

Depuis quelques mois de très nombreux changements de contexte ont eu lieu et ils ont des impacts parfois opposés sur l’opportunité d’investir dans le cadre d’un investissement locatif. De plus un investissement locatif est lié à votre situation personnelle et notamment à votre capacité a pouvoir garder votre investissement même dans la pire des situations, ce qui va arriver a beaucoup de gens dans les années à venir.  Mais comme toujours, il y a aussi des opportunités a saisir et l’objectif de ce site est de vous aider a décider en connaissance de cause !  Chacun à ses contraintes et objectifs qui conditionnent un investissement locatif qui représente un important montant financier, peu liquide en cas de besoin et qui entraine des contraintes de gestion importantes, mais qui peu apporter de grands retour sur investissements. Actions pour S1 2013 : si votre situation personnelle vous le permet, c’est le moment de profiter des taux d’intérêts historiquement bas

  • Nous sommes en haut du cycle immobilier en ile de France et en France, les prix sont historiquement hauts : vendre et prendre des profits ?
  • Des taux historiquement bas : allonger les durées d’emprunts, renégocier ses crédits en cours les taux et baisser ses coûts financiers ? Prêt immobilier : comment gagner 25 000 € aux dépens de son banquier  ? Vidéo Maël Bernier, directrice de la communication d’empruntis.com. http://www.sicavonline.fr/index.cfm?action=m_actu&ida=505755-pret-immobilier-comment-gagner-25-000-euros-aux-depens-de-son-banquier
  • Réduire ses risques locatifs (assurance bailleur non occupant, garantie des revenus locatifs).
  • Faire des travaux pour accroitre ses revenus locatifs ou valoriser ses biens  ?
  • Optimiser sa fiscalité (LMNP …)
  • Disposer de liquidité pour saisir de nouvelles opportunités boursières, immobilières (les prix ont baissée depuis 2008 dans de nombreuses villes de provinces) ou professionnelles..
  • Acheter si une opportunité se présente. Si vous achetez 20 à 30 % moins cher que le marché avec des taux de crédit historiquement bas, vous êtes protégé contre les baisses de marché à venir
  • voir se faire plaisir….

Contexte Immobilier :un marché très très calme … avant la tempête ?

  • Prix du marché : une chute des quantités de vente, annonciatrice de la baisse des prix ?
    • Ile de France et grandes métropoles régionales : stabilisation des prix à un niveau élevé, mais baisse des volumes de transactions conséquente.  700 k ventes en 2012, versus 805 k en 2011 dans l’ancien, soit – 15%
    • Dans le reste de la France, baisse forte des prix de 10 à 20 %, voire plus, engagée depuis  2008 dans les villes de moins de 50 000 habitants
    • Rappel : 10% à la baisse à plus d’impact que 10% à la hausse (100X1,1= 110, soit + 10 ; 110 x 0,9 = 99, soit -11)
    • Des volumes qui continueraient a chuter en 2013, entre 600 et 700 k …

     

  • Chômage durable : un double impact sur la solvabilité des locataires et des acheteurs immobiliers très fort.
  • L’impact des plans sociaux depuis 2008 se fait de plus en plus en sentir, notamment en région.  2008 + 23 mois de chômage indemnisé + indemnités; les licenciés de 2008, 2009 et 2010 n’ont plus rien deux ans après soit en 2013.
  • On ne peux pas éviter la question sur les 3,13 millions de chômeurs à fin 2012 et 5 millions sans occupations à plein temps qui mine :
    • la solvabilité des acheteurs et locataires créant des tensions à la baisse des prix immobiliers (personnes non finançables par les banques)
    • et à terme des loyers dans les zones à faible demande

Contexte Bancaire : une forte réduction des crédits débloqués par les banques, réduisant le niveau de la demande potentielle. Les banques ne pourront pas suivre longtemps cette tendance au risque de ne plus être rentables …

  • En 2012, le montant des crédits immobiliers s’est en effet effondré de 26% par rapport à l’année précédente, dans une fourchette comprise entre 117,5 et 120,5 milliards d’euros, selon une étude de l’Observatoire Crédit Logement. Une chute des déblocages de crédit liée à la crise bancaire et la crise économique réduisant le nombre de personnes finançables et donc pouvant acheter .
  • Hausse des exigences des banques en terme d’apport (souvent une demande de 7,5% à 27,5% d’apport, avec une moyenne à 15%).

L’inconnue de l’inflation à 3 – 5 ans : des hypothèses raisonnables de 4 % ? Nein dit l’Allemagne : le rêve de l’investisseur, entrainant une hausse mécanique des loyers … avec des remboursements de crédits fixes.

  • Pour le moment l’inflation est à 2% et malgré les fortes injections de liquidité des autorités monétaires depuis 2008, l’inflation ne repart pas
  • L’Allemagne semble bloquer toute velléité inflationniste des autres politiques en Europe.
  • Je dois avouer ne pas comprendre pourquoi l’injection de liquidité par les autorités monétaires ne crée pas d’inflation …

Fiscalité : vers une hausse des prélèvements pour financer la dette accumulée depuis 20 ans

  • Taxes foncières (déjà augmentées de 30 à 50 % dans certaines viles depuis 2008)
  • Taxes d’enlèvement des ordures (tri sélectif …) en forte hausse.
  • Impôts sur la plus value (déjà fait).
  • Tva sur travaux ou CSG ou CRL  (2 points en 2013 )
  • Impôt sur le revenu nouvelles tranches (déja fait)
  • ISF (déja fait et plus à venir)
  • Encadrement des loyers (a préciser)
  • Par contre, on découvre que le Ministre du Logement ne s’interdit pas à revenir sur les déductions fiscales sur les régimes de type Borloo, de Robien ou Scelliez … et notamment les plafonds de loyers

Conclusion pour  2013 :

  • Vendre les biens que vous trouvez valorisés trop haut par le marché versus leur valeur réelle (biens à défauts …)
  • Renégocier ses crédits
  • Être à l’affut de bonnes affaires … il y en a toujours !
  • Si vous achetez 20 à 30 % moins cher que le marché avec un crédit historiquement bas, vous êtes protégé contre les baisses de marché à venir

 

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