Suivi des éléments qui impactent les prix des marchés en février 2011 : j’observe que les prix continuent de monter vers des sommets à Paris et en région parisienne et je me demande ce qui va se passer en 2012 ?
L’offre et la demande de biens, le pouvoir d’achat des français, les conditions de crédits immobiliers et pour l’investissement locatif la rentabilité des rémunérations des capitaux investis sur les autres placements disponibles. 14 Février 2011.
Un manque de visibilité sur les éléments macroéconomique : des possibles inimaginables il y à 24 mois, inflation, hausse taux d’intérêts, reprise de la hausse des marchés immobiliers dans les grandes villes qui incitent à la prudence
- Est ce que l’inflation à 3 ans compte tenu de la dette des États et la hausse des matières premières sera de 5 à 10 % en 2015 ?
- Est ce que les banques sous l’effet combiné de défaillances clients, hausse du coût de l’argent et changement des normes bancaires internationales vont devoir augmenter le taux auquel elles délivrent du crédit immobilier ?
- Jusqu’oû les prix, qui ont déjà eu une hausse forte et très forte à Paris et maintenant en 1ère couronne (proche de 10% sur un an dans certaines villes), vont monter encore ? Sachant que 10% de plus sur 8 k euro (800 euro) c’est équivalent à 20% de hausse sur les prix moyens de 4 k euro à Paris observés il y à 6 ou 7 ans.
- La hausse des prix légitime (au regard du rendement locatif au m2) et conditionne (les investisseurs qui ont acheté cher doivent louer cher, pour obtenir un rendement locatif convenable) des hausses futures de loyers très fortes à Paris et fortes en région parisienne
- Tout cela alors que les salaires stagnent et que le chômage s’accroît !!!!
- Personne ne sait ce qui va se passer dans 24 mois, alors que l’investissement locatif doit se réfléchir sur 10 ans minimum !!!
- Ce manque de visibilité milite pour une extrême prudence en investissement locatif.
Dans ce contexte, quelle est la tendance à court terme ? Nous pouvons l’estimer par un suivi des éléments fondamentaux qui impactent la demande d’investissement locatif dans l’ancien à court terme.
L’offre et la demande de biens : à Paris et région parisienne l’offre à toujours l’air d’être inférieure à la demande.
- Tendance HAUSSE DES PRIX à Paris, région parisienne et grandes villes universitaire.
- MAINTIEN des prix dans les plus petites villes sauf contexte marché du travail spécifique (fermeture de bases militaires, tribunaux, hôpitaux, entreprises …)
Le pouvoir d’achat des français :
- rien de nouveau depuis 2008 sur ce front, il stagne voire baisse avec la hausse du chômage. Ceux qui sont exclus du travail, ne peuvent pas acheter et pour les autres
- IMPACT NUL A COURT TERME SUR LES PRIX
Les conditions de crédits immobiliers (niveau des taux accordés, montants de crédits délivrés par les banques, exigences sur le taux d’endettement)
- IMPACT FAIBLE À MOYEN A LA BAISSE
- ‘En février 2011, selon Meilleurtaux.com
- ‘Le mouvement de hausse des taux de crédit immobilier enclenché en décembre 2010 se confirme mais reste mesuré : le taux moyen sur 20 ans s’établit à 4,05 %, contre 3,94 % en janvier 2011. Depuis novembre dernier, alors que les taux étaient au plus bas, la hausse est de + 0,40 point.’
- ‘Toutefois, une remontée, même progressive, reste inévitable dans les mois à venir, compte tenu de la poursuite de la hausse des taux longs depuis l’été dernier. L’OAT 10 ans, qui sert de référence aux banques pour déterminer les taux fixes, a atteint 3,62 % le 7 février dernier, contre 2,49 % fin août 2010, son plus bas historique. ‘
- Ce mouvement structurel est à relativiser, car les taux sont historiquement bas, toutefois le mouvement de hausse est enclenché !! Compte tenu du niveau des prix très élevé, le taux délivré par les banques à un impact réel, comme quand on touche un élastique tendu.
- Les banques n’ayant pas d’autres choix pour assurer leur rentabilité, continuent à délivrer facilement du crédit immobilier … tellement rentable au regard des taux courts termes.
Rémunérations des capitaux investis sur les autres placements disponibles : rien de risqué à plus de 5 % ? Rendement net de l’inflation à 0% ?
- Le livret à 2% est un plancher pour du non risqué
- Les prélèvements s’accroissant sur l’assurance vie, combiné à une baisse des rendements a anticiper pour 2011 vers 3% brut, fait que le rendement net sera (après prélèvements sociaux de 12,3% et impôts de 2,5% au mieux …
Tu as de beaux biens immobilier tu sais : des rendements du capital investis souvent supérieurs à 8% avec l’effet de levier
- Du fait de l’effet de levier apporté par le crédit immobilier, il n’est pas rare de voir des placements en investissements locatifs apportant plus de 8% de tri sur 9 ans; rendant ces placements particulièrement attractifs par rapport aux autres placements existants, notamment obligataires ou boursiers.
- IMPACT SUR LES PRIX DE L’IMMOBILIER : À LA HAUSSE
CONCLUSION – OPINION :
- Offre et demande d’immobilier locatif : offre plus forte impact les prix à la hausse
- Pouvoir d’Achat des français : impact neutre (les mauvaises nouvelles sont intégrées par les marchés ?)
- Conditions de crédits délivrées par les banques : impact moyen à faible à la baisse (compte tenu des niveaux de prix l’impact sur la solvabilité est très fort)
- Attractivité des placements alternatifs notamment boursiers existant : attractivité faible, faisant monter les prix de l’immobilier locatif
SYNTHÈSE : des prix qui vont continuer à augmenter de 3 à 8 % sur Paris, la région parisienne et les grandes villes universitaires en 2011 – 1er semestre 2012
CONSEIL : compte tenu du peu de visibilité sur les aspects macro-économiques, les niveaux de prix élevés voire très élevés de l’immobilier, sauf opportunité d’investissement locatif attractive ou anticipation d’une perte de capacité d’emprunt (passage du salariat à l’entrepreneuriat), anticipation d’une baisse de revenu, je conseille une extrême vigilance dans l’investissement locatif pour 2011