PLACEMENTS: investissement locatif, pourquoi la majorité des gestionnaires de patrimoine du marché vendent du neuf pour les investisseurs ?

PLACEMENTS: investissement locatif, pourquoi la majorité des gestionnaires de patrimoine du marché vendent du neuf pour les investisseurs ?
La majorité des professionnels de l’investissement locatif vendent du neuf car c’est plus simple, le client achète dans un fauteuil et il y à beaucoup de biens à vendre et les marges sont élevées !
DANS LE NEUF : de l’investissement locatif de défiscalisation
  • Il est beaucoup plus facile de vendre des appartements dans le neuf avec des brochures, que d’aller chercher des biens très spécifiques dans l’ancien nécessitant une expertise systématique et parfois complexe.
  • En plus, 80% de ces biens neufs sont vendus sans que les acheteurs potentiels se déplace avec des commissions très élevées pour les vendeurs.  C’est tout confort pour les vendeurs, pourquoi essayeraient ils de vous vendre de l’Ancien.
  • Dans le neuf on vend des simulations financières ‘défiscalisantes’, des biens sur catalogues en papier glacé, assis dans des sièges ne cuir, on peut embaucher des gens qui savent calculer venant de l’assurance ou la banque.
  • Il y à très peu de gestionnaire en patrimoine ou agent spécialistes de l’investissement neuf qui se déplacent pour voir la réalité des biens alors qu’ils touchent souvent des commissions supérieures à 15 k euro par appartement.  Pourtant dans un programme neuf tout ne se vaut pas (l’appartement au 1er étage plein nord, ou au dessus de la sortie de parking, le rez de chaussée finalement sans vis à vis au sein d’une résidence sécurisé avec un jardinet peut être intéressant, les balcons ou on entend son voisin en touche touche…)
  • Les prix de vente dans le neuf par m2 sont élevés par m2 et donc génèrent souvent des commissions plus élevés que dans l’ancien.
DANS L’ANCIEN :
  • L’ancien nécessite de connaître l’immobilier : déceler des défauts dans le bâti (caves,  fissures sur façade …), aller sur place, lire les procès verbaux d’assemblée générale, regarder les charges … pour cela il faut embaucher des personnes qui connaissent l’immobilier et passer du temps.
  • Pour vendre un bien dans l’ancien il faut obtenir du propriétaire un mandat pour chaque bien, dans le neuf vous vendez un programme avec des dizaines d’appartements, il suffit d’avoir des accords avec 2 – 3 promoteurs et accéder à l’ensemble de leurs programmes.  Votre travail (au mieux) consiste a trier et identifier les meilleurs programmes.
CONCLUSION – OPINION :
  • En conclusion, on propose souvent du neuf aux investisseurs car c’est plus intéressant et plus simple pour le vendeur, mais pas forcément pour …l’acheteur.
  • Un investissement locatif dans le neuf n’est pas réellement rentable sans la carotte fiscale et cette carotte si votre taux d’imposition disparait suite à un changement professionnel, vous risquez de la voir disparaitre aussi
  • L’investissement locatif rentable se fait surtout dans l’ancien à  mes yeux, mais c’est un autre travail.
  • Toutefois, pour certaines populations ayant un taux marginal d’imposition conséquent (supérieur a 38%), il peut être intéressant d’investir dans le neuf, les réductions d’impôts compensant le rendement locatif plus faible, notamment en Duflot.
  • Enfin, en général il y a moins de travaux dans le neuf que dans l’ancien pendant 10 ans (ce n’est pas toujours le cas), il y a beaucoup de défauts lors des livraisons et les biens ne sont pas toujours bien placés, car dans les centres villes français ancien il ne reste plus beaucoup de terrains.
  • Par contre, les biens neufs respectent les dernières normes et peuvent donc apporter un confort de qualité au niveau de l’isolation phonique et thermique.

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