Les statistiques ne représentent qu’une partie de la réalité du marché immobilier, celle des biens qui se vendent. Évidemment, me direz vous, sauf qu’aujourd’hui seuls les plus beaux biens se vendent à un prix stable par rapport à l’année dernière. Les biens en vente avec défauts, gros travaux ou éléments complexes ne se vendent plus et vont gonfler les stocks des agents. Les propriétaires de biens à défauts refusant encore de baisser leurs prix. Donc très peu de biens avec un prix cassé n’apparait encore dans les statistiques. La question est jusqu’à quand les vendeurs sont prêts a attendre, cela fait pour certains déjà depuis plus de 6 mois , voire 1 an que cela dure.
Un échange avec un ami agent parisien bien instructif qui explique pourquoi les indices de prix ne baissent pas : les biens survalorisés ne se vendent pas et ne font pas baisser les indices:
- Seuls les biens de qualité (immeuble, aménagement, proximité transport en commun …) se vendent et ils se vendent au prix des douze derniers mois.
- Tous les autres biens biens restent en stocks, sans visites.
- Depuis 6 ans il n’a jamais eu autant de biens en stocks, soit 5 à 6 fois plus que le stock habituel …
Des volumes de ventes dans l’immobilier ancien en forte baisse : – 18,9% par rapport à la même période l’année dernière selon la Note Insee Notaires du 28 mai 2013
- ‘Le volume annuel de transactions continue de se contracter au premier trimestre 2013. En mars 2013, le nombre de transactions réalisées au cours des douze derniers mois écoulés est estimé à 663 000, soit une baisse de 6,2 % par rapport au nombre correspondant en décembre 2012.
- En un an, la baisse est significative (-18,9 % par rapport au nombre de transactions réalisées en mars 2012 au cours des douze derniers mois écoulés)’
Et pourtant les prix sont stables:
Des taux de négociation et délais de vente raisonnables
- Des taux de négociation de 4,49% pour un appartement et des ventes de 8 semaines en moyenne selon l’indice Pap du 1er août 2013
Une tendance claire de baisse des prix en 2013, mais pas très raide.
Variations annuelles des prix des logements anciens
Source : Insee, Notaires d’Île-de-France – Base Bien, Notaires de France – Perval
Conclusion :
- Si l’on suit les pentes de cet indice on va vers une baisse des indices entre T2 2013 en France et T4 2014 pour Paris.
- Ne pas oublier que les volumes de vente sont faibles dans un arrondissement donné ou petite ville pour un type de bien; Il n’y a que quelques dizaines de F3 dans l’ancien, par exemple peut être sur un trimestre et donc en fait le marché de l’immobilier est volatile en terme de prix dans certaines régions !
- Donc les prix peuvent baisser tout un coup si des vendeurs ont besoin de vendre vite au même moment dans un endroit donné en cassant leurs prix !
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