FINANCEMENT: renégocier son crédit immobilier avec succès, bien se re-présenter (partie 1)

FINANCEMENT: renégocier son crédit immobilier avec succès, bien se re-présenter (partie 1)

Pour l’investisseur en immobilier locatif, acheter de manière rentable est toujours difficile car les prix sont parfois hauts, par contre c’est certainement l’un des meilleurs moments pour renégocier sont crédit immobilier.

Aujourd’hui la choses a faire par l’investisseur immobilier, renégocier votre crédit, toutes les conditions de votre crédit immobilier … il est encore temps.  Vous disposerez dune meilleure capacité d’investissement si des opportunités se présentent à vous.  Il y à une opportunité historique.
Soyez raisonnable : préparer votre renégociation, prenez la mesure de l’enjeux, respecter votre banquier.

Le premier enjeux est de bien se représenter à son banquier

  • Passer du temps à préparer !!!  Ça vaut le coût.
  • Il n’est pas rare d’économiser grâce à une renégociation, l’équivalent de 6 mois à plusieurs années de son salaire.
  • N’oubliez pas qu’un euro économisé aujourd’hui peut en valoir plusieurs dans 20 ans, une renégociation a vraiment beaucoup de valeur.
  • Vous pourriez passer plusieurs mois à plein temps pour préparer cette négociation et vous ne perdriez pas votre temps ! Alors préparer quelques dizaines d’heures.
  • Avez vous essayé de négocier une augmentation salariale ?  Vous obtenez par exemple + 2% sur 40 k euro par an de revenu (avec 1,5% de collectif et 0,5% d’augmentation individuelle), soit 800 euro par an; là dans la renégociation de vos crédits existants l’enjeux va être de plusieurs milliers voire de dizaines de milliers d’Euro  !!
  • Toutefois il y a des opportunités sur les marchés qui sont indépendantes de nous et depuis 48 mois il y a une opportunité sur le marché du crédit à saisir, donner vous comme objectif de rencontrer votre banquier dans 1 à 3 mois.
  • Avec cet objectif en tête, vous pouvez aller dire bonjour à votre banquier dés maintenant, histoire de mieux le connaître et de ne pas commencer par une négociation dés votre première rencontre.

Éléments de contexte : les taux d’intérêts sont historiquement bas et cela ne sera sûrement pas toujours comme cela.

  • Actuellement les banques prêtent beaucoup, les taux sont historiquement bas.  Au début des années 80 cela n’était pas le cas.
  • Les taux ont un peu monté depuis 6 mois et il y a des chances pour qu’ils montent encore dans les mois à venir.
  • Renégocier votre crédit immobilier pour réduire les coûts du financement est la chose à faire en ce moment.
  • Avec le problème de dette des États que nous avons en Europe, la création monétaire extrêmement importante qui existe depuis 2008 avec la crise des subprimes, il y a  une très forte probabilité que l’inflation reparte dans les mois à venir et les taux d’intérêts avec.

On voit que sur les 4 dernières années les taux ont changé, mais que nous sommes dans l’une des meilleure période (Source Empruntis)
Depuis 1998,  les taux d’emprunts ont été  supérieures à ceux d’aujourd’hui; donc aujourd’hui il y à de bons taux !!! (Source Cafpi)
Tout est relatif : au début des années 80 on empruntait à plus de 10 % … à cause de l’inflation notamment !!!

Source France Inflation : http://france-inflation.com/taux_10ans.php

  • OAT : le taux d’intérêt à long terme (OAT) reflète le taux fixe à long terme auquel emprunte l’Etat Français sur une longue durée (10 ans).  Ce taux constitue la référence utilisée par les banques pour définir leur taux d’intérêt appliqué aux crédits immobiliers à taux fixe d’une durée de 15 ans. En général, elles prêtent au dessus du taux oat 10 ans. (Source meilleurtaux)

L’objectif d’une renégociation de crédit : réduire les coûts de son investissement, tout en en préservant une bonne relation avec son banquier

  • On ne peut pas réalisé plusieurs investissements locatifs dans le long terme sans un, voire 2 banquiers partenaires.
  • L’objectif d’une renégociation n’est donc pas juste de baisser les coûts de son crédit sans prendre en compte la relation avec son banquier.
  • Une renégociation peut donc même être un bon moyen de renforcer la relation avec son banquier pour l’avenir si elle est menée au mieux.
  • De plus, ce bilan sera sûrement instructif pour vous. On a rarement le temps de faire un point global sur sa situation financière, alors que le temps passe et ce qui était vrai avant ne l’ai plus aujourd’hui pour se décrire vis à vis de son banquier, d’où l’importance d’avoir des documents à jour

Un exemple illustratif : sur un crédit restant dû de 100 k euro sur 15 ans.

  • Vous avez acheté un investissement il y a 7 ans, vous avez payé 5,25 %  y compris l’Assurance dcis (4,85%+0,4%).  Il vous reste 100 k euro a rembourser.  Soit payer 815 euro de mensualité et payer un coût total du crédit 47 000 euro sur toute la période.
  • Aujourd’hui vous pouvez renégocier à 1,6 + 0,25% (source Meilleurtaux.com).
  • En comparant on voit que l’on peut potentiellement réduire de manière drastique ses coûts de crédit, notamment si on garde la même mensualité.
    • Simulateur : http://credit-immobilier.meilleurtaux.com/Calcul-des-mensualites.html
  • Si vos crédits sont de 200, 350, 500 voire 1 million d’Euro …je vous laisse calculer.

Les démarches d’une renégociation réussie : faire ses devoirs avant d’aller en face de son banquier

  1. Faire un bilan de sa situation patrimoniale : rappeler a son banquier ce qui peut le rassurer lui (pas vous).
  • On n’a pas de découvert en dehors des niveaux pré-négociés sur les 3 derniers mois avec sa banque (et très rentables pour elle) dans le cadre des ‘découverts autorisés’ : les banquiers aiment les ‘épargnants’ (ne pas tchacher les relevés bancaires parleront pour vous)
  • On prête plus aux riches :
    • Rappeler ses salaires et autres revenus (il a des centaines de clients en portefeuille, il ne le sait pas précisément pour vous)
    • Montrer ce que l’on représente et que l’on épargne depuis longtemps : rappeler ses niveaux de revenus et d’épargne (si on les connaît) :
  • Décrire son patrimoine net de ses dettes : résidence principale et autres éléments.
    • Sur l’immobilier. notamment le pourcentage remboursé et la valeur nette, c’est à dire le prix de la maison estimée moins le crédit en cours.
    • Faire estimer la maison par un tiers, cela sera plus crédible; par un agent par exemple c’est gratuit
    • La première sécurité au cas ou vous ne payez plus votre crédit est de saisir votre maison, d’où l’importance de ce chiffre pour la banque.
  • Décrire sa situation personnelle qui peut impacter l’évaluation du risque par son banquier : un conjoint ?, contrât de mariage, nombre d’enfants et âge, notamment

2. Préparer votre dossier en faisant toutes les photocopies et du nettoyage si nécessaire sur vos comptes, avant de le présenter

  • Mettre les documents dans chemises cartonnées en différenciant les parties personnelles (carte identité …), les revenus, les avoirs immobiliers (titre de propriété …) et les avoirs financiers (comptes titres, pea, assurance vie …) et les fameux relevés de comptes.
  • Les éléments auxquels il fait être attentif : les relevés bancaires
    • les 3 derniers relevés bancaires : si vous avez un découvert un mois donné, attendre d’avoir des bons relevés avant de les fournir.
    • J’ai entendu le cas d’un militaire informaticien (fonctionnaire diplomé) de 30 ans (jeune) et gradé, qui tous les mois virait de son compte bancaire de l’argent sur son livret A automatiquement à la Poste (un 2ème établissement bancaire).  Sur le papier un bon fils à maman !!!
    • Mais, ce transfert mettait son compte en découvert, ce qui amenait a des rejets de paiements de sa facture de mobile très souvent … L’HORREUR !
      • Il n’a pas eu un crédit de 100 k euro avec 30 k euro d’apport : aucun banquier ne voulait lui prêter, il ne va pas rembourser pas assez rigoureux disaient ils.
      • Il était rentré dans l’armée pour être encadré m’a t’il dit… l’autonomie était difficile pour lui.
  • Rembourser vos crédits à la consommation : les banquiers n’aiment pas trop et c’est très facile à voir sur le relevé.  ET cela coûte cher.

Conclusions :

  • Il est possible que les taux remontent à 2,5 voire 3,5 % sur un crédit 20 ans à moyen terme.
  • L’Enjeux est grand dans la renégociation de conditions de crédit et vous n’êtes pas sur de réussir, préparer vous avant d’aller voir votre banquier
  • Avoir des dossiers bien structurés impact fortement la discussion avec le banquier, qui connaît les vertus de la photocopieuse et l’impact de la concurrence
  • Ne soyez pas naïf, si votre dossier n’est pas bon et va s’améliorer dans les semaines à venir, attendez.  Votre banquier habituel aura un historique complet, mais pas ses concurrents…

http://credit-immobilier.meilleurtaux.com/La-liste-des-pieces-a-fournir-pour-un-credit.html

http://visionpatrimoine.fr/investissement-locatif-ancien/la-liste-des-pieces-a-fournir-pour-un-credit

 

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