PLACEMENT: un Investissement Logique et Cohérent alors que les prix au m2 sont au plus haut

PLACEMENT: un Investissement Logique et Cohérent alors que les prix au m2 sont au plus haut

Dans un marché ou les prix sont haut, comment une investisseuse achète un studio en banlieue parisienne pour le louer de manière logique et cohérente

UNE INVESTISSEUSE en investissement locatif : UNE DÉMARCHE ILLUSTRATRICE

  • Je rencontre une investisseuse qui me demande conseil, elle avait fait tous les calculs de rentabilité elle même et avait une check list de questions avant de visiter et sur le lieu de la visite (je l’accompagnais).
  • Alors que les prix sont au plus haut, alors que le prix du bien pour le 93 ne semblait pas attractif, en tout bon sens elle était acheteuse.
  • Sa démarche intellectuelle est la suivante

LE BIEN A 4 318 EURO NET PAR M2 (PAS DONNÉ) POUR UN STUDIO À MOINS DE 100 K EURO

  • Un studio de 22 m2 refait à neuf à 95 k euro, soit à 4 318 euro par m2 situé dans le 93, sur la ligne du T1 en train d’être prolongé.
  • Appartement qui peut se louer 530 euro HC + 40 de charges = 570 euro CC
  • Ce sont les prix pratiqués en banlieues populaires de Paris actuellement.
  • 300 euro de taxes foncières par an
LE RENDEMENT LOCATIF : À 5,92% NET (PAS MAL)
  • Loyer de 560 charges comprises – 30 de charges mensuelles – 25 de taxes foncières = 505 euro loyer Net (avant gestion et impôts)
  • Coût d’achat : 95 000 + frais de Notaires 7 289 euro =102 289 euro
  • Rentabilité locative nette = loyer net annuel 505 x 12 = 6060 euro / coût d’achat 102 289 euro = 5,92% net
  • Gestion et assurance loyers impayés : si on enlève 7,5% sur 570 euro de loyer pour ces éléments = 42,75 euro par mois

LE FINANCEMENT

  • Apport 20 000 euro
  • Crédit fixe 20 ans à 3,3% + 0,40% d’assurance décès invalidité = 3,70% (cela peut être plus bas actuellement)
  • Frais liés au crédit et garanties : 1 000 euro
  • Un remboursement mensuel du crédit de 491 euro par mois

ASPECTS FISCAUX : IMPACT NEUTRE PENDANT PLUS DE 10 ANS

  • L’appartement est meublé et donc permet de bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel
  • Compte tenu des intérêts d’emprunts, il y aura un revenu net fiscal à ajouter à ses revenus de 0  pendant plus de 10 ans
BILAN FINANCIER
  • ‘Je ne sors presque rien de ma poche avec un remboursement de crédit de 491 euro par mois et un loyer net de 505 euro’
  • Après frais de gestion et assurance loyers impayés : je paie 533,75 euro et gagne 505, soit un solde négatif de 28 euro par mois
  • Au bout de 3 ans avec une hypothèse de +1,5% de loyer par an, je suis à l’équilibre et après en excédent mensuel.
CONCLUSION DE L’INVESTISSEUSE : JE NE SORS PRESQUE RIEN DE MA POCHE … IMPARABLE
  • Je viens de divorcer, ai un enfant et habite un F2 que mes parents ont acheté il y a 35 ans dans le 92 très populaire à l’époque acheté pour une bouchée de pain. Je gagne 30 k euro net par an à 35 ans.
  • Je ne peut pas déménager dans un appartement plus grand, je n’en ai pas les moyens.
  • J’ai 100 k euro d’épargne, si je les place en assurance vie, je vais gagner 3 k euro net maximum par an et encore pour combien de temps avec la hausse des prélèvements qui vont venir
  • Avec mes 20 k euro d’apports, je vais gagner 6 060 euro par an sur cet investissement.
  • Je fais la même chose que mes parents, acheter dans un quartier populaire pour l’avenir.
MES CONCLUSIONS – OPINIONS
  • A PRIORI JE LUI AURAIS DIT DE NE PAS ACHETER A CE PRIX AU M2, MAIS EN L’ÉCOUTANT J’AI COMPRIS SA DÉMARCHE.
  • Ce raisonnement est une des explications de l’explosion des prix des petites surfaces en région parisienne
  • Au bout de 3 ans une opération ou la trésorerie s’équilibre
  • Un risque de moins value sur les prix d’achat car à 4 318 euro un surcoût de 500 euro par mois soit 15 k euro.  Compensé en 8 à 9 ans avec une inflation à 1,5% et moins de 3 ans avec une inflation à 5%.
  • Compensé en gardant 22 ou 23 ans le bien et non 20 ans (sous réserve des aspects fiscaux)
  • Compte tenu de ses contraintes de temps
  • Compte tenu du manque de visibilité actuel sur la situation de l’économie, des banques et de l’inflation, ce raisonnement est simple mais efficace et SURTOUT ILLUSTRE LE COMPORTEMENT DE TRÈS NOMBREUX INVESTISSEURS EN CE MOMENT
  • Attention, on ne peux pas emprunter toute sa vie, a partir de 50 ans cela devient très difficile pour des raisons de résistance des banques et éventuels problèmes de santé.
  • Cela peux ne pas être le meilleur moment pour investir au regard du marché, mais le seul pour vous !

LIENS : une offre d’achat n’oblige en rien le vendeur; il peut vendre à qui il veut !!!

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