IMMO PRATIQUE: pourquoi l’immobilier locatif n’est pas toujours facile à vendre ?

IMMO PRATIQUE: pourquoi l’immobilier locatif n’est pas toujours facile à vendre ?

Le marché est haut en région parisienne, vous avez des projets ou besoin d’argent, cela fait longtemps que vous posséder votre investissement locatif, pourquoi pas vendre cet appartement  ? De nos jours, un couple sur deux divorce en région parisienne et 1 sur 3 en Province, il y a des dizaines de milliers d’accidents du travail, de la route et de la vie chaque année, des pertes d’emploi, des décès …. en clair on peut avoir besoin d’argent. Dans la vraie vie, on peut avoir des soucis.

La petite histoire : le marché est haut pourquoi ne pas vendre son appartement … pas toujours si facile si le bien était occupé ..

• Le marché est haut en région parisienne, ‘cela peut avoir du sens de prendre des profits en vendant », me dit un contact propriétaire d’un investissement locatif, il y à quelques mois.
• Il fait ses calculs, 100% de plus-value sur un F2 de 25 m2 à Paris (il a fait des travaux et bien placé)
• L’appartement est occupé par le même locataire depuis 10 ans, cette personne âgée de 40 ans,  est en couple (ATTENTION : beaucoup plus compliqué pour locataires de plus de 70 ans, note spéciale à la fin du post)
• Le propriétaire regarde le bail, il expire 4 mois après.  La règle est d’informer 3 mois avant, tout va bien.
• Il souhaite vendre, le motif est légitime pour ne pas renouveler le bail tacitement.
  • En foncier classique (loué nu) le locataire  ‘le congé pour vente vaut offre de vente au profit du locataire qui dispose d’un droit de préemption, c’est-à-dire d’un droit de priorité sur la vente.’ Il faut notifier le prix de vente qui doit être le plus juste possible de la réalité, le locataire va peut être acheter … (ne pas le gonfler cela peut donner à un ancien locataire teigneux un droit de recours, une minorité de locataires achètent et c’est plus simple pour tout le monde). Le Notaire vérifiera lors de la vente …
  • En meublé il n’y à pas de priorité sur la vente pour le locataire.
• Le propriétaire fait visiter le bien par un agent, il est sale mais pas détérioré.
• Le propriétaire appel par cordialité le locataire pour dire que la vente va avoir lieu
• Et là le locataire dit qu’il ne veut pas partir si on ne lui propose pas un autre appartement et qu’il ne va plus payer et qu’il va faire un procès et que cela va durer 1 an … et que (des menaces quoi).

Les locataires connaissent souvent mieux la loi que les propriétaires … surtout les tordus qui forment une minorité … existante

• Souvent des locataires vous expliquent le système d’apl, la loi en cas d’impayé de loyers ou de dégradations …
• Pour les locataires tordus (une minorité … existante) ils savent très bien tourner le système à leur avantage
  • Pas de respect de certaines règles d’hygiènes dans l’appartement (pas de ventilation dans la salle de bain par exemple), le service d’hygiène de la ville vient visiter votre bien, sur demande du locataire.
  • Souvent dans les villes de gauche, ils se battent activement contre les abus et c’est bien, mais ils se font aussi parfois manipuler par certaines fausse victimes
  • Par exemple un jeune couple loue un F2, 10 ans après il a 5 enfants, sont F2 est trop petit, son revenu est faible et ils ne peuvent accéder à un logement plus grand du secteur privé au loyer trop élevé.  Il faut attendre 5 à 15 ans selon les villes pour avoir un logement social.  ..
  • Casser des VMC, faire une ou 2 fuites d’eau dans un appartement (évier cuisine, machine à laver le linge) laisser les fenêtres en bois ouvertes en votre absence (le bois gonfle et les fenêtres ne se ferment plus), boucher le évacuations d’air et sur-meubler l’appartement (permettant l’émergence de champignons sur les murs), laisser des fils électriques dénudés dans les chambres d’enfant avant la venue de l’inspecteur du service logement … le tour est joué.  Il est vrai que  la sur-occupation crée de la condensation sur les murs et donc souvent des champignons très difficiles à enlever.
  • Etre dans un bien jugé insalubre ou impropre à la location fait devenir prioritaire pour accéder à un HLM.
  • Ils ne sont pas responsable si l’État à sous investi pendant de nombreuses années en logement social.
  • Chacun s’en sort avec ses armes, les faibles avec des armes de faibles.

• Le locataire ne veut pas partir :  un futur squatter chez vous ?
  • Le locataire exige au téléphone que l’on le reloge, pas si simple …
  • Il dit qu’il va faire un procès, arrêter de payer le loyer et que cela va être long …
  • Pas simple, si le bail est résilié, le locataire ne veut pas partir, il devient un occupant sans titre, c’est à dire un squatter
  • La procédure commence :
    • 18 mois en général (trêve hivernale) 18 mois de perte de loyer (si 500 euro par mois (9 k euro au total)
    • 2 à 3 k euro de frais d’avocat
    • 1 k euro de frais d’huissier et autres frais de justice
    • les autres frais et dégradations de l’appartement si cela se finit mal (changement de serrure …)
    • 13 à 18 k euro de perte et manque à gagner

• Assurance loyers impayés : je t’aime …
  • Votre assurance impayée prend à sa charge :
    • l’assistance et les frais de justice liés à l’expulsion
    • les loyers jusqu’à l’Expulsion même si le bail à été résilié
    • les dégradations (hors meubles souvent) si vous avez le temps de faire venir l’Expert et de suivre le processus d’assurance …
  • En clair : le rapport de force s’inverse

L’honnêteté n’est pas liée à l’origine sociale, ethnique ou religieuse;  mais vous êtes bailleur et pas juge, ne rentrez pas dans le débat, assurez vous ?

• Une assurance loyers impayés coûte en général 2,5 à 3% des loyers bruts et est déductible des revenus fonciers imposables
• Il est impossible qu’un agent ne se trompe jamais sur un locataire
• Vous n’avez pas les moyens souvent de perdre vos revenus locatifs, il faut s’assurer systématiquement
• SURTOUT ; vous ne pouvez pas vendre …

Autres facteurs de non liquidité de l’immobilier locatif : la baisse de prix ou le faible gain

• Si l’on achète en haut du cycle et que l’on doive vendre alors que le marché a baissé (comme c’est le cas en ce moment dans les petites villes de province).
  • On peut décider de ne pas encaisser sa perte si elle est d’un tel niveau que l’on doive sortir de l’épargne une fois le bien vendu pour rembourser le crédit bancaire encore en cours.
  • Dans ce cas de figure, on peut préférer attendre des jours meilleurs et puiser dans son épargne plutôt que de vendre
• Si l’on a que de faibles plus values potentielles, qui peuvent en plus être grevées par un éventuel impôt sur la plus value, on peut décider de ne pas vendre, rendant dans les faits non liquide cet investissement locatif

• En effet du fait de l’assurance décès invalidité l’assureur prendra en charge le crédit et remboursera directement à la banque le solde du capital restant dû en principal (dans la limite de la quotité assurée)
  C’est l’aspect prévoyance de l’immobilier locatif … malheureusement si important souvent.

Conclusion : l’immobilier n’est pas très liquide, d’ou l’intérêt d’avoir une épargne de précaution et des placements financiers

• En cas de locataire peu coopératif, le bien risque de ne pas être récupéré avant 3 à 4 mois de préavis plus 12 mois, soit 1,5 ans
• Le marché se sera peut être retourné depuis ,,, peut être
• Si ce propriétaire avait un besoin urgent de cash, il ne pourrait pas l’avoir …
• D’où l’intérêt d’avoir une épargne de précaution et des placements financiers qui peuvent être vendus en 24h à 1 mois maximum.
• Les cycles immobiliers et financiers étant souvent opposés (marché immobilier haut, marché boursier bas et inversement) avoir les deux et vendre l’un ou l’autre en cas de besoin est une bonne stratégie.
• Ce n’est qu’en cas de décès que l’immobilier locatif est liquide et ce bien plus que la bourse car c’est le capital restant du qui est assuré et le revenu locatif transmis a vos héritiers

ANNEXE :

Protection des locataires agés de plus de 70 ans …

• En location d’habitation dite « vide », les locataires âgés de plus de soixante-dix ans et dont les ressources sont inférieures à une fois et demi le SMIC bénéficient d’une protection particulière. Ils ne peuvent en effet se voir donner congé sans qu’une offre de relogement leur soit proposée. Compte tenu de la difficulté de formuler une offre de relogement, donner congé est donc parfois impossible

 

SOURCES :

• Pap.fr dossier ‘donner congé à son locataire ‘ : http://www.pap.fr/conseils/location/donner-conge-a-son-locataire/donner-conge-a-son-locataire-a2052
• http://credit-immobilier.meilleurtaux.com/Assurance-emprunteur.html