IMMOBILIER LOCATIF: après la précarité énergétique, vers des propriétaires précaires ?

Après la précarité énergétique, vers des propriétaires précaires ?

CE SONT DES PROPRIÉTAIRES QUI NE PEUVENT PLUS FAIRE FACE À LEURS CHARGES DE COPROPRIÉTÉ ET DONT LES APPARTEMENTS SONT VENDUS DE FORCE PAR LES COPROPRIÉTÉS

  • A l’image de la précarité énergétique qui est à la mode en ce moment, qui illustre la notion que de nombreux locataires n’ont pas les moyens de payer leur chauffage et donc subissent les affres de l’hiver, nous pouvons parler de précarité des propriétaires immobiliers.
  • L’idée est que de très nombreux propriétaires n’ont plus les moyens de payer leurs charges de copropriétés, les syndics mettent en vente leurs biens pour rembourser ses impayés ; être propriétaire n’étant plus pour certain un rempart contre la précarité, voir peut devenir source de précarité

DEUX RAISONS PRINCIPALES :

  • Les retraités, chômeurs et familles mono-parentales ont de moins en moins de moyens financiers et mêmes s’ils ont peu de services dans leurs immeubles, avec la hausse des charges, ils ne peuvent parfois plus faire face.
  • Les personnes qui ont acheté au plus cher leur appartement depuis 2004-2005, ont du mal à faire face à toute dépense nouvelle, comme des travaux de maintenance inhabituels ou de rénovation.  Alors que les travaux sont votés par la copropriété, elles se retrouvent en impayés de charges, car elles ne peuvent pas assumer ces dépenses imprévues.

LE NIVEAUX DE CHARGES OBSERVÉS EN FRANCE  : DE 1 À 6 EURO MENSUEL PAR M2, SELON LA LOCALISATION GÉOGRAPHIQUE, LE TYPE D’IMMEUBLE ET LES ÉTUDES DISPONIBLES

  • Selon l’union des syndicats de l’immobilier (unis) il y a de 1 euro de charges par mois et par m2, pour un appartement situé dans un immeuble construit avant 48 et sans chauffage collectif.
  • Il y a un peu moins de 3 euro par mois et par m2 de charges, pour un immeuble de très grande hauteur.
  • Les immeubles les plus récents étant dans la moyenne avec 2 à 2,5 euro par m2 par mois.

Selon Le Particulier ces chiffres sont sous évalués de plus de 70% …

C’EST À DIRE ?

  • Pour un studio de 30 m2 cela va donc de 30 à 90 euro par mois de charges selon l’Unis, (jusqu’à 160 euro par mois selon Le Particulier)
  • Pour un F3 de 65 m2 de 65 à …195 euro par mois selon l’Unis, (jusqu’à 337 euro par mois selon Le Particulier)
  • Pour un F5 de 100 m2 de 100 à 300 euro par mois, (jusqu’à 519 euro par mois selon Le Particulier)

CHARGES DE COPROPRIÉTÉ + TAXES FONCIÈRES + TAXES D’HABITATION : LE COCKTAIL EXPLOSIF

  • Si l’on cumul les taxes foncières – les taxes d’habitation (en très fortes hausses), aux charges cela peut représenter jusqu’à l’équivalent de 3 mois de loyer pour l’habitation considérée à payer pour le propriétaire.  Ajouter à cela les intérêts d’emprunts et les autres frais cela peut être moins intéressant d’être propriétaire …
  • Pour un studio de 30 m2 cela va donc de 90 à 250 euro par mois de charges
  • Pour un F3 de 65 m2 de 195 à …532 euro par mois
  • Pour un F5 de 100 m2 de 300 à 819 euro par mois
  • Hors Paris ou villes disposant de nombreux bureaux et entreprises, cela peut faire très mal pour un propriétaire modeste.

COÛT DE SYNDIC, COÛTS DES TRAVAUX, IMPACT DES NOUVELLES NORMES GÉNÈRENT UNE FORTE INFLATION DES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ

  • Les Syndics sont de plus en plus chers.
  • La rationalisation des pratiques fait que les Syndic ne se rémunèrent plus ou plus autant sur un pourcentage des travaux rétro-versées de manière occulte par les artisans qui interviennent dans les copropriétés sous leurs gestions.  Donc ils augmentent leurs honoraires pour accroître leurs marges.  De plus, la concurrence sur les prix entre les syndics est faible (elle existe sur le niveau de service) et le changement de Syndic pas évident, limitant par la même la concurrence.
  • Les normes relatives au plomb et amiante notamment, entrainent des travaux importants dans les copropriétés.  S’il y a des ascenseurs, du chauffage collectif c’est encore pire.
  • Tout ceci participe à hausser le niveau des charges.

RÉPARTITION DES DÉPENSES D’UNE COPROPRIÉTÉ EN 2009 SELON L’UNIS (Source : Union des Syndicats de l’Immobilier charges constatées pour 2009 / Le Particulier enquête lecteurs ?

·Le chauffage collectif au fuel ou au gaz + eau chaude : 20,4% pour l’unis – Le particulier 34,4 %

·Le personnel 14,9 % pour l’unis – Le particulier 22,23 %

·Eau froide : 12,8% pour l’unis – Le particulier 7,9 %

·Travaux d’entretien : 10,2% pour l’unis – Le particulier 11,9 %

·Ascenseurs : 3,6 % pour l’unis – Le particulier 6,14 %

.  Assurances : 5,85 %pour l’unis – Le particulier 4,39 %

·Espaces verts : 0,9% pour l’unis – Le particulier 33,6%

·Taxes et impôts : 0,9% pour l’unis – Le particulier 1,015%

·Autres charges : 9,45% pour l’unis – Le particulier sans objet

Ces répartitions sont basées sur des hypothèses de montant annuel moyen en 2009 de charges de copropriété de 22,20 par m2 euro pour Unis et de 38,42 euro par m2 pour le particulier
CONCLUSIONS POUR L’INVESTISSEUR : INVESTIR DANS DES IMMEUBLES SANS EAU CHAUDE – CHAUFFAGE COLLECTIF, NI CONCIERGE PERMET D’ÉCONOMISER 1/3 À 2/3 DES CHARGES

  • Si vous avez du chauffage et eau chaude individuel électrique, pas de concierge vous économisez en tant qu’investisseur 35,3% des charges de copropriétés observées en moyenne selon l’unis et 62,73 % selon le particulier !!!!!.
  • Le chauffage collectif donne lieu à de nombreux investissements et avec la hausse du Gaz ou du pétrole a une forte tendance à augmenter.
  • NOUS CONNAISSONS DÉJA L’AVENIR À 5 ANS : ces coûts auront tendance à augmenter avec la hausse du pétrôle et gaz et des charges de copropriété sous le coût des normes publiques notamment de plus en plus nombreuses

CONCLUSION – OPINION :

  • Ce sujet me semble intéressant à plus d’un titre : tout d’abord être propriétaire n’est pas une solution pour tous et représente des risques qu’un locataire ne supporte pas.
  • De plus, cela va contre les idées reçues : être propriétaire c’est avoir et ne pas être propriétaire c’est ne pas avoir.  Donc, on fait payer les propriétaires, il n’y à pas de risque pour les autorités publiques.
  • Enfin, cela permet de nuancer le principe de ‘la France des propriétaires’ comme rempart à la pauvreté et aux problèmes de retraites.
  • L’investissement locatif c’est du sur mesure … on peu acheté un ou dix studios. La résidence principale c’est acheter souvent l’équivalent en prix de 5 à 10 studios dés son 2ème enfant (sans parler des familles recomposées)

Liens :

Ne vaut il pas mieux acheter un appartement dans un immeuble de standing, que dans un immeuble modeste ?
Élus arrêter de créer de l’insécurité juridique : les changements constants de lois, pour le futur et … pour le passé, empêchent de décider en connaissance de cause dans le cadre d’investissements locatifs qui ont souvent un horizon de 10 à 15 ans

 

 

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