PLACEMENTS: Lois fiscales, élus arrêter de créer de l’insécurité juridique en changeant constamment les lois
Insécurité juridique : les changements constants de lois empêchent d’investir en connaissance de cause.
En effet les investissements locatifs ont souvent un horizon de 10 à 15 ans minimum et les lois peuvent s’imposer de manière rétroactive
VÉCU : CHANGEMENT DE LOI DE FINANCE EN MEUBLÉ PROFESSIONNEL
- En 2005, je connais quelqu’un qui a décidé de lancer une activité en meublé professionnel pour des locataires à titre d’habitation principale.
- Il fallait 23 000 euro de revenus locatifs par an, être inscrit au registre du commerce (ou refusé officiellement) ou que cela représente plus de 50% du total des revenus du contribuable. De plus, après 5 ans vous étiez exonéré de la plus-value si vous disposiez de moins de 250 k euro de revenus locatifs annuels (en clair l’essentiel des Loueurs)
- Avec 4 studio parisiens ont atteignaient les 23 k euro par an de loyer, je me suis inscris au RCS en tant que commerçant (d’ou mes relations fortes avec RSI). Il s’est dit 4 petits lots c’est mieux que 2 gros (sans jeux de mots) en terme de risque ; en plus en LMP si je garde mes biens au moins 5 ans, si j’ai un coup dur il pourrait vendre, l’exonération de l’impôt sur des plus values éventuelles (au moins de l’inflation) sera toujours bonne à prendre.
LES OBJECTIFS À L’ÉPOQUE :
- Il a décidé de faire du LMP malgré les coûts additionnel versus du foncier classique (expert comptable, RSI, meubles…) en me disant que je pourrais amortir mes biens et donc neutraliser l’imposition sur les revenus fonciers (comme une SCI).
- En plus rendre ‘plus liquide’ son investissement locatif, grâce à l’exonération de plus-value après 5 ans de ces biens en cas de revente, ce, malgré le fait que je sois salarié (avec des salaires supérieurs à 23 k euro par an)
- Pour mémoire : il avait investi dans de l’ancien, grâce à un crédit amortissable dans le but de neutraliser ses revenus fonciers et non de réduire de son impôt sur le revenu, son rendement venait des biens et non de la fiscalité.
LA RÉALITÉ DE CE QUI S’EST PASSÉ :
- Les grands médecins, avocats et commerçants n’ont pas payé d’impôt sur le revenu pendant de nombreuses années grâce à ce statut dérogatoire.
- Ils achetaient via des intermédiaires immobiliers et financiers, principalement des appartements neufs dans des résidences de service à 2 ou 3% de rendement locatif net par an, prenaient des crédits in fine pour maximiser les intérêts de crédit (plaçant les excédents de loyers éventuels par rapport aux intérêts d’emprunts payés sur une assurance vie défiscalisée partiellement) pour disposer du plus grand déficit foncier possible, imputable à 100% sur le revenu global !!! 30, 40, 70 k euro de déficit par an avec un taux marginal d’imposition de 40%, je vous laisse faire le calcul.
- Il y avait tous les autres qui ne cherchaient pas à réduire leur impôt sur le revenu à 0, mais juste amortir leurs biens.
AVEC LA LOI DE FINANCE 2008 : UN CHANGEMENT DE RÈGLE QUI S’APPLIQUE À TOUS, CEUX INVESTISSANT POUR L’AVENIR … ET CEUX AYANT INVESTI DANS LE PASSÉ
- En 2008, nos politiques ont changé les règles, non pas pour l’avenir seulement ce qui pourrait se comprendre (le contexte de la France à changé), mais pour tous ceux qui avaient déjà investi.
- Plus d’exonération de la plus-value totale après 5 ans, au delà de 90 k euro de revenus locatifs
- Toutes les conditions sont cumulatives : + 23 k euro de revenus locatifs et inscription au registre du commerce et plus de 50% des revenus total du ménage
- ‘Parmi les 8 000 loueurs en meublé professionnels estimés par les pouvoir publics, la plupart vont perdre leur statut, car la grande majorité d’entre eux dispose de revenus d’activité bien supérieurs au montant de leurs recette. Ils ne pourront pas réunir les trois critères, cumulatifs, du statut nouvelle version’ Source : Le Particulier mai 2009
- Il faut cumuler cette nouvelle règle, à la mise en place du plafonnement des niches fiscales à 25 k euro + 10% du revenu fiscal de votre foyer
IMPACT POUR LES ANCIENS LOUEURS EN MEUBLÉ PROFESSIONNELS QUI NE RESPECTENT PAS LES NOUVELLES RÈGLES :
- Ils se retrouvent avec de la trésorerie à sortir tous les mois ; les réductions d’impôts, ne compensant plus la charge additionnelle des intérêts du crédit in-fine.
- Tous leurs calculs prévisionnels de rentabilité, sur lesquels ils ont fondé leur investissement, sont maintenant faux
- L’immobilier ne réduit plus autant leurs impôts sur le revenu, donc ils vont payer des impôts ou plus d’impôt à nouveau.
CONCLUSION:
- Les vendeurs de défiscalisation ont gagné de l’argent
- Les promoteurs de neuf ont gagné de l’argent (l’essentiel de l’offre : pour la tranquillité ils disaient …)
- Seuls les clients investisseurs ne gagnerons pas autant, voir pas du tout d’argent, malgré leur prise de risque. ‘« Floués », « révoltés », « plumés »…, les contribuables réunis au sein de « l’association des loueurs en meublé professionnels victimes de la loi de finances 2009 » ne mâchent pas leurs mots’ Source : Le Particulier Mai 2009
ET MOI ET MOI ET MOI AVEC TOUT CELA dit l’investisseur en LMP :
- J’ai eu chaud
- Son objectif était de neutraliser l’impact des revenus locatifs sur mon impôt sur le revenu et non de réduire à 0 mon impot sur le revenu; j’ai donc pris crédits amortissables et non in-fine; donc j’ai dégagé de l’actif pendant les dernières années.
- Il veille à ne pas dépasser les plafonds de loyers annuels d’exonération de la plus value en cas de revente pour gagner de l’argent net d’impôt en cas de coup dur …
LEÇONS POUR L’AVENIR ?
- En terme de crédit immobilier, il faut toujours regarder le principal que l’on rembourse et ne pas essayer d’accroître les intérêts d’emprunt au maximum pour réduire l’impôt (crédit 20 ans maximum ?)
- Il faut acheter un bien rentable en soi grâce au revenu locatif, la fiscalité est du plus (pas d’investissement d’immobilier locatif à moins de 5% net ?)
- L’État peut changer à tout moment les règles du jeu fiscal, donc investir pour des raisons fiscales dans de l’immobilier est très risqué
- Seul l’investisseur doit respecter ses engagements vis à vis de l’État, pas l’inverse. (cf prix de rachat du kilowatt électrique en solaire, changement des taux d’imposition, csg-rds sur assurance-vie …)
- Quand les prix de l’immobilier montent les gens ne sont pas trop amères car au global ils y gagnent dans les marchés régionaux qui ont baissés, les ressentis sont différents.
- Avec les problèmes financiers de la France, pour les 5 ans à venir au moins, l’État peut remettre toutes les règles fiscales en jeux, on est qu’au début on verra après les futures présidentielles en 2012.
INVESTISSEURS DANS LE PINEL NEUF QUELS RISQUES PRENEZ VOUS ?
ATTENTION LES ÉLÉMENTS SUR LESQUELS VOUS AVEZ PRIS VOTRE DÉCISION PEUVENT DEVENIR FAUX,
SEUL L’AVENIR LE DIRA …