Les prix de vente de l’immobilier baissent dans 20 des 30 premières villes françaises sur un an selon les Notaires

Selon la note de conjoncture de Janvier 2013 des Notaires, la baisse des prix est enclenchée dans 2/3 des grandes villes françaises.

Le prix d’achat d’un bien immobilier à un impact très fort sur la rentabilité locative, car il conditionne les frais de notaires, intérêts d’emprunts, souvent frais d’agence et le montant de l’apport en euro.

Aussi la baisse des prix immobiliers, peut être une opportunité pour investir en immobilier locatif.  Encore, faut il qu’il y ait une demande locative … pour générer les revenus.

Prix de l’immobilier à la baisse : quand le dentifrice sort du tube on ne sait pas ou il va s’arrêter …

  • Pour paraphraser une phrase de Lionel Jospin sur les Manifestations étudiantes, quand la courbe des prix s’inverse, ce n’est que le début d’un processus de baisse ou de hausse des prix dans l’immobilier.
  • En effet, même si les gens n’ont pas d’autres placements aussi intéressants que l’immobilier locatif, quand attendre est rentable (attendre la baisse des prix) quel acheteur pourrait s’en priver ?
  • De plus, des vendeurs doivent déménager pour des raisons professionnels, veuvage, divorce, baisse de niveau de vie, accident de la vie … ils n’ont pas le temps.
  • Donc il est logique que la baisse des prix continue, voire s’accélère dans les villes ou elle a commencé pour 1 à 3 ans encore minimum ..

Quel durée pour la baisse ? 2 à 3 ans ? 5 ans ?

  • Selon les Notaires ‘Le scénario d’une baisse rapide et concomitante des prix et des volumes s’est produit en 2009, mais c’est une exception. La règle veut au contraire que la baisse des prix soit non seulement décalée par rapport à celle des volumes mais aussi qu’elle s’étale sur plusieurs années. C’est ce qui s’est passé dans les années 90. C’est aussi le constat qu’a établi l’OCDE à partir de l’observation de plusieurs dizaines de cycles immobiliers dans l’ensemble des pays membres : les prix (en termes réels) ont augmenté en moyenne de 40% pendant 6 ans avant de reculer de 26% pendant 5 ans et demi’
  • Mon analyse est différente au regard de notre dernière crise immobilière, la baisse est rapide pendant 2 à 3 ans, puis elle se ralentie.  De même, la hausse est lente pendant 7 à 8 ans, puis elle s’accélère avant …une nouvelle baisse

Des baisses de prix très conséquentes dans certaines villes …

  • Au niveau des principales villes (communes) et des agglomérations de province, les évolutions sont également comprises en majorité entre -5% et +5%.
  • Pour les appartements des baisses jusqu’à – 7 % sont enregistrée à Amiens (-3,9%), Bayonne (-1,3%), Grenoble (-5,3%), Lille (-2,10%), Marseille (-3,1%), Metz (-1,90%), Nancy (-3,3%), Orléans (-1%), Reims (-5,5%), Strasbourg (-3,1%), Toulon (-6,2%), Toulouse (-2,9%)
  • Des baisses plus importantes sont néanmoins enregistrées, en appartements, dans certaines villes comme Caen (-10,3%), Besançon (-8,5%) ou Nîmes (-8,3%), Rouen (-7,5%), Saint-Etienne (-7,5%) et, en maisons dans les agglomérations de Limoges (-10%), Brest (-9%) et Dijon (-7%).
  • L’indicateur avancé constitué à partir des avant-contrats montre une tendance à la baisse du prix des appartements et des maisons en Province et une stabilisation à Paris intra-muros pour 2012 et le début 2013.

Dans certaines villes de moins de 50 000 habitants il n’y a juste plus d’acheteurs, donc on est dans le processus de vente du ‘faites votre prix’ par l’acheteur !

  • Si le vendeur est contraint de vendre, l’acheteur peut réclamer des baisses de prix de 30 à 50 % …
  • Je connais des agents qui me disent qu’aucun bien ne se vend au prix affiché dans certaines villes de provinces.

Toutefois, avec un achat 20 à 30 % en dessous des prix du marché et un bon financement, vous êtes protégé contre un retournement du marché, même conséquent.

  • Les taux d’intérêts sont historiquement bas (20% en dessous de ce qu’ils devraient être  sur une tendance longue ?), si vous achetez 20 à 30 % moins cher que le prix du marché, il est opportun de ne pas attendre.
  • En effet, cela représente une optimisation de votre investissement de 40 à 50%, vous protégeant de toute baisse du marché, même très conséquente.

Une baisse de 20% du prix d’achat, baisse le prix de revient intérêts inclus de 25%

  • Sur un bien a 100 k euro (frais d’agence inclus, sans travaux + frais de notaires) ayant un prix de revient de 107,5K euro, si on y ajoute les intérêts d’emprunts (à 4% sur 20 ans), il coute 156 k euro sur 20 ans intérêts d’emprunts inclus.
  • Une baisse de 20% du prix d’achat donc un achat a 80 k euro, revient à 86 k euro frais de Notaires inclus et si on y ajoute les intérêts d’emprunts (à 4% sur 20 ans), il coute 125 k euro sur 20 ans intérêts d’emprunts inclus.

Aujourd’hui, vous pouvez emprunter, demain peut être pas

  • De plus, nous savons que nos amis les banques prêterons encore moins quand le marché va fortement baisser, qu’aujourd’hui.  Alors que le risque sera plus faible.
  • Elles réclameront des apports encore plus conséquents qu’aujourd’hui, minimum 20 % voir 30%, ce qui n’a pas de sens fiscal par ailleurs (un investissement immobilier se fait à crédit …)
  • Donc, vous pourrez peut être pas emprunter demain, même si votre investissement s’auto-finance.

Ne vous précipitez pas, on est pas à 3 mois prêt et les banques vont devoir a nouveau produire des crédits immobiliers : une banque n’est pas rentable sans le crédit immobilier

  • Le comportement des banques ne risque pas de devenir beaucoup plus exigeant dans les 3 mois à venir (sauf krach boursier …), qu’aujourd’hui (niveau d’apport, sélection des dossiers …)
  • Dans quelques mois, les banques vont se rendre compte qu’il vaut mieux prêter pour des acquisitions immobilières avec de plus faibles apports, que de perdre leur culotte dans le refinancement des crédits existants, qui est extrêmement intense en ce moment.
  • Elles vont se rendre compte qu’à part la diversification dans l’assurance, tout le reste n’est pas rentable, notamment la téléphonie mobile.  Qu’elle est la place d’une banque, quand Free vend à 2 euro par mois un abonnement avec 2 heures d’appel et sms illimités ?
  • Dans ces conditions, d’ici septembre 2013 elles vont se recentrer sur le financement immobilier, sauf que la demande client va baisser avec le chômage (qui veut s’engager quand il n’a pas de visibilité ?)

Conclusion :

  • Une bonne affaire avec un crédit à taux bas est toujours intéressante a saisir même aujourd’hui.
  • Toutefois, si vous avez des investissements en cours, la chose a faire est de renégocier vos crédits en cours, cela réduira votre taux d’endettement sésame tellement regardé par nos banquiers.

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