Faites un investissement locatif rentable à un prix au m2 raisonnable !

Des investissements locatifs peuvent être proches de l’auto-financement grâce aux loyers, mais très cher au m2 par rapport au marché, faut il les acheter ?

• Alors que votre banquier pour un compte à terme, des fonds en euro sur une assurance vie ou même des placements obligataires ne vous rémunère que de 1 à 3,5% brut de très nombreuses personnes considèrent un achat dans l’immobilier locatif pour compléter leurs revenus ou développer leur épargne.
• Toutefois, le rendement locatif (c’est à dire le rapport entre le loyer annuel et le prix d’achat) peut être élevé et on peut s’interroger sur l’opportunité d’acheter dans certains cas, notamment quand le prix au m2 est élevé par rapport au marché.

Qu’est ce qu’un appartement ancien cher par rapport à son marché ? Un exemple sur Ivry sur Seine .

• Un appartement dont le prix au m2 est entre le prix moyen et le prix le plus haut constaté (Se Loger, PaP, agences, Meilleursagents.com, source des Notaires); vous pouvez considérer qu’il est cher par rapport à son marché.
• Par exemple à Ivry sur Seine au 1er février 2011 :
  • PaP :Prix mini par m2 : 3 077 euro par m2, Moyen : 3 917 et plus haut : 4 727 euro (‘tels qu’ils nous sont communiqués par les propriétaires lorsqu’ils annulent leurs annonces’)
  • Se Loger : prix moyen des annonces (pas le prix réel et avant remises de prix éventuelles) : 4 292 euro par m2
  • Meilleursagents.com (sur base Notaire BIEN et remontées sur dernières transactions agence partenaires) : prix mini 3 374, Prix moyen : 4 157 euro et prix maxi 5 553 euro
  • Notaires Ile de France T 3 2010 : prix médian (la moitié des biens vendus ont été vendus à un prix inférieur a ce niveau et l’autre moitié à un prix supérieur) de 3 810 euro par m2
  • On peut estimer que tout ce qui est au dessus de 4 150 euro est un prix élevé à très élevé par m2

• Quand doit on s’interroger sur l’opportunité d’acheter ?

• Un appartement qui est proche du prix maximum mais qui nécessite des travaux privatifs ou dont les parties communes sont très moyennes
• Un appartement situé dans l’un des moins bons quartier de la ville considérée
• Un appartement dont le prix a beaucoup augmenté en 5 ans (pour Ivry de 31,3 %)
• Un grand appartement (supérieur à 70 m2)
• Sauf exception telles que un appartement situé dans un immeuble de très grand standing ou disposant d’un charme particulier (une vue, un jardin, une terrasse …)

Si l’on achète, même cher au m2, un investissement locatif peut être proche de l’auto-financement mécaniquement pour les petites surfaces :

• en région parisienne et dans les grandes villes universitaires pour les appartements de petites tailles (moins de 30 m2 dans les grandes villes universitaires), voire de très petite taille (moins de 20 m2 en région parisienne)
• si l’on finance l’achat sur 25 ans, ce qui réduit les remboursements d’emprunt par rapport à un financement 15 ou 20 ans

Exemple d’un investissement à risque :

• Un studio de 12 m2 acheté à 5 000 euro par m2, soit 60 k euro et 4 800 de frais de notaire soit 64 800 euro par m2
• Revenus locatifs : 360 euro par mois (soit 30 euro par m2 par mois)
• Charges : 30 euro de charges + 20 euro de taxes foncières par mois
• Un emprunt sur 25 ans avec comme apport 4 800 euro de frais de Notaires (minimum demandé par les banquiers) et 10% d’apport – 6 k euro, soit 10,8 k euro au total
• Un financement de 54 000 euro avec un taux d’intérêt de 4% + 0,36% d’assurance décès invalidité

Conclusion : un bien qui s’autofinance avec 17% d’apport !!!

• Remboursement mensuel du crédit 305 euro par mois
• Revenu net des charges et taxes foncières avant fiscalité de 310 euro par mois
• Il faut enlever les frais de gestion et les travaux éventuels à venir pour analyser totalement la rentabilité nette et la fiscalité en foncier nu après 7 à 10 ans.

Ou est le problème ?

Un risque de moins value en cas de revente précipitée pour des soucis personnels avant 10 ans :

• En effet vous devrez 54 800 euro au début du crédit :
  • au bout de 5 ans 47 733 euro, soit 7 067 euro de remboursé
  • au bout de 10 ans 39 104, soit 15 696 euro de remboursé
  • au bout de 15 ans 28 529 euro, soit 26 271 euro de remboursé )au bout de 15 ans vous avez remboursé un peu plus de la moitié …)

• Si vous êtes obligé de revendre au bout de 5 ans pour raisons personnelles :
  • le marché reste stable vous ne gagnerez que (7 067 euro de remboursement d’emprunt – frais de notaires de 4 800 euro), soit 2 267 euro en 5 ans; 2 267 euro de gain sur 54 000 euro d’investi soit 4,19 % de gain en 5 ans AUTANT LAISSER SON ARGENT SUR SON LIVRET A ON AURAIT GAGNER LE DOUBLE SANS SOUCIS ET NET D’IMPÔT
  • Le marché monte de 10 %, soit + 6 480 euro + remboursement d’emprunt 7 067 euro – frais de notaires de 4 800 euro = gain de 8  747 euro; soit 16% de gain sur 5 ans on fait 3 à 4 points de plus que le livret A
  • Le marché baisse de 10%, soit – 6 400 euro – frais de notaires 4 800 euro + remboursement emprunt de 7 067 euro = on perd 4 133 euro, soit 7,6 %

EN CLAIR NE PAS METTRE TOUS SES OEUFS DANS L’IMMOBILIER, SI VOUS ÊTES OBLIGÉ DE VENDRE AU BOUT DE 5 ANS VOUS PRENEZ DES RÉELS RISQUES DE PERTE DANS UNE ÉCONOMIE À INFLATION FAIBLE.  Donc il faut garder de l’épargne de précaution pour ne pas être obligé de vendre.

Le remboursement du capital est faible les premières années, on paie ‘que des intérêts d’emprunts’, notamment sur un crédit à 25 ans :

• la première année 1/3 du remboursement du crédit sert à rembourser du capital (principal), 2/3 paient les intérêts d’emprunts !!!
• Au bout de 8 ans c’est 50 / 50
• Au bout de 14 ans sur 25 ans on rembourse chaque mois 2/3 de principal et 1/3 d’intérêts

La baisse de prix se fait sur la valeur du bien, ce qui représente beaucoup de mois de remboursements d’emprunts …

• La baisse de prix ne se fait pas sur le montant financé, mais sur la valeur du bien ce qui à un impact supérieur.
• Au début les remboursements d’emprunts représentent beaucoup d’intérêt et peu de remboursement de capital, donc en cas de revente anticipé on ne garde pas beaucoup du produit de la vente
• En cas  de revente avant 10 ans, une baisse de prix a un fort impact
  • 1% de baisse de prix, soit 648 euro = 2 mois de loyer – et 5 à 6 mois de remboursements
  • 10 % de baisse de prix, soit  6480 euro = 28 loyers (loyers augmentent chaque année) + frais de notaires de 4 800 euro, soit 11 280 euro et 8 ans de remboursements   !!!

Il y à des risques a posséder de l’immobilier :

• En cas de vote de travaux, vous devez en prendre une partie à votre charge
• On n’est pas à l’abri de locataires qui ne respecte pas votre bien, nécessitant des travaux de maintenance et de rénovation imprévus (s’assurer …)
• Une transaction immobilière met 3 à 5 mois minimum, donc l’immobilier est peu liquide, en cas de besoin rapide de l’argent
• Sans parler de l’impayé de loyer qui n’est pas une fiction

Opinion – Conclusion :

• Les prix ont augmenté en 5 ans de 31,3%, ils peuvent baisser de 10 à 20% dans les prochaines années.
• Nous n’en savons rien mais c’est possible.  Cette réflexion n’est pas fantaisiste !!!
• Avec un divorce sur 2 mariages, le taux de chômage et les maladies qui frappent les plus de 50 ans, on peut être responsable et être obligé de revendre
• Je ne conseille pas d’acheter au dessus du prix du marché un bien qui s’auto-finance à 80%
• Allez chercher ailleurs.
• Chercher plus, vous trouverez un investissement moins risqué !!!

LIENS :

• Compte tenu de la hausse des prix observée les dernières années n’est il pas trop tard pour investir dans l’immobilier ?
• Effet de levier : Vous travaillez dur et vous n’épargnez pas !! Utiliser la face endettement de votre personne !
• Pourquoi est il souvent conseillé dans le cadre d’investissement locatif d’acheter des appartements nécessitant des travaux alors que cela représente du travail en plus ?

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