PLACEMENTS: pourquoi ne pas investir à la Montagne ? Évitez les rues de la soif !

Alors que le rendement de l’épargne en assurance vie ou à la Bourse actuel après fiscalité est très bas entre 0,5 et 5% par an, certains investisseurs s’interrogent sur l’opportunité d’investir à la Montagne en France ou dans leurs loisirs comme le vin, voitures de collections ….

En clair se faire plaisir avec son épargne tout en bénéficiant de taux d’intérêts bas pour emprunter.  La gestion de Patrimoine plaisir comme certains l’appelle à l’image du vin, des voitures anciennes ou oeuvres d’art.

Quels sont les éléments à prendre en compte ? Quels sont les risques et opportunités ? Louer dans l’immeuble ou vous voulez acheter, avant d’acheter ! Évitez les rues de la soif !

Vos revenus ne vont pas augmenter dans les années à venir, la rentabilité de l’épargne va rester faible après fiscalité, toutefois les taux d’intérêts sont historiquement bas, aussi il peut être opportun d’investir à crédit sur un investissement locatif à la montagne, que vous pourriez utiliser 1 à 2 semaines par an si vous aimez le ski.

Contexte, l’immobilier de Montagne un marché immobilier qui évolue et qui est compliqué:

  • Les personnes qui vont à la montagne en hiver skient 2h30 par jour et non plus 4 à 5 heures comme avant, aussi l’appartement qu’ils occupent n’est plus seulement une chambre d’hôtel ou un petit studio, mais un lieu de résidence.  Les studios de 18-20 m2 sont donc aujourd’hui moins recherchés que les appartements plus grands à partir de 25 voire 30 m2, F2 cabine, voire F3. Il faut des appartements plus grands.
  • Il y a une montée en gamme des stations de ski avec la création de nombreux hôtels 4 et 5 étoiles tirant les prix vers le haut.  Ces nouveaux clients plus fortunés ne sont pas effrayés une fois séduits par le ski et la montagne par l’achat d’appartements et chalets à plus d’un million d’euro, tirant les prix du haut de gamme et des grandes surfaces, assez rares en station, vers le haut.
  • Il y a une internationalisation de la clientèle avec en plus des hollandais, des anglais et autres habituels belges, l’arrivée des russes qui fait monter les prix.
  • Les stations ne veulent pas de lits froids, c’est à dire non loués par leurs propriétaires, car cela ne permet pas de faire tourner les services, commerces et remontées mécaniques, principales sources de revenues pour elles.  Donc elles encouragent la promotion de résidence de services avec peu de studios et surtout avec des F2 et F3 souvent gérés avec des baux commerciaux. Il y a en général de très fortes charges mensuelles associées aux services pour les acheteurs, causant souvent des rentabilités moyennes à faibles (hors avantages fiscaux) et des risques importants d’être prisonniers du gestionnaire.  Même si cela a peu d’impact pour le moment, on peux penser que les studios / F2 vendus en direct par des particuliers, vont se raréfier.
  • Le shopping est l’une des principale motivation du voyage pour les touristes aujourd’hui (d’où l’explosion du tourisme des villes), marginalisant les petites stations. Les skieurs ne veulent pas ‘faire les mêmes pistes tous les jours’, marginalisant encore plus les petites stations ou celles n’ayant pas de domaine interconnecté par des téléphériques.
  • Le domaine au global doit être rentable, car les gens ne veulent pas attendre aux remontées mécaniques, donc elles doivent être entretenues et constamment modernisées excluant encore plus les petites stations qui ne peuvent suivre financièrement.
  • Enfin, le réchauffement planétaire, risque de faire que de nombreuses stations de ski auront des problèmes d’enneigement et donc de rentabilité, les limitant dans le développement de leurs installations et surtout limitant le nombre de semaines avec de la neige et donc la durée des appartements louables.
  • Louer des appartements à la montagne via des agences spécialisée grève la rentabilité, même si c’est souvent plus confortable que de le faire en direct. Donc de très nombreux propriétaires ne peuvent pas entretenir leurs biens et copropriétés, la compagnie des alpes est obligée de racheter des centaines d’appartements en état mauvais ou moyen pour les rénover et ramener … des utilisateurs pour leurs remontées mécaniques.

 Variables de rentabilités :

  • Le coût de location d’un appartement est a mettre en perspective avec celui des remontées mécaniques, de la location du matériel et les cours pour une famille.  Il n’est donc qu’un élément de choix pour le skieur.
  • Toutefois, il est le seul ou le skieur peut jouer avec les consommations alimentaires et loisirs … donc les loyers sont tenus de rester dans les logiques / niveaux de marché du fait de l’attention qui est portée sur eux.

          Les revenus locatifs: la majeure partie des stations vivent sur 5 semaines d’hiver !

  • Incroyable, les villes de haute montagne ont été construites pour n’être utilisées qu’un mois par an ….pas très développement durable tout cela, mais vrai !

          Seul l’hiver compte pour une location dans la majeure partie des stations: revenus estimatifs l’été 0 euro, sauf exceptions.

  • Peu de stations sont ouvertes l’été et si elles le sont, elles sont peu attractives car soit trop hautes (il fait froid), soit mortes
  • Le propriétaire doit donc tabler sur des revenus l’hiver et 0 revenus l’été sauf exception. Le ski sur glacier en été est très rare et de plus en plus court (Tignes 1 mois ?…) et pas politiquement correct avec les logiques de développement durable, donc sera surement remis en cause à l’avenir.
  • De plus l’été, seuls les appartements de type F3 – F4 de plus de 40 m2 se louent aux familles, ils coutent très chers du fait de la rareté de l’offre et ne se louent pas très cher.
  • Une station peut être ouverte 5 à 6 mois par an.
  • L’hiver la majeure partie des appartements se louent sans problèmes 5 semaines à des prix souvent élevés.  Les 2 semaines de décembre, les 2 semaines des vacances des parisiens en février et 1 semaine pour les autres périodes.
  • Un studio de 20 m2 peut  se louer 650 euro par semaine à ces périodes, générant au minimum 3 250 euro par an.
  • Il est possible de louer de 8 à 12 semaines en faisant descendre au minimum ses locations jusqu’à 450 euro la semaine, cela fait un revenu estimatif de 5000 à 6000 euro par an.
  • Les meilleurs bailleurs louent 15 à 20 semaines, mais c’est très exceptionnel et cela nécessite un engagement fort de recherche de locataires et avoir un bien très attractif.

          Les coûts: entre 2 000 et 3000 euro par an hors fiscalité, frais de gestion, travaux privatifs et de la copropriété

  • Charges de copropriété incluant chauffage collectif (souvent au fuel …), eau chaude, eau froide, syndic … 80 à 150 euro par mois pour un studio / F2, soit 960 à 1800 euro par an.  En dehors des périodes d’occupation, les biens sont chauffés en hors gel.
  • Taxes foncières et d’habitation, souvent équivalentes de 350 à 500 euro par an chacune, soit de 700 à     1 000 euro par an au global.
  • Gestion: soit 50 euro par entrée / sortie si vous passez par un prestataire de service (incluant check-in / check- out, remise des clés, prise de caution), soit 25 à 30% du loyer hebdomadaire si cela inclut la commercialisation et la gestion des charges du bien.

Solde financier pour un studio de 20 m2 dans l’ancien: ce qui compte est de pouvoir louer le plus possible, car les coûts sont presque les mêmes pour tous les biens dans toutes les stations …

  • Il vaut mieux payer plus cher son appartement et le louer plus, que le payer moins cher et de le louer au plus 5 semaines par an.  Cela donne une prime à la qualité et donc il faut avoir un peu d’aisance financière.
  • Il faut pouvoir proposer à la location un appartement ATTRACTIF: plus grand que 18 m2, skis au pied, proche des commerces, en étage, loin des nuisances sonores des boites de nuit, dans un immeuble convenable avec ascenseur et éventuellement gardien pour les aspects de services et sécurité.
  • En plus, … de l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement ….au pied des pistes ! pas à 500 mètres…attention dans certaines stations 250 mètres c’est considéré comme loin.
  • Il faut regarder combien de temps sont ouvertes les stations et remontées mécaniques chaque année, car je peux vous dire que quand elles sont fermées, une station est effrayante, il n’y a rien d’ouvert et c’est plus que mort !
  • La question clé est combien de semaines ont peut louer, car mécaniquement c’est ce qui fait hausser les revenus et donc la marge brute, les coûts étant très proches pour tous les appartements.
  • Pour cela il faut s’impliquer dans la location de son bien, soit en le proposant sur des sites comme Airbnb, homelidays ou abritel et ce coordonner avec un prestataire  local pour remettre les clés, ce qui est du boulot …
  • Soit il faut jouer sur les prix des locations en étant plus attractifs que le marché, mais cela sert à rien de baisser le niveau des loyers pendant les 5 semaines phares car la demande est supérieure à l’offre …
  • Soit faire les deux …

Pour quelle rentabilité ? Une rentabilité locative brute souvent de l’ordre de 6 à 8%, mais nette de 1 à 4% avec un taux de retour sur investissement souvent inférieur à 5% et parfois pas très éloignée de 2% si le bien est peu loué.

  • Une rentabilité locative brute (revenus annuels sur coût d’achat) qui peut être élevée car les prix des studios et petits F2 sont souvent inférieurs à 100 k euro
  • Une rentabilité nette beaucoup plus faible, du fait des charges importantes pour des petites surfaces, des couts de gestions locatives souvent élevés.
  • Des acheteurs qui occupent souvent 1 à 2 des 5 semaines les plus rentable grevant par là même encore plus leurs revenus locatifs …
  • Une trésorerie négative pendant toute la durée de possession, sauf en cas d’apport très important

         Souvent un apport de 30 à 50% pour cet investissement plaisir, pour ne pas avoir a sortir 150 à 250 euro par mois pendant 20 ans …

  • Malgré des taux d’intérêts à 3% sur 20 ans, pour équilibrer le modèle, beaucoup d’acheteurs ont 30 à 50 % d’apport
  • Cela peut avoir un impact négatif sur la fiscalité, car ces biens souvent loués meublés (bénéficiant en LMNP de 50% abattement sur les revenus locatifs) génèrent des revenus locatifs imposables sans crédit en cas de locations conséquentes.
  • Mais un fort apport plombe votre taux de retour sur investissement vers 3,5% par an (pas très loin du fond en euro)

         A quelle période acheter ?

  • Il y a plus d’offre en décembre-janvier, les propriétaires bailleurs voulant céder effectivement leurs biens vers avril-mai ; soit une fois toutes les revenus locatifs engrangés et avant de payer les coûts jusqu’à la prochaine saison en décembre.
  • Ou en mai-juillet pour négocier avec ceux qui ne sont pas arrivés a vendre plus tôt…

         Potentiel de plus-value: sur  des stations élevés, qui vont restés enneigées avec le réchauffement climatique et comme toujours si vous acheter bien …

  • Partir sur une hypothèse de 0% de plus-value
  • Sauf si vous faites les travaux vous mêmes (bien) et si vous avez acheté moins cher que le marché, avec les critères évoqués ci-dessus ce qui n’est jamais facile.

         Transmission: comme tout bien immobilier il se transmet sur la base de sa valeur

  • S’il a été payé, les charges sont facilement compensables par l’héritier avec des revenus tirés de 3 à 4 semaines de location a des tiers par an

        Retraite: si vous voulez en faire profitez vos descendants gardez le sinon vendez

  • A la retraite on commence généralement à avoir des petits problèmes de santé et l’exercice du ski est plus difficile.  Toutefois, les coûts de l’appartement sont toujours là.  Vous pouvez toutefois skier et profitez de la Montagne hors saison que cela soit en hiver ou en été.
  • Si vous avez besoin de revenus locatifs, vendez et acheter prêt de chez vous un bien qui peux générer 4 à 5% net de rentabilité locative.

ATTENTION: du fait des bars et boites de nuit, 10 à 20 % des appartements en station, ont une valeur nulle !

  • Du fait du bruit à la sortie des boites de nuit, de nombreux appartements en étage bas et en centre ville deviennent invivable.
  • Les locataires sont très mécontents et les propriétaires sont obligés de mentir pour louer ces biens pourtant souvent ‘aux pieds des pistes’
  • Evitez ces zones a coté et sur la route du retour des fétards.
  • Comme c’est très difficile a savoir, les offices de tourisme, n’en faisant une grande publicité et ne gérant par le problème, IL NE FAUT PAS ACHETER SANS AVOIR LOUER AU MOINS UNE FOIS DANS L’IMMEUBLE OU ON SOUHAITE ACHETER. C’est le seul moyen de savoir ce que l’on a acheté ou alors il faut bien interroger les occupants, lors d’un voyage précédent.
  • Acheter a la Montagne est plus difficile que dans une grande ville car c’est plus concentré sur un espace plus petit, donc les nuisances ont plus d’impact.

Conclusions: si vous cherchez la rentabilité locative, achetez pour louer près de chez vous, si vous cherchez le plaisir et pouvez aller en dehors des périodes scolaires acheter à la montagne cela se réfléchi, si vous chercher la simplicité louez au ski !

  • Attention, les impôts peuvent réclamer que vous preniez en compte un revenu locatif fictif dans le calcul de vos revenus locatifs en cas d’occupation de votre bien (sur la base de votre grille de loyer par exemple – rare mais légal)
  • On ne sait pas comment la météo va évoluer dans les 10 à 20 ans à venir et cela est très impactant pour les stations qui reposent globalement sur une économie très fragile, car sur des périodes d’activité très courtes de 5 à 10 semaines par an.  Donc placer à la Montagne est un placement immobilier relativement risqué.
  • L’immobilier en général en France est en haut d’un cycle, donc ce n’est pas le meilleur moment pour investir, sous réserve que vous pensiez que c’est le meilleur moment pour vous d’avoir un crédit qui lui a des taux très bas.
  • L’immobilier de montagne se réfléchi, station par station, donc il faut connaitre avant d’acheter en y allant skier une ou deux fois notamment hors période forte, par exemple.
  • Éviter les programmes en LMP neufs souvent peu rentables en réalité, les promoteurs vendant à un prix très cher du neuf, les gestionnaires sensés vous garantir les revenus locatifs promis lors de l’achat n’arrivant pas à vous les délivrer, car étant souvent gonflés  à l’origine pour vous faire acheter plus cher (10 euro de revenu locatif par mois ayant un réel impact sur le rendement locatif) et faisant faillite. Ensuite, le nouveau gestionnaire vous garantissant 1/3 à la moitié de revenus locatifs en moins ce qui rend ces résidences ayant de grands frais de gestion souvent peu rentables (cf très nombreux sites d’associations de victimes sur internet).
  • Si vous pouvez aller 3 à 4 semaines par an au ski en dehors des périodes hautes de location, l’investissement à la montagne se considère, en plus de votre plaisir vos revenus couvriront vos coûts.
  • Si vous êtes prêt a vous impliquer pour trouver les locataires pendant 10 à 15 ans, l’investissement à la montagne se considère, si vous arrivez a louer plus de 10 semaines par an
  • Si vous avez déjà dans votre patrimoine des investissements locatifs qui génèrent des excédents de revenus fiscalisables et que vous aimez le ski, les pertes sur la montagne seront financées par les économies d’impôts sur votre autre bien qui génère un excédent, cela se regarde.
  • Sinon, louez venez les pieds sous la table et acheter grâce aux revenus générés grâce à un placement locatif rentable prêt de chez vous ou des assurances vies disposant des bons supports boursiers !
  • N’oubliez pas propriétaire c’est aussi un risque, les marchés immobilier à la montagne vont bouger (certains à la hausse d’autres à la baisse) et le problème c’est que quand on va chez soi en tant que propriétaire les premiers jours ont est obligé de faire les petites réparations  … et quand on y va une semaine par an c’est embêtant, car cela représente 50% de ses vacances.  Si cela ne vous embêtes pas vous êtes mûr pour acheter à la montagne.

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