IMMO PRATIQUE: ne vaut il pas mieux acheter un appartement dans un immeuble de standing ?

IMMO PRATIQUE: ne vaut il pas mieux acheter un appartement dans un immeuble de standing que dans un immeuble modeste ?

La localisation, le niveau des charges, les coûts de maintenance et les surfaces pas toujours optimales pour la location dans les immeubles de standing font que parfois ils sont de moins bons investissements que des immeubles modestes

Non pas forcément !

Immeuble de standing versus immeuble ancien:

LES CHARGES : 

  • Dans des immeubles de standing avec concierge, ascenseur eau et chauffage central les charges peuvent pour un Studio de 25 m² représenté jusqu’à 300 euro par mois, soit 2 à 4 fois plus que pour un immeuble de niveau modeste avec eau froide dans les charges et chauffage électrique individuel, sans concierge, ni ascenseur.
  • Malgré ces prestations additionnelles dans un immeuble de standing, vous ne pourrez pas augmenter le loyer pour qu’il intègre ce surcoût dans sa totalité.
  • En effet, ce qui compte pour les locataires quand ils recherchent un logement est le loyer charges comprises, puis le standing.

EXEMPLE :

  • Par exemple pour un 25 m2 il peut être de 650 euro charges comprises en région parisienne.
  • Si vous intégriez les charges de l’immeuble de standing, vous devriez proposer le loyer à 650 euro charges comprises (+100 euro de charges).  Alors, vous disposeriez de moins de « clients locataires » potentiels, car plus le loyer est élevé moins il y a de candidats et ces candidats seraient moins facilement assurables contre les loyers impayés (il faut que le salaire du locataire soit 2,5 à 3 fois supérieur au loyer pour être assurable).
  • Pour un bien dans un immeuble de standing, vous pourrez louer votre appartement un peu plus cher, mais pas 150 euro plus cher.

LES IMMEUBLES DE STANDING ET RÉCENTS ONT DES RENTABILITÉS LOCATIVES INFÉRIEURES AUX IMMEUBLES ANCIENS:

  • Les immeubles de standing sont des plus beaux biens mais sont moins rentables en terme de rendement locatif, car ce que touche un investisseur est le loyer hors charges.
  • Dans immeuble modeste 550 – 50 euro de charges, soit 500 euro hors charges ; dans l’immeuble de standing 650 + 50 (valorisation partielle des prestations de standing) – 250 euro de charges = gain mensuel 450 euro hors charges.

RENTABILITÉ GLOBALE : NE PAS OUBLIER LA PLUS-VALUE, EN PLUS DU RENDEMENT LOCATIF

  • Il est vrai que dans la rentabilité globale, il n’y a pas que le rendement locatif, il faut aussi intégrer la plus value potentielle.
  • Bien sur ATTENTION dans l’ancien il peut y avoir des travaux très coûteux sur les parties communes (façades, toiture, étanchéité …)

CONCLUSION  – OPINION

  • En haut de cycle un bien dans immeuble de standing pourra dégager une plus-value supérieure à celui présent dans un immeuble moyen, si financièrement vous n’avez pas du vendre votre bien avant … pour des problèmes de trésorerie….
  • Toutefois, les deux types de biens peuvent être complémentaires dans une logique de portefeuille.
  • Prendre ces propos avec nuance, ce sont des principes et donc il y a des exceptions.

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