Défaut des banques; que se passerait il dans ce scénario catastrophe ?

Finalement que se passerait il dans le cas d’un défaut de paiement des banques avec vos investissements locatifs ?

• Le Portugal vient de se mettre sous la protection du plan financier de l’Europe car elle ne pouvait pas faire face à ses engagements, l’Espagne va a son tour devoir affronter la spéculation internationale (après la Grèce, l’Irlande, l’Islande …) les problèmes de défauts de Pays et des banques ne sont pas de la science fiction, mais sont l’ordre du possible.  Il font donc y réfléchir au cas ou.
• Pense au pire le meilleur t’arrivera.
• Je dois humblement avouer qu’avant d’échanger avec cette personne malgré ma culture économique et ma vie, je crois que je ne comprenais pas vraiment les implications d’un risque de défaut d’une banque occidentale. Nous avons été élevés avec une foi en l’immatériel représenté par les billets et la bourse est inaltérable dans ma tête. Rendant encore plus incompréhensible ce qui se passait avec les banques en 2008.
• L’histoire d’un contact a prendre ou à laisser : 20 000 euro en cas de défaut de paiement en Belgique à prendre ou a laisser : l’offre de Fortis cela fait réfléchir !!!

La petite histoire : quand on a senti que l’épargne de sa vie allait s’envoler, on voit les choses sous un autre angle …

• J’ai rencontré un expatrié dirigeant de filiales d’un grand groupe industriel en Europe.
• Il a accepté de faire partie de ces fameuses ‘tournantes’ qui vous vont progresser hiérarchiquement au fur et a mesure des promotions d’un pays à un autre qui ont lieu tous les 2 ou 3 ans selon les besoins de l’entreprise. Par exemple, vous êtes chef de Service d’une grand filiale (Allemagne), puis Directeur Marketing d’une plus petite filiale (Pologne), puis Directeur Marketing d’une plus grosse filiale (Italie), puis si vous êtes bon vous remontez Directeur Marketing du pays d’ou est originaire l’entreprise (Allemagne, UK ou France par exemple), puis Directeur Général d’une plus petite filiale (Pologne) … et ainsi de suite pendant 20 ans jusqu’à un poste de DG à Paris, Londres ou Rome ou pouvoir, argent et qualité de vie sont les plus hauts.
• En clair, vous ne comptez pas vos heures, votre niveau d’engagement et pour tenir vous et votre famille devez faire face à de nombreuses difficultés.  Vous rationalisez cela, vous avez des compensations, comme ils disent tous.
• Vue de l’extérieur c’est une vie de rêve, vous ne payez pas votre logement et véhicule, peu d’impôt, allez dans toutes les capitales mondiales.
• Vue de l’intérieur c’est souvent moins facile à vivre et très difficile de sortir de ce modèle, problème de dyslexie pour les enfants, alcool et dépression des conjoints qui ne peuvent pas travailler, divorces et syndrome de la secrétaire qui le comprend mieux que son épouse et 6 à 10 déménagements à gérer …
• Un jour ce dirigeant en 2008 est appelé par sa Banque Fortis de Belgique.  On lui explique qu’il y à de petits problèmes, il doit bien être au courant de l’actualité, on lui avait conseillé d’acheter sa résidence principale, il ne comprend pas.
• Acheter sa résidence principale, d’accord mais ou ?  Paris, Bruxelles, Londres ?
• Quand on bougé tous les 2 ans et qu’il faut toujours déménager en urgence chercher a acheter en quelque jour est difficile et risqué.
• Finalement on lui explique que ses 17 ans d’épargne se résument à une garantie de 20 000 euro, en tout et pour tout.  Ça c’est du panache non ?
• Le banquier raccroche et ce dirigeant a vu défiler devant ses yeux toutes les compromis, risques et concessions personnels et professionnels qu’il a fait tout au long de sa jeunesse et 20 ans de vie active …
• Morale à zéro, le néant, son épargne de sécurité et retraite envolée …
• Puis Fortis est racheté la Belgique revit …et lui aussi.
• 2010 nouvelle affectation dans une capitale européenne, il arrive pose ses valises et … achète un très bel appartement dans un immeuble situé dans le meilleur quartier de cette capitale avec ses économies enfin restituées et un crédit immobilier !!!!
• Le quartier 16 ème Nord (le vrai 16ème, comme ils disent là bas!) 10 000 euro le m2, plus d’un million d’euro l’appartement, il faut un minimum de standing… et de sécurité.

Au moins la pierre cela ne peut pas s’envoler en fumée, pense-t-il !!!  Que se passe t-il dans les autres capitales européennes ?

 

 

 

Si on faisait un petit tour d’Europe pour apprendre des autres … un bench en décodé

 

Source : Le Monde du Samedi 9 avril

 

 

 

UK :

• Londres : 2 marchés distincts
  • Londres : sur 12 mois, en mars 2011 les prix de l’immobilier résidentiel ont augmentés de 8%
    • Le luxueux réservé aux investisseurs internationaux qui profitent de la faiblesse de la livre sterling
    • Le moyen de gamme qui résiste en raison du manque d’offre, les primo accédant sont chassés du centre de Londres à cause des prix; même les petites propriété en banlieue prennent de la valeur (Paris de l’autre coté de la Manche ?)
• Reste du pays : marché national en perdition avec – 25% depuis le plus haut fin 2007, sous l’effet conjugué de la cure d’austérité, de l’inflation et du manque de crédit immobilier.

Madrid :

• Selon le portail idealista : les prix de l’immobilier ont baissé de 14,2 % à Madrid, pour atteindre fin 2010 3 700 euro le m2 (quand même)
• Il y à des baisses de 25% dans les zones périphériques et parfois 30% dans les quartiers populaires et 15% dans le centre
• Les très beaux quartiers comme le Retiro perd 6,8% par rapport à ses maximums historiques
• Les prix à Madrid sont du simple au triple entre 2, voire 6 ou 7 k euro par m2.
• Il y à un stock a vendre d’appartement très élevé, mais une demande très élevée aussi.
• Pour qu’une vente se fasse, selon un agent local, il faut que le propriétaire fasse une baisse de prix de 20%
• Il y à une très forte différence entre les prix au m2 et les salaires (smic local à 640 euro par mois)
• En Espagne, en moyenne il y a des baisses de prix de 25% versus le plus haut fin 2007

Athènes :

• Baisse surtout sensible pour les grands appartements
• Très difficile d’obtenir un prêt immobilier
• Il n’y à pas eu de baisse radicale des prix malgré les difficultés de la Grece, de 5 à 10% sur 2 ans; seulement (cela défie les logiques de marché)

Mais que se passerait il si il y avait un défaut bancaire majeure ?

• Comme en octobre 2008, toute l’activité de financement des banques s’arrêterai.
• Les banques compteraient leurs billes, ne feraient plus confiance à leurs voisines (la solidarité de place à des limites), le refinancement inter-bancaire se referait à travers la banque centrale de chaque pays, le marché interbancaire privé disparaissant à nouveau comme en 2008.  L’État serait la garantie en dernier recours.
• L’encours de financement aux acteurs privés chuterai a nouveau de -20, -30, voire – 50%.
• L’État devrait a nouveau renflouer les banques avec nos impôts creusant encore plus la dette et déclenchant l’inflation ?
• Il n’y à moins d’acheteurs sur le marché immobilier faute de financement.  Les volumes de vente s’effondrent.
• Dur dur pour les intermédiaires : les agences, diagnostiqueurs et Notaires et autres intermédiaires font faillites à la pelle.  Les commissions chutent en valeur et en pourcentages.
• Dur, dur pour l’État et les collectivités publiques : les impôts prélevés sur les ventes, droits de mutations et plus values fondent comme neige au soleil, réduisant d’autant les moyens des politiques publiques liés au logement, notamment social ..
• Les artisans voient le nombre de leurs chantiers s’effondrer; les gens ne croyant pas tous possédés une fortune avec leur appartement et donc n’investissant plus des milliers d’euro pour le rénover qui ne sont ‘juste qu’une partie de la valeur de leur bien’, donc pas cher selon eux.

Deuxième étape : un début de baisse des prix ?

• En 2008 nous avons vu des biens en province qui ont baissé de 30 à 50 % en 12 mois, faute d’acheteurs, surtout les plus chers difficilement finançables; mais rien de tout cela à Paris.
• Comme dit ce dirigeant, Paris c’est Paris, les étrangers achètent Italien, Syrien, Iranien, Américain …cela tiens les prix.
• Quelqu’un qui a acheté un appartement familial de 100 m2 à Paris avec un financement de 700 000 euro sur 25 ans, doit rembourser 4 000 euro par mois pour être propriétaire !!!
• Il est facile en cas de licenciement d’un des 2 conjoints de ne plus pouvoir faire face a ces échéances !!!

Ce qui pourrait faire baisser les prix :

• Moins d’acheteurs
• Financement très difficiles
• Baisse généralisée des prix dans les moins beaux endroits
• Ventes obligatoires et rapides, divorces, décès, défaut de paiement suite à un chômage ou faillite d’entreprise

Ce qui tiens les prix :

• Immobilier valeur refuge, comme l’or
• Si je vends je place dans quoi mon argent ?  Quelque chose qui risque de disparaître ?
• Les gens préfèrent retirer leurs biens de la vente plutôt que de trop les baisser en prix, réduisant d’autant les volumes (‘appeler ‘stop loss’)

Scénario de baisse :  un petit cauchemar possible, ce sont les meilleurs …

• On peut penser que pendant 12 mois, les volumes vont baisser, mais pas les prix les gens attendant pour voir et puis au début de ce processus tous ceux qui veulent acheter sans y réussir depuis des mois absorberont les volumes se présentant sur le marché.  Mais après si le marché est baissier il … baissera comme dirait l’autre.  On voit bien que rien ne peut limiter les hausses, mêmes les villes qui essaient…
• Les biens qui risquent de baisser le plus au bout de 24 mois :
  • Les biens en mauvais état, dans les quartiers les moins cotés ou en périphérie, loin des transports publics.
  • Les biens familiaux à Paris, les remboursements d’emprunts étant tellement élevés, suite à un divorce ou au chômage ils sont obligés de vendre (il y à 50% de divorce à Paris ce n’est pas marginal)
  • Les petits biens en banlieue parisienne; les primo accédant qui tombent au chômage qui ne peuvent plus faire face aux remboursements d’emprunts très élevés s’ils ont acheté en haut
  • Les investissements locatifs dont le loyer ne paie pas les remboursements d’emprunts à Paris qui risquent d’être vendus pour tenir financièrement par les familles qui doivent au même moment rembourser leurs appartements familiaux

 

• Les biens qui risquent de baisser le moins au bout de 24 mois :
  • Les biens d’exceptions
  • Les biens dans les quartiers riches ou les gens ont le temps d’attendre et donc préfèrent ne pas brader leurs appartements et le garde
  • Les investissements locatifs dont le loyer paie les remboursements d’emprunts, c’est à dire dans les quartiers intermédiaires et qui risquent de devenir une valeur refuge, sauf s’il y à beaucoup de défaut a cause du chômage dé-solvabilisant les locataires ..
• Après 36 mois si cela continue cela peut encore durer :
  • Une crise immobilière est généralement en France de 5 ans environ sur un cycle de 14 à 15 ans.
  • Lors dernière crise la baisse à duré du 4ème trimestre 1991 au 4ème trimestre  1997, soit 6 ans et a fini il y à 14 ans. (Source base bien Notaires Insee pour Paris et Île de France)
  • Les exubérances à la hausse pouvant entraîner des exubérances à la baisse
  • Tous les marchés s’équilibrant entre eux, ce que l’on observe par exemple en Angleterre le marché londonien montant et le reste du pays baissant, si la baisse est forte ne devrait pas arriver.
  • Toutes les zones géographiques baisseront plus ou moins autour de la moyenne.
  • De même qu’aujourd’hui, la hausse à Paris est contagieuse à la première couronne et puis la seconde couronne avec un temps de décalage, cela serait vrai pour la baisse aussi.
  • Je pense que la baisse sera plus rapide et très forte si elle arrive (2 ans), tout étant plus rapide du fait d’une meilleure information avec Internet des vendeurs et acheteurs.

Conclusion : peu d’impact sur les investissements locatifs si on a pas besoin de vendre

• En cas de défaillance de banque, la baisse des financements immobiliers feraient certainement exploser à la baisse le marché si cela dure plus de 6 à 12 mois.
• Il y aura peu d’impact sur les investissements locatifs, les revenus compensant les remboursements d’emprunt.
• Ceux qui ont investi avec des profils de crédits peu attractifs pour les banques, seront heureux d’avoir investi les banques devenant dans ce contexte très sélectifs dans les financements
• Si vous avez besoin de vendre, les meilleurs emplacements et biens seront ceux qui perdront le moins de valeur.  Cela vous permettra de ne pas encaisser des moins values si cela fait quelques années que vous êtes propriétaire.
• Par prudence, cela peut valoir le coup de prendre des plus values si vous en avez en vendant vos moins beaux biens ou ceux les moins bien placés .
• Avec la plus value placées, avec un maximum de 100 k euro par établissement bancaire, cela vous permettrai de faire face à des défauts de paiements locataires, des sinistres ou des travaux dans les biens ou copropriétés … que ne voudraient plus financer votre banque …

ACTION A PRÉVOIR : en cas de mise sous la protection – tutelle de l’Europe – FMI de l’Espagne nous devrons sérieusement penser à ne pas laisser plus de 100 k euro par banque … car après l’Espagne il y à l’Italie puis la France.

 

 

INFORMATION sur plafond de garantie de 100 000 euro par établissement et par déposant (source : Sicavonline)

 

Jusqu’à présent, les sommes déposées par un épargnant dans un établissement bancaire étaient garanties à hauteur de 70.000 euros. Grâce à une directive européenne, le plafond de garantie est désormais porté à 100.000 euros.

Sujet brûlant lors de la crise financière, la protection de l’épargne des particuliers confiée aux banques n’a pas été mise aux oubliettes. Elle vient au contraire d’être renforcée par une directive européenne. Jusqu’alors lorsqu’un établissement financier faisait faillite un épargnant qui ne pouvait pas récupérer ses avoirs, en espèces ou en titres, était en droit de bénéficier d’une indemnisation pouvant atteindre au plus 70.000 euros pour les espèces (fonds de garantie des dépôts) et 70.000 euros pour les titres.

Un plafond de garantie relevé à 100.000 euros

Depuis le début du mois d’octobre, l’indemnisation pour les espèces peut atteindre 100.000 euros. Ce relèvement du plafond de garantie des dépôts devra être effectif dans tous les pays membres de l’Union européenne avant la fin de l’année 2010 puisqu’il est imposé par une directive européenne.

Ces garanties sont valables par déposant et par établissement financier. Les plus anxieux ou ceux ayant la chance de détenir plus de 100.000 euros de liquidités ont donc intérêt à répartir leur épargne entre plusieurs banques.

Attention toutefois, certaines succursales bancaires ne sont pas adhérentes au fonds de garantie des dépôts français. Cependant elles sont en principe soumises à une adhésion du même type dans un autre pays de la communauté européenne. La Banque de France met à votre disposition sur son site internet la liste des établissements agréés et adhérents au fonds de garantie de dépôts français.

 

 

Un relèvement financé par les banques

Ce relèvement du plafond de garantie sera financé par les banques elles-mêmes. Les établissements bancaires sont ainsi appelés à verser une cotisation exceptionnelle de 270 millions d’euros au fonds de garantie des dépôts sur trois années, de 2010 à 2012.
© Sicavonline