Colocation, comment un bon investissement sur le papier, ne l’était pas tant que cela après calculs financiers (partie 3)

Présentation des calculs de rentabilité d’un investissement sur un appartement en colocation.
L’heure de vérité est arrivée !!! en dernier recours de tout ce sont les chiffres qui doivent parler !

Suite à 3 visites sur place dont 2 dans l’appartement, des échanges avec 2 propriétaires de colocation dans la ville, la rencontre avec le gardien, le président de la copropriété (par hasard) et 1 agence spécialisée en colocation et une en vente dans la ville, 2 gestionnaires  ; l’heure de signer ou non est venue.

Plus vous documenterez avant votre achat, moins vous prendrez de risques, car en immobilier il y à des risques comme dans tout placement, sinon pourquoi devriez vous avoir du profit ?  Quelle en serait la légitimation ? un service rendu certes en louant un appartement convenable (le rendement locatif), mais pour la plus value, la légitimation est le risque !!!

En dernier recours de tout les calculs financiers, puis seulement après on fait jouer l’instinct

Les nominés sont. les hypothèses clés sont en colocation :Le nombre de m2 : toujours clé pour voir si l’on achète pas trop cher un rendement locatif par rapport à son marché.

  • Coûts :
    • Le prix d’achat (frais de Notaire inclus) et les travaux
    • Les frais de gestion, la taxe foncière, l’assurance loyers impayée
    • Le crédit : amortissable sur 20 ans, sans apport, financé à 3,65% + 0,35% d’assurance dcis (soit un taux moyen à bon selon Meilleurtaux; rappel, je préfère ne pas faire d’apport et avoir un moins bon taux)
  • Les revenus :
    • Le nombre de chambres louées  !!!
    • Les durées de vacances des chambres !!! clé en colocation
Hypothèses initiales : ce que m’a dit l’Agence pour vendre …

  • Pris annoncé : 192 000 euro
  • L’appartement fait 84 m2, un plan m’a été présenté.
  • On peut louer 4 chambres, 12 mois par an (j’ai intégré un taux de vacance de 1 mois tous les 3 ans par moi même, comme dans tout appartement)
F4 DE 84 m2
Frais d’achat
Prix d’achat du bien 192 000 Prix annoncé
Frais de notaire (hors frais d’Agences de 9 k euro) 13 375
Travaux prévisionnels et meubles 20 000
Total coût d’achat après Notaire et rénovation 225 375
Prix d’achat au m² inclus frais de notaire et travaux 2 683
Prix d’achat au m² hors frais de notaire 2 286
Nombre de m² carrez 84,00 M2 sur plan remis
Rendement locatif net sur valeur achat du bien totale inclus frais de notaires et travaux % 7,73%
Rendement locatif brut avant frais année 1 % 10,81%
Paramètres locatifs
Loyer CC € / mois 1 730 4 chambres 11,5 mois par an
Charges de copropriété (yc eau chaude et froide et chauffage) € / mois -204
Taxes foncières € / mois -75
Loyer net (HC et hors taxes foncières) € / mois 1 451
Loyer Hors Charges au m² € / mois 18,2
Coûts de gestion € / mois -121 7% du loyer cc
Assurance loyers impayée € / mois -47 2,7% du loyer cc
Solde des revenus après charges, tf, coûts gestion, assurance loyers impayés € / mois 1 283
Échéance de crédit mensuel sur 20 ans sans apport € / mois -1 315 Taux 3,65 + 0,35
Revenus mensuels HC € / mois 1283
Solde mensuel après remboursement du crédit € / mois -32

 

  • Soit un solde négatif de 32 euro mensuel, qui sera compensé au bout de 1 à 2 ans par l’augmentation légale des loyers (1,5% par an en moyenne), voire une négociation des frais de gestion à 5% ….
  • Un très bon rendement locatif de 7,73 % un bien qui s’auto-finance en région parisienne !!!! Je suis prêt acheteur.
Creusons mes frères, creusons … trop beau pour être vrai
  • Les bonnes nouvelles :
    • Renégociation du prix d’achat de 192 à à 176 k euro ; pas mal comme négociation au regard de l’indice Pap de Mars 2011 qui met le taux moyen de négociation à 4,78%
    • Frais de gestion à 4,76% ttc
  • Les mauvaises nouvelles :
    • L’appartement mesure 79,66 m2 et non 84 m2 (je l’ai remesuré moi même)
    • Il y a 25 k euro de travaux et beaucoup de casse sur les meubles à prévoir dans les années a venir
    • On ne peut louer que 3 et non 4 chambres.
    • Il n’y a pas 1/2 mois de vacance, mais 2 mois de vacances par an.
    • Le loyer de chaque chambre n’est pas 450 euro, mais 425 euro par mois …
    • Travaux pas 20 k mais 25 k euro à prévoir.
Hypothèses finales : ce que m’a dit le marché et ses acteurs …

  • Juste suite à des entretiens avec les gestionnaires des biens, dans le même bureau que l’agence en général, rien de magique, mais du temps 3 à 4 jours de travail .. ce qui n’est pas possible pour tout le monde.

 

F4 DE 80 m2
Frais d’achat
Prix d’achat du bien 176 500 Passe de 192000 à   176 500, soit  – 8 %
Frais de notaire (hors frais d’Agences de 9 k euro) 12 418 Baisse de  975 euro
Travaux prévisionnels et meubles 25 000 Hausse de 5 000 euro
Total coût d’achat après Notaire et rénovation 213 918
Prix d’achat au m² inclus frais de notaire et travaux 2 685
Prix d’achat au m² hors frais de notaire 2 216
Nombre de m² carrez 79,66 Bais de 4,34 m2, soit – 5,2 %
Rendement llocatif net sur valeur achat du bien totale inclus frais de notaires et travaux % 4,40%
Rendement locatif brut avant frais année 1 % 7,22%
Paramètres locatifs
Loyer CC € / mois 1 063
Charges de copropriété (yc eau chaude et froide et chauffage) € / mois -204
Taxes foncières € / mois -75
Loyer net (HC et hors taxes foncières) € / mois 784
Loyer Hors Charges au m² € / mois 10,8
Coûts de gestion 4,78% du loyer cc € / mois -51
Assurance loyers impayée 2,7% du loyer cc € / mois -29
Solde des revenus après charges, tf, coûts gestion, assurance loyers impayés € / mois 704
Échéance de crédit mensuel sur 20 ans € / mois -1 315
Revenus mensuels HC € / mois 704
Solde mensuel après remboursement du crédit € / mois -611

Conclusion : ça fait mal !!! des erreurs d’analyse qui auraient pu me coûter très cher, tous les mois pendant 20 ans.

  • Un solde négatif de 611 euro + CHAQUE MOIS la maintenance et les travaux non inclus sont à prévoir en plus, avec des étudiants buveurs de bièressss et plus si affinités.
  • Un prix au m2 stable grâce à ma renégociation et la baisse des frais de Notaires, qui compense la hausse des travaux et surtout la baisse de la taille réelle de l’appartement versus la taille annoncée par notre chère, très chère agence (qui n’avait pas les clés, ni les diagnostics, ni les pv d’ag).
  • MAIS, UN GRAND MAIS, la baisse drastique des revenus liée au fait que l’on doit garder un séjour ce qui fait passer de 4 à 3 chambres cibles à louer dans l’appartement et un taux de vacance incroyable à 10 mois, pouvant être de 8 dans certains appartements … si c’est possible en cas de stage à l’étranger de l’étudiant.
  • Au global : un rendement locatif net qui passe de 7,73 à 4,40% presque moitié moins …
  • Cela m’a fait peur et je n’est donc pas acheté
J’ai fait une offre, puis me suis rétracté avant la signature de la promesse

La petite histoire : un professionnel du bâtiment s’était rétracté sur l’achat du même bien avant d’en acheter un 20% moins cher 3 mois avant.
  • En allant échanger avec des agents et gestionnaires de la place. j’en ai touvé un qui avait géré le bien que je convoitais.
  • Il m’avoua que mon bien cible avait 3 et non 4 chambres de louées et surtout que quelques mois avant il devait être vendu.
  • L’acquéreur un professionnel du bâtiment se désista et acheta quelques semaines après un bien qui avait été dévasté par des étudiants de la même taille à 140 k euro, soit 36 500 euro de moins que celui convoité par votre serviteur.

Quand l’agent ne veux pas faire son travail … négocier sa commission au maximum il ne discutera pas :

  • Mais au regard du capital investi qui représente presque 15 ans de smic net, je peut passer un peu de temps.
  • Pour la petite info, l’agent n’avait pas les diagnostics, les pv d’ag, ni les clés lors des visites … mais bon cela permet de lui renégocier ses commissions agent.


Documents intéressants :
Qui ils sont ?

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          • ww.appartager.com : très bonne étude qui explique qui loue et a quel loyer par chambre TRÈS BIEN. Karine la web master sait de quoi elle parle !
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  • Comment donner un bien en colocation de manière sécurisée ?

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