Comment un architecte peut vous faire perdre beaucoup d’argent

En prenant un architecte on se dit que l’on ne peux que réussir une rénovation dans un appartement privatif ou une copropriété; pourtant un architecte peut vous faire perdre beaucoup d’argent …

Quelques exemples non limitatifs :

Les plans sont faux  :

• Cotes fausses …cela à beaucoup d’impact; Incroyable me direz vous ?, mais souvent vrai..
• Il m’est arrivé que l’architecte se soit trompé de 15% des surfaces d’un immeuble
• Vous pourriez dire que ce n’est pas votre problème, mais celui de l’architecte, mais quand l’artisan va comprendre qu’il ne va pas être payé pour le travail qui n’était pas valorisé dans l’appel d’offre par l’architecte, cela devient le votre.
• En effet, l’artisan va arrêter le chantier en cours de réalisation et renégocier … souvent cher (car en position de force) le travail restant.
• Cela vous coutera plus cher encore, car au moment des choix en début de chantier, vous ne prendrez pas en compte cet éventuel surcoût dans vos reflexions budgétaire et donc vous autoriserez des travaux que vous n’auriez pas fait si vous connaissiez le devis final.
• Négocier avec le plaquiste, puis le carreleur, puis le peintre est toujours un plaisir.  Ce n’est pas à vous de le faire ? Non mais si vous voulez avancer et voyez votre architecte ne pas avancer, vous y aller … En plus dans le métier ils appellent cela la ‘plus value ‘… je reprenais mon architecte à chaque fois en disant, ‘les pertes pour moi vous voulez dire’.  De plus value car des éléments en plus à faire valoir / payer par le client.

Je ne suis pas un acheteur : incapacité à mettre en concurrence les artisans

• Dans la formation des architectes, ils n’apprenent pas les méthodes pour mettre en concurrence les artisans qui répondent à leurs appels d’offre.  Ni outils, ni techniques de négociation ne sont souvent maitrisées.  En plus, cet aspect pécunier, n’est pas valorisé par ces ‘artistes’, au mépris du budget de leurs clients …
• Il n’est pas rare qu’il n’y ait qu’un devis considéré, donc sans pouvoir de négociation, dans un projet.
• En région parisienne ou lors de la surchauffe avant la crise de 2008 en province, ou l’offre des artisans est parfois inférieure à la demande; l’architecte vous dit même, ‘c’est déjà bien que j’ai un devis’. Quand vous lui dites que dans ces conditions ce n’est pas un appel d’offre, il n’aime pas trop.
• La démarche réduction aux besoins réels ou réduction de la demande par rapport au budget disponible pour la rénovation à rarement lieu (ce que l’on appelle ‘taylor to cost’ parfois dans l’industrie)
• Les architectes vu leur mode de sélection théorique, on souvent pas travaillé comme entrepreneur en batiment ou ont fait très peu de stages qui leurs permettent de connaitre les couts des matériaux ; donc les artisans facturent chers certaines prestations mais les architectes ne le voit pas.
• Essayer de comprendre le coût réel des matériaux et travail sur un devis, n’est jamais fait par un architecte; alors que c’est la règle pour un acheteur dans l’industrie d’essayer de comprendre ces éléments pour pouvoir négocier au mieux
• Le coût  ? + 20 à 40% sur facture totale des travaux

Je suis un ou une méthodique : je ne fais que dans les règles de l’art quitte à avoir de la sur qualité

• Afin de limiter leur responsabilité, notamment s’ils sont jeunes, ‘l’architecte prend ceinture et bretelle’ avec la sollicitation des experts bâtiments, sondages multiples (canalisation, sol, plafond …).  Ces études pouvant représenter des dizaines de milliers d’euro sur certains projets.
• Une fois qu’on leur demande pourquoi ils ont prévu dans le budget estimatif ces experts, s’ils ont un indice ou un début d’analyse qui légitime cette démarche, ils vous rétorquent c’est comme cela que l’on doit faire si on a de la méthode …
• J’ai assisté a la présentation par un conseil syndical d’une contre étude d’un expert en batiment démontrant l’inutilité de ces études … l’architecte est aller jusqu’à dire que ce n’est pas lui qui les a mandaté donc cela n’a pas de valeur (c’est évidemment faux)
• De plus en plus d’architecte ne veulent prendre aucun risque technique et sont incapable d’une analyse (peu de double formation ingénieur batiment – architecte, architecte – spécialiste isolation …)
• Ils peuvent augmenter le béton nécessaire, renforcer trop des planchers, prendre trop d’étude … entrainant des coûts importants de sur qualité pour être inattaquable.
• Il est vrai que les risques pris sur leur assurance professionnelle par les architectes est souvent supérieur à leurs honoraires.
• Coût + 10 à + 20% sur facture totale des travaux

Je suis un créatif, mais pas un gestionnaire de projet.

• Les artisans qui ne viennent pas systématiquement aux réunions de chantier, qui ne font pas ce qui leur a été demandé par l’architecte et se représentent sans problème à la réunion de chantier suivante cela arrive.
• L’architecte qui ne représente pas bien les décalages de chantier sur les documents de synthèse ou en informe mal les artisans.
• Un suivi budget ou planning hasardeux.
• Un suivi des appels de fonds pour payer les artisans ou des réserves de garanties mal calculés, que vous payer si vous faites confiance, alors que vous ne devriez peut être pas.
• Des travaux non réalisés dans les faits par les artisans, ou fait par un autre artisan appelés à la rescousse et parfois payés 2 fois; aller chercher le trop payer après (même si certains artisans honnêtes remboursent parfois).
• La non prise en compte d’un retard d’un fournisseur d’un artisan (carrelage, parquet, peinture, tuiles, portes, fenêtres …) alors que cela avait été annoncé à l’architecte, ce qui entraine des retards additionnels, alors que d’autres corps de métiers auraient pu être mobilisés en attendant.
• Coût + 10 à + 30% sur facture totale des travaux

Je ne suis pas un créatif, mais un méthodique :

• Soit on fait bien les choses (tout), soit on ne fait rien
• L’incapacité à trouver des solutions techniques, qui répondent aux contraintes, mais qui sont moins onéreuses. Etre créatif.
• Par exemple,quand les caves ne valent rien au m2 dans certaines régions de province, vouloir à un prix élevé préserver l’usage de la cave lors de renforts de plancher; alors qu’en condamnant l’usage d’une cave ou deux, les renforts pourraient couter 10 fois moins.  Au lieu de réparer des planchers inter-étages abimés, les casser et faire une pièce avec une mezzanine
• L’incapacité à proposer des solutions moins onéreuses, proches, mais pas identiques.  ‘Je fais ce que l’on me demande’
• Coût : + 10 à + 20% sur facture totale des travaux

Les architectent ne valorisent pas les coûts liés aux délais à leur juste valeur :

• Pas de prise en compte des intérêts d’emprunts additionnels à payer en cas de retard; parfois il vaudrait mieux payer plus cher certains artisans, suite à un accord en cours de chantier, pour qu’ils compensent des retards (pas toujours de leur faute).
• Souvent le retard d’un artisan, entraine des retards beaucoup plus grand de tous les artisans qui doivent intervenir après; en effet ils sont pris ailleurs et risquent de n’être disponible que plusieurs semaines ou mois après.  Ce qui fait un effet boule de neige.
• Sans parler de la nécessité de payer un loyer d’un autre appartement que l’on occupe tant que les travaux ne sont pas finis ou du manque à gagner avec des revenus locatifs en moins

• Coût : + 10 à + 20% sur facture totale des travaux

En cas d’obtention de subventions, les dépassements ne sont pas pris en compte par le subventionneur

• L’architecte à constitué pour vous un dossier de demande de subventions qui vous sont attribuées sur une base 100
• Dans la réalité les travaux ont un dépassement de 20 pour un budget total de 120.
• Vous perdez les subventions sur ces montants non déclarés initialement, soit dans ce cas de figure 6 à 10% du montant total des travaux
• Quand vous lui demandez pourquoi ne pas avoir présenter des devis plus élevés, il vous rétorque qu’il est honnête; honnête oui  mais incompétent à évalue rle coût réel des travaux

Sans parler de faire travailler le réseau de copain ou les éventuels reversements en liquide d’artisans retenus :

• Un artisan à des sorties de caisse conséquentes pour acheter les menus matériaux et faire fasse aux petites dépenses quotidienne de lui et ses ouvriers.  Cela lui permet facilement sur plusieurs mois de pouvoir reverser à l’architecte apporteur d’affaire un pourcentage de 5 à 15% selon les montants en jeu du chantier attribué; évidemment la mise en concurrence est tronquée.
• Sans parler quand l’entreprise de rénovation en fait appartient à l’architecte ou à un ou une de ses proches (je suis remonté dans la chaine de valeur -:))
• Sans parler de travaux réalisés gratuitement chez l’architecte ami par l’artisan après.
• Coût : les 5 à 15% reversée à l’architecte+ perte liée à la non négociation sur facture totale des travaux

Conclusion : mais est ce l’intérêt d’un architecte d’être bon sur des chantiers non prestigieux ?

• Je pense que les exemples de corruptions d’architectes sont très minoritaires, c’est surtout le manque de compétence sur un métier difficile et généraliste qui est souvent la cause d’un envol des coûts.
• De même que les professeurs ne sont pas sélectionnés sur leur carisme, les compétence achat ne sont pas un critère majeur pour les architectes.
• Par exemple sur les coûts de rénovation du plancher bas de cave et la réfection d’une cage d’escalier dans un immeuble de taille normale: on peux passer d’une coût de 50 k euro à un coût de 220 k euro … évidemment ce n’est pas la même chose qui est réalisé, mais les deux correspondent à la demande client.
• Le fait d’être rémunéré au pourcentage sur les travaux, donne en fait (même si c’est pas l’objectif initial) une prime financière à l’architecte qui à des dépassements de budget.
• Moins je suis rigoureux, moins je fais faire des économies à mon client grâce a la recherche de solutions alternatives, plus je gagne d’argent
• Certains ne prennent pas d’honoraires sur ces dépassements malgré le travail additionnel occasionné, assumant de fait une partie des erreurs…
• Je n’ai observé ceci qu’une fois avec un chantier qui avait triplé en durée et eu un surcoût de 30%; par honnêteté ou peur que cela mis sur la place publique et nuise à la réputation de l’architecte, je n’ai jamais pu dire.
• Maintenant, le bouche à oreille compte beaucoup pour la majorité des architectes et donc être bon est un moyen de travailler dans un métier qui gagne souvent moins que les artisans