Stratégie d’investissement : les spécificités à prendre en compte dans la colocation
Cibler des niches sur le marché de la location, fait prendre de nouveaux risques du fait d’une moindre connaissance de ces marchés spécifiques.
Investir dans ce que l’on connaît quitte à moins gagner peut être un bon choix.
Bail : un bail pour chaque locataire ou un bail commun pour tous
- 2 choix se présentent au bailleur : un bail commun pour tous ou un bail pour chaque chambre – locataire
- Avoir un bail par chambre peut permettre de pousser les loyers de quelques euro et de remettre un bail à chaque occupant, ce qui peut faciliter l’obtention d’APL (aide pour le logement) importants pour rendre plus solvable les locataires.
- Avoir un bail commun, permet une solidarité du règlement du loyer, facilite la gestion au niveau de la rédaction des baux (1 au lieu de 3 ou 4), du quittancement et des frais de relocation (si cela est fait par un agent).
- Finalement, je pencherai pour un bail commun pour une autre raison, si un des occupants part, dans le cas de baux individuels les occupants ont tout intérêt à décourager les nouveaux venus potentiels (pourquoi partager quand pour le même prix on a pas à le faire). Un agent me racontait, qu’un locataire occupant ‘déprimé et lugubre’, faisait ‘flipper les candidats locataires, notamment féminin’ et donc qu’il n’arrivait pas à louer les chambres vacantes, sans pouvoir mettre dehors le dépressif.
- Dans les lieux universitaires, les locataires viennent en groupe, parce qu’ils s’aiment bien aussi. Enfin, les occupants ont tout intérêt à trouver un nouvel occupant pour baisser leur loyer moyen en cas de départ d’un des leurs.
- Pour faciliter l’obtention des APL mentionner le loyer et le nom de chaque locataire dans une annexe au bail pour un bail commun.
- Ma recommandation un bail commun : pour assurer le taux d’occupation et baisser les frais de gestion
Pour la petite histoire; étudiant j’ai vécu 2 ans en colocation; une rumeur courait sur le campus qu’un étudiant dépressif avait brulé ses livres dans le four de son appartement loué e n colocation, mettant le feu à son appartement. Entouré de Master et doctorants adorant leurs livres, tout le monde s’est mis a planquer ses livres sous son lit comme l’or pour un banquier en période de crise des subprimes et regardant chaque colocataire avec un regard bizare et incriminant
Combien de chambres peut on louer dans un appartement ?
- Je considérai des appartements de 80 m2 de type F5, j’entendais 2 sons de cloche :
- loue 4 chambre plutôt que 3 : tu augmentes tes revenus et tu as moins de soucis car il n’y à pas de séjour et donc ils ne font pas la fête jusqu’à 3 heures du matin avec 40 copains dans 15 m2 … (si si c’est possible)
- loue 3 chambres et garde un séjour en plus de la cuisine et des chambres pour qu’ils puissent avoir de la convivialité, c’est la raison pour laquelle il font de la colocation (même si l’offre de résidence étudiante est faible)
- Ma conclusion : dans des marchés proches de Paris, ne pas avoir de séjour (mais au moins une cuisine sympa et assez grande) et louer les chambres moins cher peut être un atout et un attrait pour les étudiants; ailleurs il est nécessaire de garder un séjour !!! (blop 3 chambres, pas bon pour la rentabilité)
1 ou 2 salle d’eau et un wc séparés:
- A partir de 3 chambres 1 salle de bain, 1 wc séparé et une salle de douche est un plus, sinon salle de bain et wc séparé est un minimum.
Vacances locatives : ne pas sous estimer un phénomène très fort chez les étudiants et moindre chez les jeunes professionnels
- Dans mes hypothèses initiales j’avais une vacance de 1 mois tous les 2 ans (hypothèse conservatrice qui intégre le temps d’un coup de peinture et petites maintenances en cas de départ locataire et durée pour retrouver un locataire (très faible en région parisienne)
- J’ai découvert que dans le monde étudiant, la vacance pouvait aller de 1 à 4 mois !!!, avec une moyenne à 2 mois.
- Une technique m’a été comptée par une bâilleuse intelligente, qui avait fait de la colocation son métier (elle possédait une dizaine d’appartement X 3 à 4 chambres X 450 euro / mois… pas mal hein) depuis plus de 11 ans; comme tous les étudiants viennent en mai pour se renseigner elle leur louait à partir du 1er juillet et faisait juillet et août a moitié prix, ne perdant qu’un mois par an en vacance. Ses appartements devaient être attractifs, les locataires acceptant ce compromis plutôt que de perdre le bien. Au début de la colocation, elle louait 12 mois sur 12… les vérités changent
- Conclusion mon hypothèse : la moyenne du marché était de 2 mois de vacance par an.
Loyer mensuel : 450 euro par mois par chambre en banlieue lointaine proche d’un centre universitaire
- Ce loyer peut être minoré ou majoré selon la taille de la chambre (avec un minimum de 9 m2), certaines faisant 15 m2 et selon qu’il y à ou pas une salle d’eau privative
- Si les piéces en commun et les meubles sont bien ou très biens cela peut être majoré de quelques dizaines d’euro par mois (pas plus): cuisine ou séjour, voire caves
Un appartement loué meublé, pas à l’abri des dégradations …
- Cette bâilleuse en colocation très expérimentée me disait qu’elle était devenue une experte en literie, non pas du fait d’une vie affective bien remplie, mais du fait qu’elle a du acheter plus de 100 lits en 10 ans car les étudiants les avaient cassés.
- Une hypothèse d’amortissement des meubles en 3 ans et non 5 ans (règle en meublé) est à intégrer.
- Peinture, plus changement de quelques meubles de cuisine et salle de bain + maintenance et réparation renforcée soit 2 à 3 k euro par ans est à prendre en compte
- Bien regarder ses assurances pour dégradations (souvent capées à 8 ou 9 000 euro et ne prenant pas les meubles en compte)
Des soucis de gestion spécifiques …
- De nombreuses histoires de réveil du bailleur à 2 heures du matin par les copropriétaires voisins du bien loué en colocation, se plaignant de la 20 ème soirée annuelle et de la projection de cannettes vides par les balcons est fréquente …
- La casse des meubles à intégrer et donc montage, livraison et pas seulement achat
- La détérioration des appartements très élevée …
- Attention certaines copropriété excédées ont fait modifier leurs règlements de copropriété pour interdire la colocation… représentant un risque pour vos investissements sur le long terme car c’est possible …(légal je ne sais pas)
Des baux meublés et assurables contre les loyers impayés:
- Les baux en colocation peuvent être assurés contre les loyers impayés comme les autres baux (attention au plafond de loyer mensuel assurable, mais peu de risque à priori)
- Loués en meublé à titre d’habitation principale, ces locations sont intéressantes au niveau fiscal dans le cadre du LMNP ou du LMP.
CONCLUSIONS – OPINIONS :
La colocation est un phénomène de société, qui a des spécificités qu’il faut connaître pour les adresser à bon escient et le faire de manière rentable