BONNE ET HEUREUSE ANNÉE 2011 A VOUS ET VOS PROCHES !

Bilans 2010 et perspectives 2011
Je le dis humblement, je n’ai pas anticipé certains mouvements et surtout pas dans l’ampleur que l’on a connu.

Nous sommes à l’heure des bilans aussi je me soumets à ce bon vieux processus.

2010 :

• Je pensais que le marché immobilier allait s’effondrer (scénario – 30%),  je n’ai donc saisi aucune opportunité sur Paris … no comment… (marché a explosé à la hausse).
• Je pensais qu’il fallait prendre ses profits en vendant pour se repositionner ultérieurement … l’avenir nous dira si j’ai eu raison.
• Je pensais qu’il fallait saisir les baisses de prix en Province fin 2009, car les enjeux financiers étaient plus faibles … bonne option vers le Bingo ?
• Je pensais début 2010 que les taux ne pouvais plus baisser, j’avais donc renégocier une partie de mes prêts immobiliers … erreur partielle, action réalisée trop tôt, les taux ont baissés de 0,5 à 1% depuis …
• Vers une forte différence de prix entre Paris et les régions les moins chères de France : je pensais pas que cela serait possible à ce point là (tous les marchés à terme s’équilibrent)

 

2011 etc :

• L’année 2011 est déja définie avec les avants contrats signés fin 2009 : une stabilisation ou une hausse des prix est a anticiper, après Paris accélèration de la hausse sur la banlieue parisienne et les grandes villes de province et début de hausse sur petites villes de province ?
• De forts volumes toujours de vente ?
• Pas de ralentissement des banques sur les crédits et pas de hausse de taux sauf krach sur les dettes d’État…et là on est in ze merde

2012 et au dela ? only god knows ce qui n’est pas très bon quand on se positionne sur des placements long terme, comme l’immobilier notamment.

 

 

Aspects Marchés :

Des changements extrêmement contrastés qui ont eu lieu très rapidement :

·2008 arrêt de l’activité globale, crise subprime, baisse des prix plus ou moins forte en province (0 à -20%), prix stables à Paris

·2009 taux bce à 1% et déflation avec forte hausse du chômage et arrêt de la demande de prêt par les particuliers et banques plus exigeantes pour délivrer les prêts

·2010 : banques ré prêtent massivement, crise de défiance des particuliers vis à vis de la bourse, l’ immobilier, l’or deviennent valeurs refuges; explosion des prix à Paris (+15 %) et forte hausse en banlieue (+10%) et grandes villes de province (+5%)

·2011 : 1^er semestre hausse des prix immobilier (cf données Notaires avant contrats) et après pas de visibilité marché …

Vision Immobilière à 3 ans

·Très faible visibilité sur l’économie et les éléments clés qui impactent l’immobilier à partir du deuxième semestre 2011

·Ëtre capable de saisir des opportunités : inflation ?  baisse des prix d’achat en province ? prise de profits via la vente de biens en région parisienne ? hausse de la valeur du patrimoine possédé permet de lever des fonds additionnels (pour ceux qui en ont) ? baisse des taux d’intérêts pour réduire le coût des crédits immobiliers via renégociations …

·Se prémunir des risques : loyers impayés en s’assurant, problèmes de trésorerie, taux de crédits en hausse ? coût et organisation des travaux éventuels

Scénario a anticiper :

·Des opportunités d’achats risquées, car il faudra saisir vite les affaires … donc avec le risque de faire des erreurs de jugement.

·Hausse des taux (impact pigs, hausse de l’impayé bancaire avec le chômage ? et prolongement de la crise) qui entrainera des gens à vendre et une baisse des prix immobilier ?

·Hausse des loyers en Ile de France  …

 

Éléments envisageables:

·Chômage à 4 millions de chômeurs, entrainera des problèmes de solvabilité locataires, baisse des prix du marché immobilier dans les zones géographiques touchées fortement ?

·Défiance envers les banques, bourses et dettes des États : entraine hausse immobilier, bourse, or, matières premières en tant que valeurs refuges ?

·Hausse de la population française vers 74 millions en 2040, entraine une hausse des prix immobiliers car il y à une carrance de la construction

·Banques vont continuer à prêter : la baisse de l’épargne, du crédit à consommation, de la bourse ne leur laisse pas d’autres choix pour gagner leurs vies …

·Incapacité de 90% des locataires parisiens d’acheter à Paris et développement des transports amène prix de la 1^ère couronne vers 4 à 5 k euro (-50% vs moyenne Paris) tendance à 5 ans ?

·Hausse prix m2 amène à une hausse des loyers à Paris et 1^ère couronne ; cela pose un problème de solvabilité des locataires. + 15 à + 30% a anticiper 5 ans en plus de l’inflation ?

Les problèmes financiers de la France vont faire que les subventions travaux de l’anah vont chuter en 2011 rendant les biens à rénover plus attractifs ?

la fiscalité immobilière va s’accroitre dans les 5 années à venir, la majorité des français et l’État trouvant que l’immobilier prend une part trop importante de la richesse nationale : bien acheter à crédit pour limiter l’impact fiscal des revenus fonciers (rien en cash …)

Stratégies a adopter :

·Toujours intéressant d’investir en banlieue parisienne (si prix d’Achat est inférieur à 3 k euro et travaux inférieurs à 500 euro par m2, sur métro parisien ) ou en Province si proche autofinancement

· Difficulté à trouver des biens intéressants

Se protéger des impayés sur loyers liés à la Crise avec des assurances (coût 3% environ)

 

AUJOURD’HUI :

· Garder en tête, il y à des risques de moins value sur l’immobilier compte tenu des prix d’achat pour l’achat d’un premier bien, si vous disposez de nombreux biens ce propos est a relativiser via la moyennisation des prix d’Achat.